Щоб уникнути проблеми підвищення орендної плати, яке потребує згоди орендаря, деякі орендодавці обирають ступінчасту орендну плату. Вона передбачає чітко визначене підвищення чистої орендної плати без комунальних витрат, але має не лише переваги, а й недоліки. Це стосується обох сторін: орендарів і орендодавців. Що саме таке ступінчаста орендна плата?
Що таке ступінчаста орендна плата?
На перший погляд ступінчаста орендна плата схожа на індексовану орендну плату. Якщо індексована орендна плата пов’язує підвищення орендної плати зі змінами індексу цін, то ступінчаста орендна плата вже під час укладення договору містить номінальні зміни орендної плати, визначені на майбутнє. Це означає: обидві сторони договору погоджують одне або кілька фіксованих підвищень орендної плати на наступні роки.
Чи дозволена ступінчаста орендна плата сьогодні?
Ступінчаста орендна плата є однією з форм оформлення договору між орендарем і орендодавцем, передбачених Цивільним кодексом Німеччини (BGB). Підставою є § 557 a BGB. Тому такий вид заздалегідь визначених майбутніх орендних ставок прямо дозволений. Однак він має певні особливості.
Особливості ступінчастої орендної плати
BGB визначає ключові параметри, які впливають на оформлення договору оренди та чисту орендну плату без комунальних витрат, якщо обидві сторони погоджуються на її поетапне підвищення. До них належать такі положення:
- Ступінчаста орендна плата має бути письмово зафіксована в договорі оренди. Необхідно передбачити щонайменше одне підвищення.
- Підвищення мають бути зазначені в євро. Зазначення (виключно) відсоткового підвищення не допускається.
- Кожна погоджена орендна ставка має діяти щонайменше дванадцять місяців, перш ніж може набрати чинності підвищення.
- Зазначена в договорі чиста орендна плата без комунальних витрат може перевищувати місцеву порівняльну орендну плату.
- Відповідні ступені орендної плати не можуть перевищувати звичайну для цієї місцевості орендну плату більш ніж на десять відсотків, якщо в громаді діє так званий ліміт орендної плати. Якщо ступінь орендної плати перевищує це значення, він є недійсним. Тоді визначальним є момент першої відповідної сплати орендної плати. Виняток становлять старі договори, укладені до запровадження ліміту орендної плати.
- Граничне обмеження підвищення, запроваджене лімітом орендної плати, не застосовується до ступінчастої орендної плати. Це означає, що протягом трьох років орендна плата може зрости більш ніж на 20 відсотків (у деяких громадах — на 15 відсотків).
- Підвищення мають залишатися нижчими за межу лихварської орендної плати залишатися, яка зазначена в § 5 Закону про економічні правопорушення (WiStrG).
- Підвищення орендної плати з інших причин, наприклад унаслідок заходів із модернізації, є неприпустимим.
- Узгоджене договором підвищення базової орендної плати набуває чинності без додаткового письмового повідомлення орендодавця та без додаткової згоди орендаря.
- Узгоджений мінімальний строк дії договору не може перевищувати чотири роки.
FAQ щодо ступінчастої орендної плати
Із цих основних положень випливають деякі особливі ситуації. Звідси виникають такі поширені запитання (FAQ):
Якщо орендодавець не помітить, що орендар не сплачує узгоджене підвищення орендної плати, чи може він потім вимагати недоплачені суми?
Так. Він має на це право. Але лише щодо сум, нарахованих протягом трьох календарних років. Для дотримання строку кінцем року вважається останній можливий термін. Якщо, наприклад, підвищення було узгоджено на 1 вересня 2019 року, орендодавець має вимагати несплачене підвищення до 31 грудня 2022 року включно.
Якщо орендодавець забуде змінити банківське списання і таким чином списуватиме недостатні суми, чи повинен орендар доплатити різницю?
Ймовірно, ні. Судове рішення звільнило орендарів у цьому випадку від доплати (Земельний суд Гамбурга, Az. 334 S 118/96).
Які формулювання щодо ступінчастої орендної плати в договорі оренди є юридично чинними?
У договорі оренди слід зазначити точну кінцеву суму підвищення і, за можливості, конкретну суму нової базової орендної плати, а також точну дату. Наприклад: «Базова орендна плата 1 жовтня 2022 року підвищується на 37,50 євро — до 457,50 євро.»
Які формулювання під час встановлення ступінчастої орендної плати є недійсними?
Недійсними, наприклад, є формулювання на кшталт «через два роки підвищується на три відсотки» або «Базова орендна плата підвищується до ціни 9,45 євро за квадратний метр».
Що відбувається, якщо узгоджена базова орендна плата є недійсною на початку періоду дії відповідної сходинки?
Якщо в регіонах із обмеженням орендної плати на початку сплати оренди базова орендна плата перевищує місцеву порівняльну орендну плату більш ніж на десять відсотків або формулювання є неприпустимим, орендар має сплачувати лише спочатку узгоджену базову орендну плату або останню чинну ступінчасту орендну плату. Те саме стосується лихварської орендної плати відповідно до § 5 WiStrG.
Що відбувається після закінчення останнього погодженого рівня орендної плати?
Якщо в договорі зазначені окремі періоди дії рівнів орендної плати і вони закінчуються до виїзду орендаря, договір продовжує діяти зі встановленою останньою ступінчастою орендною платою як базовою орендною платою. Про майбутні підвищення орендної плати орендодавець повинен повідомити. Крім того, вони потребують згоди орендаря.
Чи може орендодавець визначити щорічне підвищення на фіксовану суму?
Так, може. У договорі оренди, наприклад, може бути погоджене щорічне підвищення базової орендної плати на 17,40 євро. Це діє до закінчення договору оренди.
Чи можна змінити договір оренди на орендну плату, прив’язану до індексу, або на звичайну орендну плату?
Так, обидві сторони можуть у будь-який момент погодити іншу договірну орендну плату. Однак вони обидві повинні надати письмову згоду або підписати новий договір оренди.
Ступінчаста орендна плата: переваги та недоліки для орендодавців
Для орендодавців попереднє визначення майбутніх змін орендної плати може бути вигідним. Це особливо актуально, якщо місцева порівняльна орендна плата є низькою або, ймовірно, зростатиме лише незначною мірою. Завдяки цій формі підвищення орендної плати можна просто погодити швидке зростання без повторної подальшої згоди орендаря. Період очікування при цьому становить лише дванадцять місяців, а не 15, як зазвичай.
Якщо для місця розташування нерухомості діє обмеження орендної плати, погоджені базові орендні плати повинні залишатися в межах допустимого підвищення. Навіть якщо граничне обмеження підвищення не діє, може бути складно заздалегідь правильно оцінити допустиме зростання. У гіршому випадку встановлена наперед надто висока ступінчаста орендна плата на момент підвищення може бути юридично недопустимою. Ще одним недоліком може бути адміністрування сплати орендної плати. Якщо орендар забуде про підвищення, орендодавець повинен вчасно діяти, інакше він втратить своє право вимоги. Це особливо актуально, якщо він сам списує недостатню суму.
Найбільшим недоліком для орендодавців є виключення коригування орендної плати з інших причин. Заходи з модернізації та інші поліпшення житла, що впливають на орендну плату, можна включити до орендної плати лише після закінчення угоди про ступінчасту орендну плату.
Така орендна угода забезпечує планову визначеність. Це стосується не лише розміру орендної плати. Адже орендодавець також може поєднати її із забороною розірвання договору строком до чотирьох років. Це може бути відповідним засобом, щоб сильні запобігти плинності. Однак орендар має погодитися з такими положеннями.
Ступінчаста орендна плата: переваги та недоліки для орендарів
Для орендарів ступінчаста орендна плата також може мати переваги. Вони можуть заздалегідь оцінити розвиток витрат у найближчі роки. Попереднє встановлення певної орендної плати особливо вигідне, якщо підвищення залишаються нижчими за очікувану динаміку цін. Це забезпечує планування та водночас захищає від непередбачених підвищень орендної плати під час модернізації або стрімкого зростання цін на ринку житла.
Однак підвищення можуть бути суттєвішими, ніж порівнянна орендна плата, звичайна для відповідної місцевості, і навіть перевищити граничний рівень підвищення. Лише в регіонах, де діє обмеження орендної плати, орендарі захищені від непропорційного зростання.
Оскільки ступінчаста орендна плата вже узгоджена в договорі, орендар має самостійно пам’ятати про необхідність відповідно до дати набрання чинності змінити платежі або постійне доручення. Це вимагає більшої уваги.
Ступінчаста орендна плата є невигідною, якщо вона пов’язана із забороною розірвання договору. Такі положення прив’язують орендаря до житла й, наприклад, обмежують його під час пошуку роботи.