Чтобы избежать проблемы повышения арендной платы, требующего согласия арендатора, некоторые арендодатели выбирают ступенчатую арендную плату. Она допускает чётко установленные повышения базовой арендной платы без учёта коммунальных расходов, но имеет не только преимущества, но и недостатки. Это касается обеих сторон: арендатора и арендодателя. Что именно представляет собой ступенчатая арендная плата?
Что такое ступенчатая арендная плата?
На первый взгляд ступенчатая арендная плата похожа на индексную. В то время как индексная связывает повышение арендной платы с изменениями индекса цен, ступенчатая уже при заключении договора предусматривает номинальные изменения арендной платы в будущем. Это означает: обе стороны договора согласовывают одно или несколько фиксированных повышений арендной платы на ближайшие годы.
Разрешена ли ступенчатая арендная плата сегодня?
Ступенчатая арендная плата — одна из форм оформления договора между арендатором и арендодателем, упомянутых в Гражданском кодексе Германии (BGB). Основанием является § 557 a BGB. Поэтому такой способ предварительного установления будущей арендной платы прямо разрешён. Однако он имеет некоторые особенности.
Особенности ступенчатой арендной платы
BGB устанавливает основные параметры, влияющие на оформление договора и базовую арендную плату, если обе стороны согласны на ступенчатое повышение арендной платы. К ним относятся следующие пункты:
- Ступенчатая арендная плата должна быть письменно зафиксирована в договоре аренды. Необходимо указать как минимум одно повышение.
- Повышения должны быть указаны в евро. Указание исключительно процентного повышения не допускается.
- Каждая согласованная арендная плата должна действовать не менее двенадцати месяцев, прежде чем может вступить в силу повышение.
- Указанная в договоре базовая арендная плата может превышать местную сравнительную арендную плату.
- Соответствующие ступени арендной платы не могут превышать обычную для данной местности арендную плату более чем на десять процентов, если в муниципалитете действует так называемый ограничитель арендной платы. Если ступенчатая арендная плата превышает это значение, она недействительна. В таком случае учитывается момент первой соответствующей уплаты арендной платы. Исключение составляют старые договоры, заключённые до введения ограничителя арендной платы.
- Ограничение максимального повышения, введённое вместе с ограничителем арендной платы, не применяется к ступенчатой арендной плате. Это означает, что в течение трёх лет арендная плата может вырасти более чем на 20 процентов (в некоторых муниципалитетах — на 15 процентов).
- Повышения должны оставаться ниже границы, начиная с которой повышение арендной платы считается ростовщическим оставаться, которая указана в § 5 Закона о хозяйственных правонарушениях (WiStrG).
- Повышение арендной платы по другим причинам, например в связи с проведением модернизации, недопустимо.
- Договорное повышение базовой арендной платы действует без дополнительного письменного уведомления арендодателя и без дополнительного согласия арендатора.
- Согласованный минимальный срок действия договора не может превышать четырех лет.
FAQ о ступенчатой арендной плате
Из этих основных положений вытекают некоторые особые ситуации. Поэтому часто задаются следующие вопросы (FAQ):
Если арендодатель не заметит, что арендатор не вносит согласованное повышение арендной платы, может ли он потребовать доплату недостающих сумм?
Да. Может. Но только суммы, накопившиеся в течение трех календарных лет. Для соблюдения срока крайней датой считается конец года. Если повышение, например, было согласовано на 1 сентября 2019 года, арендодатель должен потребовать невыплаченное повышение до 31 декабря 2022 года.
Если арендодатель забудет изменить банковское списание и будет списывать слишком маленькие суммы, должен ли арендатор доплатить?
Вероятно, нет. В одном из решений арендаторы в этом случае были освобождены от доплаты (Земельный суд Гамбурга, дело № 334 S 118/96).
Какие формулировки о ступенчатой арендной плате в договоре аренды имеют юридическую силу?
В договоре аренды следует указать точную конечную сумму повышения и по возможности конкретную сумму новой базовой арендной платы, а также точную дату. Например: «Базовая арендная плата повышается 1 октября 2022 года на 37,50 евро — до 457,50 евро».
Какие формулировки при установлении ступенчатой арендной платы недействительны?
Например, недействительны такие предложения, как «через два года повышается на три процента» или «Базовая арендная плата повышается до цены 9,45 евро за квадратный метр».
Что происходит, если согласованная базовая арендная плата недействительна в начале периода действия очередной ступени?
Если в регионах с ограничением повышения арендной платы базовая арендная плата в начале внесения арендной платы более чем на десять процентов превышает местную сравнительную арендную плату или формулировка недопустима, арендатор должен платить только первоначально согласованную базовую арендную плату или последнюю действительную ступенчатую арендную плату. То же самое относится к ростовщической арендной плате согласно § 5 WiStrG.
Что происходит в конце последнего согласованного периода ступенчатой арендной платы?
Если в договоре указаны отдельные периоды действия ступенчатой арендной платы и они заканчиваются до выезда арендатора, договор продолжает действовать в обычном порядке с последней ступенью арендной платы в качестве базовой арендной платы без коммунальных расходов. О будущих повышениях арендной платы арендодатель должен уведомить арендатора. Кроме того, они требуют согласия арендатора.
Может ли арендодатель установить ежегодное повышение на фиксированную сумму?
Да, может. Например, в договоре аренды может быть согласовано ежегодное повышение базовой арендной платы на 17,40 евро. Это действует до окончания договора аренды.
Можно ли перевести договор аренды на индексную арендную плату или обычную арендную плату?
Да, обе стороны могут в любое время установить другую договорную арендную плату. Однако они обе должны дать письменное согласие или подписать новый договор аренды.
Ступенчатая арендная плата: преимущества и недостатки для арендодателей
Для арендодателей предварительное определение будущих изменений арендной платы может быть выгодным. Это особенно актуально, если местная сопоставимая арендная плата невысока или, предположительно, будет расти лишь в незначительной степени. Такая форма повышения арендной платы позволяет согласовать быстрый рост без сложностей и без повторного последующего согласия арендатора. При этом срок ожидания составляет всего двенадцать месяцев, а не 15, как обычно.
Если для местонахождения недвижимости действует ограничение арендной платы, согласованные базовые арендные платы всё же должны оставаться в пределах допустимого повышения. Даже если предельное ограничение повышения не действует, может быть сложно заранее точно оценить допустимый рост. В худшем случае заранее установленная слишком высокая ступень арендной платы на момент повышения может оказаться юридически недопустимой. Ещё одним недостатком может быть обработка арендных платежей. Если арендатор забывает о повышении, арендодатель должен своевременно принять меры, иначе он утратит право требования. Это особенно актуально, если он сам списывает слишком небольшую сумму.
Eder größte Nachteil für Vermieter ist der Ausschluss von Mietpreisanpassungen aus anderen Gründen. Modernisierungsmaßnahmen und andere mietpreisrelevanten Verbesserungen der Wohnung lassen sich erst nach Ende der Staffelvereinbarung auf die Miete umlegen.
Такое соглашение об аренде обеспечивает плановую определённость. Это касается не только размера арендной платы. Кроме того, арендодатель может связать его с запретом на расторжение договора сроком до четырёх лет. Это может быть подходящим средством, чтобы сильные предотвратить текучесть. Однако арендатор должен согласиться с такими условиями.
Ступенчатая арендная плата: преимущества и недостатки для арендаторов
Для арендаторов ступенчатая арендная плата также может иметь преимущества. Они могут заранее оценить динамику расходов на ближайшие годы. Предварительная фиксация определённой арендной платы особенно выгодна, если повышения остаются ниже ожидаемого роста цен. Это обеспечивает планирование и одновременно защищает от непредвиденного повышения арендной платы при модернизации или стремительном росте цен на рынке жилья.
Однако повышения могут оказаться выше сопоставимой арендной платы, принятой в данном районе, и даже превысить предельный уровень повышения. Только в регионах, где действует ограничение арендной платы, арендаторы защищены от непропорционального роста.
Поскольку ступенчатая арендная плата уже согласована в договоре, арендатор должен сам не забывать к соответствующей дате изменять платежи или постоянное платёжное поручение. Это требует большего внимания.
Ступенчатая арендная плата невыгодна, если она связана с отказом от права расторжения договора. Такие условия привязывают арендатора к жилью и, например, ограничивают его при поиске работы.