सहमति-आवश्यक किराया बढ़ोतरी की समस्या से बचने के लिए कुछ मकान-मालिक स्टाफ़ेल किराये पर निर्भर करते हैं। इससे शुद्ध ठंडे किराये में स्पष्ट रूप से निर्धारित बढ़ोतरी संभव होती है, लेकिन इसके फ़ायदों के साथ-साथ नुकसान भी हैं। यह दोनों पक्षों पर लागू होता है: किरायेदार और मकान-मालिक। स्टाफ़ेल किराया वास्तव में क्या है?
स्टाफ़ेल किराया क्या है?
पहली नज़र में स्टाफ़ेल किराया इंडेक्स किराये जैसा लगता है। जहाँ इंडेक्स किराया किराये में बढ़ोतरी को मूल्य सूचकांक में बदलावों से जोड़ता है, वहीं स्टाफ़ेल किराये में किरायानामा पूरा करते समय ही भविष्य के लिए नाममात्र किराया-परिवर्तन तय कर दिए जाते हैं। इसका अर्थ है: दोनों संविदा पक्ष आगामी वर्षों के लिए एक या कई निश्चित किराया-वृद्धियों पर सहमत होते हैं।
क्या आज भी स्टाफ़ेल किराया अनुमत है?
स्टाफ़ेल किराया नागरिक संहिता (BGB) में किरायेदार और मकान-मालिक के बीच संविदा-व्यवस्था के लिए उल्लिखित रूपों में से एक है। इसका आधार § 557 a BGB है। इसलिए भविष्य के लिए पहले से निर्धारित किराये की यह व्यवस्था स्पष्ट रूप से अनुमत है। हालांकि, इस पर कुछ विशेष नियम लागू होते हैं।
स्टाफ़ेल किराये की विशेषताएँ
BGB ऐसे प्रमुख मानदंड बताता है, जो किरायानामे और ठंडे किराये की संरचना को प्रभावित करते हैं, जब दोनों पक्ष किराये के क्रमिक निर्धारण पर सहमत हों। इनमें निम्नलिखित बिंदु शामिल हैं:
- स्टाफ़ेल किराया किरायानामे में लिखित रूप से दर्ज होना चाहिए। कम-से-कम एक बढ़ोतरी दर्ज करना आवश्यक है।
- बढ़ोतरी यूरो में दर्शाई जानी चाहिए। (एकमात्र) प्रतिशत बढ़ोतरी बताना अनुमत नहीं है।
- प्रत्येक सहमत किराया कम-से-कम बारह महीने तक प्रभावी होना चाहिए, तभी बढ़ोतरी लागू हो सकती है।
- संविदा में सहमत ठंडे किराये स्थानीय तुलनात्मक किराये से अधिक हो सकते हैं।
- यदि नगर पालिका में तथाकथित किराया-मूल्य सीमा लागू है, तो संबंधित किराया-स्तर स्थानीय प्रचलित किराये से दस प्रतिशत से अधिक नहीं हो सकते। यदि कोई किराया-स्तर इस मूल्य से अधिक है, तो वह अमान्य है। तब प्रत्येक मामले में पहली किराया-भुगतान की तारीख लागू होती है। किराया-मूल्य सीमा लागू किए जाने से पहले किए गए पुराने संविदाएँ इससे अपवाद हैं।
- किराया-मूल्य सीमा के साथ लागू की गई अधिकतम-वृद्धि सीमा स्टाफ़ेल किरायों पर लागू नहीं होती। इसका अर्थ है कि तीन वर्षों के भीतर किराये में 20 प्रतिशत से अधिक (कुछ नगर पालिकाओं में 15 प्रतिशत) की वृद्धि भी हो सकती है।
- बढ़ोतरी किराया-शोषण की सीमा से नीचे होनी चाहिए जो आर्थिक दंड कानून की § 5 (WiStrG) में उल्लिखित है।
- आधुनिकीकरण उपायों जैसे अन्य कारणों से किराए में वृद्धि की अनुमति नहीं है।
- अनुबंध में सहमत ठंडे किराए में वृद्धि मकान मालिक की ओर से किसी अन्य लिखित सूचना और किरायेदार की किसी अन्य सहमति के बिना लागू होती है।
- सहमत न्यूनतम अनुबंध अवधि चार वर्ष से अधिक नहीं हो सकती।
स्तरीय किराए से जुड़े FAQ
इन मूल बिंदुओं से कुछ विशेष परिस्थितियाँ उत्पन्न होती हैं। उनसे निम्नलिखित अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न (FAQ) सामने आते हैं:
यदि मकान मालिक को पता नहीं चलता कि किरायेदार सहमत किराया वृद्धि का भुगतान नहीं कर रहा है, तो क्या वह कम भुगतान की गई राशियों की बाद में मांग कर सकता है?
हाँ। वह ऐसा कर सकता है। लेकिन केवल वे राशियाँ, जो तीन कैलेंडर वर्षों के भीतर जमा हुई हैं। समय-सीमा के पालन के लिए वर्ष का अंत अंतिम संभावित तिथि माना जाता है। उदाहरण के लिए, यदि वृद्धि 1 सितंबर 2019 के लिए सहमत की गई थी, तो मकान मालिक को न चुकाई गई वृद्धि की मांग 31 दिसंबर 2022 तक करनी होगी।
यदि कोई मकान मालिक बैंक डेबिट में बदलाव करना भूल जाता है और इस तरह बहुत कम राशियाँ काटता है, तो क्या किरायेदार को बाद में भुगतान करना होगा?
संभवतः नहीं। एक फैसले ने इस मामले में किरायेदारों को बाद के भुगतान से मुक्त कर दिया (हैम्बर्ग क्षेत्रीय न्यायालय, Az. 334 S 118/96).
किराया अनुबंध में स्तरीय किराए के लिए कौन-से शब्द कानूनी रूप से प्रभावी हैं?
किराया अनुबंध में वृद्धि की सटीक अंतिम राशि और, यथासंभव, नए ठंडे किराए की निश्चित राशि तथा सटीक तारीख का उल्लेख होना चाहिए। उदाहरण के लिए: „1 अक्टूबर 2022 को ठंडा किराया 37,50 यूरो बढ़कर 457,50 यूरो हो जाएगा।“
स्तरीय किराया निर्धारित करते समय कौन-से शब्द अप्रभावी हैं?
उदाहरण के लिए, „दो वर्षों के बाद तीन प्रतिशत बढ़ेगा“ या „ठंडा किराया 9,45 यूरो प्रति वर्ग मीटर की कीमत तक बढ़ जाएगा“ जैसे वाक्य अप्रभावी हैं।
यदि किसी स्तरीय अवधि की शुरुआत में सहमत ठंडा किराया अप्रभावी हो, तो क्या होगा?
यदि किराया-वृद्धि-नियंत्रण वाले क्षेत्रों में किराया भुगतान की शुरुआत में ठंडा किराया स्थानीय तुलनात्मक किराए से दस प्रतिशत से अधिक है या कोई शब्दांकन अनुमत नहीं है, तो किरायेदार को केवल मूल रूप से सहमत ठंडा किराया या अंतिम वैध स्तरीय किराया ही देना होगा। यही बात अत्यधिक किराया वसूली पर भी लागू होती है§ 5 WiStrG के अनुसार।
अंतिम सहमत किराया-स्तर समाप्त होने पर क्या होता है?
यदि अनुबंध में अलग-अलग किराया-स्तर अवधियों का उल्लेख हो और वे किरायेदार के बाहर जाने से पहले समाप्त हो जाएँ, तो अनुबंध अंतिम स्तरीय किराए को शुद्ध किराए के रूप में जारी रखते हुए सामान्य रूप से चलता रहता है। भविष्य में किराए में होने वाली वृद्धि की घोषणा मकान-मालिक को करनी होगी। इसके अतिरिक्त, उसके लिए किरायेदार की सहमति आवश्यक होगी।
क्या मकान-मालिक हर वर्ष एक निश्चित राशि से वृद्धि निर्धारित कर सकता है?
हाँ, वह ऐसा कर सकता है। किराया अनुबंध में, उदाहरण के लिए, शुद्ध किराए में 17,40 यूरो की वार्षिक वृद्धि पर सहमति हो सकती है। यह किराया अनुबंध की समाप्ति तक लागू रहेगा।
क्या किराया अनुबंध को सूचकांक-किराए या सामान्य किराए में बदला जा सकता है?
हाँ, दोनों पक्ष किसी भी समय किसी अन्य संविदात्मक किराए का निर्धारण कर सकते हैं। हालांकि, दोनों को लिखित रूप से सहमति देनी होगी या नए किराया अनुबंध पर हस्ताक्षर करने होंगे।
स्तरीय किराया: मकान-मालिकों के लिए फायदे और नुकसान
मकान-मालिकों के लिए भविष्य में किराए में होने वाले बदलावों को पहले से निर्धारित करना लाभदायक हो सकता है। यह विशेष रूप से तब लागू होता है जब स्थानीय तुलनात्मक किराया कम हो या उसके केवल सीमित रूप से बढ़ने की संभावना हो। किराए में वृद्धि के इस रूप से तेज़ बढ़ोतरी को सरलता से और बाद में किरायेदार की दोबारा सहमति के बिना तय किया जा सकता है। इस मामले में प्रतीक्षा अवधि केवल बारह महीने होती है, न कि सामान्य 15 महीने।
हालांकि, यदि संपत्ति के स्थान पर किराया-वृद्धि रोक लागू है, तो सहमत शुद्ध किराए अनुमत वृद्धि की सीमा के भीतर रहने चाहिए। भले ही अधिकतम सीमा लागू न हो, पहले से अनुमत वृद्धि का सही अनुमान लगाना कठिन हो सकता है। सबसे खराब स्थिति में, वृद्धि के समय पहले से बहुत अधिक निर्धारित किया गया स्तरीय किराया कानूनी रूप से अनुचित हो सकता है। एक अन्य नुकसान किराया भुगतान का प्रबंधन हो सकता है। यदि किरायेदार वृद्धि भूल जाता है, तो मकान-मालिक को समय रहते कार्रवाई करनी होगी, अन्यथा वह अपने दावे का अधिकार खो सकता है। यह बात और भी अधिक लागू होती है यदि वह स्वयं बहुत कम राशि वसूल करता है।
मकान-मालिकों के लिए सबसे बड़ा नुकसान अन्य कारणों से किराए में समायोजन का बहिष्कार है। आधुनिकीकरण उपायों और Wohnung में किराए से संबंधित अन्य सुधारों की लागत को किराए में केवल स्तरीय समझौता समाप्त होने के बाद ही शामिल किया जा सकता है।
ऐसा किराया समझौता योजना बनाने की सुरक्षा प्रदान करता है। यह केवल किराए की राशि पर लागू नहीं होता। क्योंकि मकान-मालिक इसके साथ चार वर्ष तक की Kündigungsausschluss अवधि भी जोड़ सकता है। यह मजबूत उतार-चढ़ाव को रोकना। हालांकि, किरायेदार को ऐसी धाराओं पर सहमत होना आवश्यक है।
सीढ़ीनुमा किराया: किरायेदारों के लिए फायदे और नुकसान
किरायेदारों के लिए भी सीढ़ीनुमा किराए के फायदे हो सकते हैं। वे आने वाले वर्षों में लागत के विकास का पहले से अनुमान लगा सकते हैं। खास तौर पर, किसी निश्चित किराए पर पहले से सहमति तब लाभदायक होती है, जब बढ़ोतरी अपेक्षित मूल्य-विकास से कम रहे। इससे योजना बनाने में निश्चितता मिलती है और साथ ही आधुनिकीकरण या आवास बाजार में तेज बढ़ोतरी के दौरान अनियोजित किराया-वृद्धि से सुरक्षा मिलती है।
हालांकि, बढ़ोतरी स्थानीय प्रचलित तुलनात्मक किराए से अधिक हो सकती है और यहां तक कि अधिकतम सीमा को भी पार कर सकती है। केवल उन क्षेत्रों में जहां किराया-नियंत्रण लागू है, किरायेदार अत्यधिक वृद्धि से सुरक्षित रहते हैं।
चूंकि सीढ़ीनुमा किराया पहले ही अनुबंध में तय होता है, इसलिए किरायेदार को संबंधित निर्धारित तारीख पर भुगतान या स्थायी आदेश समायोजित करने का स्वयं ध्यान रखना पड़ता है। इसके लिए अधिक सतर्कता आवश्यक है।
यदि सीढ़ीनुमा किराया Kündigungsausschluss के साथ जुड़ा हो, तो यह नुकसानदायक होता है। ऐसे प्रावधान किरायेदार को आवास से बांध देते हैं और उदाहरण के लिए नौकरी की तलाश में उसे सीमित करते हैं।