Aby uniknąć problemu podwyżek czynszu wymagających zgody, niektórzy wynajmujący stawiają na czynsz stopniowany. Pozwala on na jasno określone podwyżki czynszu netto bez opłat eksploatacyjnych, ale oprócz zalet ma również wady. Dotyczy to obu stron: najemcy i wynajmującego. Czym dokładnie jest czynsz stopniowany?
Czym jest czynsz stopniowany?
Czynsz stopniowany na pierwszy rzut oka przypomina czynsz indeksowany. Podczas gdy ten drugi wiąże podwyżki czynszu ze zmianami indeksu cen, czynsz stopniowany obejmuje nominalne zmiany czynszu ustalone już przy zawarciu umowy najmu, obowiązujące w przyszłości. Oznacza to, że obie strony umowy uzgadniają jedną lub kilka stałych podwyżek czynszu na nadchodzące lata.
Czy czynsz stopniowany jest dziś nadal dozwolony?
Czynsz stopniowany jest jedną z form kształtowania umowy między najemcą a wynajmującym wymienionych w niemieckim kodeksie cywilnym (BGB). Podstawę stanowi § 557 a BGB. Dlatego ten rodzaj z góry ustalonych przyszłych czynszów jest wyraźnie dozwolony. Podlega jednak kilku szczególnym zasadom.
Szczególne zasady dotyczące czynszu stopniowanego
BGB określa podstawowe zasady, które wpływają na kształt umowy najmu i czynszu netto bez opłat eksploatacyjnych, jeśli obie strony zgadzają się na stopniowanie czynszu. Należą do nich następujące punkty:
- Czynsz stopniowany musi być zapisany w umowie najmu w formie pisemnej. Należy określić co najmniej jedną podwyżkę.
- Podwyżki muszą być podane w euro. Podanie (wyłącznie) podwyżki procentowej jest niedopuszczalne.
- Każdy uzgodniony czynsz musi obowiązywać przez co najmniej dwanaście miesięcy, zanim podwyżka będzie mogła wejść w życie.
- Czynsze netto bez opłat eksploatacyjnych uzgodnione w umowie mogą przewyższać lokalny czynsz porównawczy.
- Poszczególne poziomy czynszu nie mogą przekraczać lokalnego czynszu zwyczajowego o więcej niż dziesięć procent, jeśli w danej gminie obowiązuje tak zwany hamulec czynszowy. Jeśli poziom czynszu przekracza tę wartość, jest nieważny. W takim przypadku decydujący jest moment dokonania pierwszej płatności danego czynszu. Wyjątek stanowią starsze umowy zawarte przed wprowadzeniem hamulca czynszowego.
- Wprowadzony wraz z hamulcem czynszowym limit podwyżek nie ma zastosowania do czynszów stopniowanych. Oznacza to, że w ciągu trzech lat czynsze mogą wzrosnąć nawet o więcej niż 20 procent (w niektórych gminach 15 procent).
- Podwyżki muszą pozostawać poniżej granicy lichwy czynszowej pozostawać, o której mowa w § 5 ustawy o sankcjach za wykroczenia gospodarcze (WiStrG).
- Podwyżka czynszu z innych powodów, takich jak na przykład działania modernizacyjne, jest niedopuszczalna.
- Uzgodniony w umowie wzrost czynszu netto obowiązuje bez dodatkowego pisemnego powiadomienia wynajmującego i bez dodatkowej zgody najemcy.
- Ewentualnie uzgodniony minimalny okres obowiązywania umowy nie może przekraczać czterech lat.
FAQ dotyczące czynszu schodkowego
Z tych podstawowych zasad wynika kilka szczególnych sytuacji. Poniżej przedstawiono najczęściej zadawane pytania (FAQ):
Jeśli wynajmujący nie zauważy, że najemca nie płaci uzgodnionej podwyżki czynszu, czy może później żądać dopłaty brakujących kwot?
Tak. Może to zrobić. Jednak tylko w odniesieniu do kwot narosłych w okresie trzech lat kalendarzowych. Dla zachowania terminu za ostateczny termin uznaje się koniec roku. Jeżeli podwyżkę uzgodniono na przykład na 1 września 2019 r., wynajmujący musi zatem zażądać niezapłaconej podwyżki do 31 grudnia 2022 r.
Jeśli wynajmujący zapomni zmienić polecenie zapłaty z rachunku bankowego i pobierze zbyt niskie kwoty, czy najemca musi później dopłacić?
Prawdopodobnie nie. W jednym z wyroków zwolniono najemców w takim przypadku z obowiązku dopłaty (Sąd Krajowy w Hamburgu, sygn. akt 334 S 118/96).
Jakie sformułowania dotyczące czynszu schodkowego w umowie najmu są prawnie skuteczne?
W umowie najmu należy podać dokładną kwotę końcową podwyżki, a najlepiej także konkretną kwotę nowego czynszu netto oraz dokładną datę. Na przykład: „Czynsz netto wzrasta 1 października 2022 r. o 37,50 euro, do kwoty 457,50 euro.”
Jakie sformułowania przy ustalaniu czynszu schodkowego są nieważne?
Nieważne są na przykład zdania takie jak „wzrasta po dwóch latach o trzy procent” lub „Czynsz netto wzrasta do ceny 9,45 euro za metr kwadratowy”.
Co się dzieje, jeśli uzgodniony czynsz netto jest nieważny na początku okresu obowiązywania danego stopnia?
Jeżeli w regionach objętych hamulcem czynszowym czynsz netto na początku płatności czynszu przekracza o więcej niż dziesięć procent lokalny czynsz porównawczy lub sformułowanie jest niedopuszczalne, najemca musi płacić jedynie pierwotnie uzgodniony czynsz netto lub ostatni ważny czynsz schodkowy. To samo dotyczy lichwy czynszowej zgodnie z § 5 WiStrG.
Co dzieje się po zakończeniu ostatniego uzgodnionego stopniowania czynszu?
Jeżeli w umowie wymieniono poszczególne okresy stopniowania i kończą się one przed wyprowadzką najemcy, umowa jest kontynuowana na zasadach ogólnych z ostatnim czynszem stopniowanym jako czynsz netto. Przyszłe podwyżki czynszu wynajmujący musi wówczas zapowiedzieć. Ponadto wymagają one zgody najemcy.
Czy wynajmujący może określić coroczne podwyżki o stałą kwotę?
Tak, może. W umowie najmu można na przykład uzgodnić coroczny wzrost czynszu netto o 17,40 euro. Obowiązuje to do końca umowy najmu.
Czy umowę najmu można przekształcić w czynsz indeksowany lub zwykły?
Tak, obie strony mogą w dowolnym momencie ustalić inny czynsz umowny. Muszą jednak obie wyrazić pisemną zgodę lub podpisać nową umowę najmu.
Czynsz stopniowany: zalety i wady dla wynajmujących
Dla wynajmujących wcześniejsze ustalenie przyszłych zmian czynszu może być korzystne. Dotyczy to w szczególności sytuacji, gdy lokalny czynsz porównawczy jest niski lub prawdopodobnie wzrośnie tylko w niewielkim zakresie. Ta forma podwyżki czynszu pozwala uzgodnić szybkie wzrosty w prosty sposób i bez ponownej, późniejszej zgody najemcy. Okres oczekiwania wynosi przy tym tylko dwanaście miesięcy, a nie 15, jak zwykle.
Jeżeli w lokalizacji nieruchomości obowiązuje ograniczenie podwyżek czynszu, uzgodnione czynsze netto muszą jednak mieścić się w ramach dopuszczalnej podwyżki. Nawet jeśli limit podwyżki nie obowiązuje, oszacowanie z wyprzedzeniem dopuszczalnego wzrostu może być trudne. W najgorszym przypadku ustalona z góry zbyt wysoka stawka stopniowana może być prawnie niedopuszczalna w momencie podwyżki. Kolejną wadą może być rozliczanie płatności czynszu. Jeżeli najemca zapomni o podwyżce, wynajmujący musi odpowiednio wcześnie zareagować albo straci swoje roszczenie. Tym bardziej dotyczy to sytuacji, gdy sam pobiera zbyt niską kwotę.
Największą wadą dla wynajmujących jest wykluczenie dostosowania czynszu z innych powodów. Koszty działań modernizacyjnych i innych ulepszeń mieszkania mających wpływ na czynsz można przenieść na najemcę dopiero po zakończeniu uzgodnienia dotyczącego stopniowania.
Taka umowa najmu zapewnia bezpieczeństwo planowania. Dotyczy to nie tylko wysokości czynszu. Wynajmujący może bowiem dodatkowo połączyć ją z wyłączeniem prawa do wypowiedzenia na okres do czterech lat. Może to być odpowiedni środek, aby silne Zapobiegać rotacji. Jednak najemca musi wyrazić zgodę na takie klauzule.
Czynsz progresywny: zalety i wady dla najemców
Dla najemców czynsz progresywny również może mieć zalety. Z wyprzedzeniem mogą oszacować kształtowanie się kosztów w kolejnych latach. W szczególności wcześniejsze ustalenie określonego czynszu opłaca się, jeśli podwyżki pozostaną poniżej oczekiwanego poziomu wzrostu cen. Zapewnia to bezpieczeństwo planowania, a jednocześnie chroni przed nieplanowanymi podwyżkami czynszu w związku z modernizacją lub gwałtownym wzrostem cen na rynku mieszkaniowym.
Podwyżki mogą jednak wzrosnąć bardziej niż lokalny czynsz porównawczy, a nawet przekroczyć limit podwyżek. Tylko w regionach, w których obowiązuje hamulec czynszowy, najemcy są chronieni przed ponadproporcjonalnym wzrostem.
Ponieważ czynsz progresywny jest już uzgodniony w umowie, najemca musi sam pamiętać o dostosowaniu płatności lub stałego zlecenia w odpowiednim terminie. Wymaga to większej uwagi.
Czynsz progresywny jest niekorzystny, jeśli jest powiązany z wyłączeniem możliwości wypowiedzenia umowy. Takie postanowienia wiążą najemcę z mieszkaniem i ograniczają go na przykład podczas poszukiwania pracy.