لتجنب مشكلة زيادات الإيجار التي تتطلب موافقة، يلجأ بعض المؤجرين إلى الإيجار التدريجي. فهذا يسمح بزيادات محددة بوضوح في صافي الإيجار البارد، لكنه ينطوي، إلى جانب المزايا، على عيوب أيضًا. وينطبق ذلك على الطرفين: المستأجر والمؤجر. ما هو الإيجار التدريجي بالضبط؟
ما هو الإيجار التدريجي؟
يشبه الإيجار التدريجي للوهلة الأولى الإيجار المرتبط بالمؤشر. ففي حين يربط هذا الأخير زيادات الإيجار بالتغيرات في مؤشر الأسعار، يتضمن الإيجار التدريجي بالفعل، عند إبرام عقد الإيجار، تغييرات اسمية محددة مسبقًا في الإيجار مستقبلًا. وهذا يعني أن طرفي العقد يتفقان على زيادة ثابتة أو عدة زيادات ثابتة في سعر الإيجار للسنوات القادمة.
هل لا يزال الإيجار التدريجي مسموحًا به اليوم؟
الإيجار التدريجي هو أحد أشكال تنظيم العقد المذكورة في القانون المدني الألماني (BGB) للعلاقة بين المستأجر والمؤجر. والأساس هو § 557 a BGB. ولذلك فإن هذا النوع من أسعار الإيجار المستقبلية المحددة مسبقًا مسموح به صراحةً. إلا أنه يخضع لبعض الخصائص.
خصائص الإيجار التدريجي
يحدد القانون المدني الألماني (BGB) معايير أساسية تؤثر في صياغة عقد الإيجار والإيجار البارد، عندما يوافق الطرفان على التدرج في الإيجار. وتشمل هذه النقاط ما يلي:
- يجب تثبيت الإيجار التدريجي خطيًا في عقد الإيجار. ويجب تحديد زيادة واحدة على الأقل.
- يجب تحديد الزيادات باليورو. ولا يُسمح بتحديد زيادة نسبية (وحدها).
- يجب أن يظل كل سعر إيجار متفق عليه ساريًا لمدة لا تقل عن اثني عشر شهرًا قبل سريان أي زيادة.
- يجوز أن تتجاوز الإيجارات الباردة المتفق عليها في العقد الإيجار المقارن المحلي.
- لا يجوز أن تتجاوز شرائح الإيجار المعنية الإيجار المعتاد محليًا بأكثر من عشرة بالمائة إذا كان ما يسمى بكبح أسعار الإيجار ساريًا في البلدية. وإذا تجاوزت إحدى شرائح الإيجار هذه القيمة، فهي غير صالحة. ويُعتد حينها بوقت دفع الإيجار الأول المعني. ويُستثنى من ذلك العقود القديمة المبرمة قبل إدخال كبح أسعار الإيجار.
- لا يسري حد السقف الذي أُدخل مع كبح أسعار الإيجار على الإيجارات التدريجية. وهذا يعني أنه يجوز أن ترتفع الإيجارات خلال ثلاث سنوات بأكثر من 20 بالمائة (وفي بعض البلديات 15 بالمائة).
- يجب أن تكون الزيادات دون الحد الفاصل المؤدي إلى استغلال فاحش في الإيجار تبقى، المذكورة في المادة § 5 من قانون الجرائم الاقتصادية (WiStrG).
- لا يُسمح بزيادة الإيجار لأسباب أخرى، مثلًا بعد تنفيذ إجراءات التحديث.
- تسري الزيادة المتفق عليها تعاقديًا في الإيجار الأساسي دون إعلان كتابي إضافي من المؤجر ودون موافقة إضافية من المستأجر.
- يجب ألا تتجاوز مدة العقد الدنيا المتفق عليها، إن وُجدت، أربع سنوات.
الأسئلة الشائعة حول الإيجار المتدرج
تنشأ عن هذه المعايير الأساسية بعض الحالات الخاصة. وينتج عنها الأسئلة الشائعة التالية (FAQ):
إذا لم يلاحظ المؤجر أن المستأجر لم يلتزم بزيادة الإيجار المتفق عليها، فهل يجوز له المطالبة بالمبالغ المدفوعة بأقل من اللازم لاحقًا؟
نعم، يجوز له ذلك. ولكن فقط بالمبالغ التي تراكمت خلال ثلاث سنوات تقويمية. وللالتزام بالمهلة، تُعد نهاية السنة آخر موعد ممكن. فإذا تم الاتفاق مثلًا على زيادة اعتبارًا من 1 سبتمبر 2019، فيجب على المؤجر المطالبة بالزيادة غير المدفوعة حتى 31 ديسمبر 2022.
إذا نسي المؤجر تغيير الخصم المصرفي، فخصم مبالغ أقل من اللازم، فهل يتعين على المستأجر دفع الفرق لاحقًا؟
على الأرجح لا. فقد أعفى حكم قضائي المستأجرين في هذه الحالة من دفع الفرق لاحقًا (المحكمة الإقليمية في هامبورغ، رقم القضية 334 S 118/96).
ما الصياغات الخاصة بالإيجار المتدرج في عقد الإيجار السارية قانونيًا؟
ينبغي أن يُذكر في عقد الإيجار المبلغ النهائي الدقيق للزيادة، ويفضل أيضًا المبلغ المحدد للإيجار الأساسي الجديد، فضلًا عن التاريخ الدقيق. مثلًا: «يزداد الإيجار الأساسي في 1 أكتوبر 2022 بمقدار 37,50 يورو ليصبح 457,50 يورو.»
ما الصياغات غير السارية عند تحديد الإيجار المتدرج؟
من أمثلة الصياغات غير السارية عبارات مثل «يزداد بعد عامين بنسبة ثلاثة بالمائة» أو «يزداد الإيجار الأساسي ليصبح سعر المتر المربع 9,45 يورو».
ماذا يحدث إذا كان الإيجار الأساسي المتفق عليه غير ساري في بداية فترة التدرج؟
إذا تجاوز الإيجار الأساسي في المناطق التي يسري فيها كبح الإيجارات، عند بدء دفع الإيجار، الإيجارَ المقارن المحلي بأكثر من عشرة بالمائة، أو كانت الصياغة غير مسموح بها، فلا يتعين على المستأجر دفع سوى الإيجار الأساسي المتفق عليه أصلًا أو آخر إيجار متدرج ساري. وينطبق الأمر نفسه على استغلال فاحش للإيجار بموجب § 5 من قانون الجرائم الاقتصادية.
ماذا يحدث في نهاية آخر فترة إيجار متدرّج متفق عليها؟
إذا كانت فترات التدرّج الفردية مذكورة في العقد وانتهت قبل مغادرة المستأجر، يستمر العقد بشكل طبيعي مع آخر إيجار متدرّج باعتباره إيجارًا باردًا. ويتعين على المؤجر عندئذٍ الإعلان عن زيادات الإيجار المستقبلية. كما أنها تتطلب موافقة المستأجر.
هل يجوز للمؤجر تحديد زيادات سنوية بمبلغ ثابت؟
نعم، يجوز له ذلك. فعلى سبيل المثال، يمكن الاتفاق في عقد الإيجار على زيادة سنوية قدرها 17,40 يورو في الإيجار البارد. ويسري ذلك حتى نهاية عقد الإيجار.
هل يجوز تحويل عقد الإيجار إلى إيجار مؤشّر أو إيجار عادي؟
نعم، يمكن للطرفين في أي وقت تحديد إيجار تعاقدي آخر. إلا أنه يتعين عليهما الموافقة خطيًا أو توقيع عقد إيجار جديد.
الإيجار المتدرّج: المزايا والعيوب بالنسبة للمؤجرين
قد يكون تحديد تغييرات أسعار الإيجار المستقبلية مسبقًا مفيدًا للمؤجرين. وينطبق ذلك خصوصًا إذا كان الإيجار المقارن المحلي منخفضًا أو يُتوقع أن يرتفع بدرجة محدودة فقط. ومن خلال هذا الشكل من رفع الإيجار، يمكن الاتفاق على زيادات سريعة بطريقة غير معقدة ومن دون موافقة لاحقة جديدة من المستأجر. وتبلغ فترة الانتظار اثني عشر شهرًا فقط، وليس 15 شهرًا كما هو معتاد.
إذا كان كبح الإيجارات ساريًا في موقع العقار، فيتعين أن تبقى الإيجارات الباردة المتفق عليها ضمن حدود الزيادة المسموح بها. وحتى إذا لم ينطبق حدّ السقف، فقد يكون من الصعب تقدير الزيادة المسموح بها مسبقًا بشكل جيد. وفي أسوأ الأحوال، قد يكون سعر التدرّج المحدد مسبقًا بمستوى مرتفع للغاية غير جائز قانونيًا عند حلول موعد الزيادة. وقد يتمثل عيب آخر في تنفيذ دفع الإيجار. فإذا نسي المستأجر الزيادة، يجب على المؤجر التصرف مبكرًا، وإلا فقد حقه في المطالبة بها. وينطبق ذلك بدرجة أكبر إذا قام هو نفسه بخصم مبلغ منخفض للغاية.
أكبر عيب للمؤجرين هو استبعاد تعديلات الإيجار لأسباب أخرى. فلا يمكن تحميل تدابير التحديث والتحسينات الأخرى ذات الصلة بسعر الإيجار في المسكن على الإيجار إلا بعد انتهاء اتفاقية التدرّج.
يوفر مثل هذا الاتفاق الإيجاري أمانًا تخطيطيًا. ولا ينطبق ذلك على قيمة الإيجار فحسب، إذ يمكن للمؤجر أيضًا ربطه باستبعاد الإنهاء لمدة تصل إلى أربع سنوات. وقد يكون ذلك وسيلة مناسبة لـمنع تبدّل المستأجرين. ومع ذلك، يجب على المستأجر الموافقة على مثل هذه البنود.
الإيجار المتدرج: المزايا والعيوب للمستأجرين
يمكن أن يوفر الإيجار المتدرج مزايا للمستأجرين أيضًا. إذ يمكنهم تقدير تطور التكاليف في السنوات المقبلة مسبقًا. ويكون الاتفاق المسبق على إيجار محدد مجديًا بصورة خاصة إذا ظلت الزيادات أقل من تطور الأسعار المتوقع. ويوفر ذلك أمانًا في التخطيط، ويحمي في الوقت نفسه من الزيادات غير المتوقعة في الإيجار عند إجراء تحديثات أو حدوث ارتفاعات سريعة في سوق الإسكان.
ومع ذلك، قد ترتفع الزيادات بدرجة تفوق الإيجار المقارن المعتاد محليًا، بل وقد تتجاوز الحد الأقصى للزيادة. ولا يكون المستأجرون محميين من الارتفاع غير المتناسب إلا في المناطق التي تطبق كابح الإيجارات.
وبما أن الإيجار المتدرج متفق عليه بالفعل في العقد، يتعين على المستأجر أن يتذكر بنفسه تعديل المدفوعات أو الأمر الدائم في التاريخ المحدد المعني. وهذا يتطلب مزيدًا من الانتباه.
ويكون الإيجار المتدرج ضارًا إذا كان مرتبطًا باستبعاد حق الإنهاء. فمثل هذه اللوائح تربط المستأجر بالمسكن وتقيّده، على سبيل المثال، عند البحث عن وظيفة.