Per evitare il problema degli aumenti dell’affitto soggetti ad approvazione, alcuni locatori optano per un affitto a scaglioni. Questo consente aumenti chiaramente stabiliti del canone netto esclusi i costi accessori, ma presenta vantaggi e svantaggi. Ciò vale per entrambe le parti: inquilini e locatori. Che cos’è esattamente un affitto a scaglioni?
Che cos’è un affitto a scaglioni?
A prima vista, un affitto a scaglioni è simile all’affitto indicizzato. Mentre quest’ultimo collega gli aumenti dell’affitto alle variazioni dell’indice dei prezzi, l’affitto a scaglioni comprende già, al momento della conclusione del contratto di locazione, variazioni nominali dell’affitto stabilite per il futuro. Ciò significa che entrambe le parti contraenti concordano uno o più aumenti fissi del canone per gli anni successivi.
Un affitto a scaglioni è ancora consentito oggi?
Un affitto a scaglioni è una delle forme di configurazione contrattuale tra inquilino e locatore previste dal Codice civile tedesco (BGB). La base giuridica è § 557 a BGB. Pertanto, questo tipo di canoni futuri prestabiliti è esplicitamente consentito. Tuttavia, è soggetto ad alcune peculiarità.
Peculiarità dell’affitto a scaglioni
Il BGB indica alcuni parametri che influiscono sulla struttura del contratto di locazione e del canone netto esclusi i costi accessori, quando entrambe le parti accettano una suddivisione scaglionata dell’affitto. Tra questi rientrano i seguenti punti:
- Un affitto a scaglioni deve essere messo per iscritto nel contratto di locazione. Deve essere stabilito almeno un aumento.
- Gli aumenti devono essere indicati in euro. Non è consentita l’indicazione di un aumento (esclusivamente) percentuale.
- Ogni canone concordato deve essere valido per almeno dodici mesi prima che possa entrare in vigore un aumento.
- I canoni netti esclusi i costi accessori concordati nel contratto possono essere superiori al canone comparabile locale.
- I singoli scaglioni di affitto non possono superare di oltre il dieci percento il canone locale usuale, se nel comune è in vigore il cosiddetto freno agli affitti. Se uno scaglione supera tale valore, è nullo. In tal caso è determinante il momento del primo pagamento dell’affitto in questione. Sono esclusi i vecchi contratti conclusi prima dell’introduzione del freno agli affitti.
- Il limite massimo introdotto dal freno agli affitti non si applica agli affitti a scaglioni. Ciò significa che nell’arco di tre anni gli affitti possono aumentare anche di oltre il 20 percento (in alcuni comuni del 15 percento).
- Gli aumenti devono rimanere al di sotto della soglia per la speculazione sugli affitti rimanere, indicata nel § 5 della legge sulle sanzioni penali in materia economica (WiStrG).
- Un aumento del canone per altri motivi, come ad esempio interventi di modernizzazione, non è consentito.
- L’aumento del canone netto concordato contrattualmente si applica senza ulteriori comunicazioni scritte da parte del locatore e senza ulteriore consenso del conduttore.
- Un’eventuale durata minima del contratto concordata non può superare i quattro anni.
FAQ sul canone a scatti
Da questi elementi fondamentali derivano alcune configurazioni particolari. Ne risultano le seguenti domande frequenti (FAQ):
Se il locatore non si accorge che il conduttore non corrisponde all’aumento del canone concordato, può richiedere successivamente gli importi pagati in difetto?
Sì. Può farlo. Ma solo per gli importi maturati nell’arco di tre anni solari. Ai fini del rispetto del termine, la fine dell’anno è considerata l’ultima data utile. Se, ad esempio, era stato concordato un aumento per il 1° settembre 2019, il locatore deve quindi richiedere l’aumento non pagato entro il 31 dicembre 2022.
Se un locatore dimentica di modificare l’addebito bancario e preleva quindi importi troppo bassi, il conduttore deve pagare la differenza?
Presumibilmente no. Una sentenza ha esonerato i conduttori dal pagamento della differenza in questo caso (Tribunale regionale di Amburgo, n. di causa 334 S 118/96).
Quali formulazioni per un canone a scatti nel contratto di locazione sono giuridicamente valide?
Nel contratto di locazione dovrebbero essere indicati l’importo finale preciso dell’aumento e, possibilmente, l’importo concreto del nuovo canone netto, nonché la data esatta. Ad esempio: „Il canone netto aumenta il 1° ottobre 2022 di 37,50 euro, raggiungendo 457,50 euro.“
Quali formulazioni nella determinazione del canone a scatti non sono valide?
Non sono valide, ad esempio, frasi come „aumenta del tre per cento dopo due anni“ oppure „Il canone netto aumenta fino a un prezzo al metro quadrato di 9,45 euro“.
Cosa succede se un canone netto concordato è invalido all’inizio di un periodo di scatto?
Se, nelle regioni con un limite agli aumenti dei canoni, il canone netto supera di oltre il dieci per cento il canone comparabile locale all’inizio del pagamento del canone, oppure se una formulazione non è consentita, il conduttore deve pagare solo il canone netto originariamente concordato o l’ultimo canone a scatti valido. Lo stesso vale per lo sfruttamento locativo usurario ai sensi del § 5 WiStrG.
Cosa succede al termine dell’ultima fascia di canone concordata?
Qualora nel contratto siano indicati i singoli periodi delle fasce e questi terminino prima che l’inquilino lasci l’immobile, il contratto prosegue normalmente con l’ultimo canone a scaglioni come canone netto. Gli aumenti futuri del canone devono quindi essere annunciati dal locatore. Inoltre, richiedono il consenso dell’inquilino.
Un locatore può definire aumenti annuali di un importo fisso?
Sì, può farlo. Nel contratto di locazione si può, ad esempio, concordare un aumento annuale del canone netto di 17,40 euro. Ciò vale fino alla scadenza del contratto di locazione.
È possibile convertire un contratto di locazione in un canone indicizzato o in un canone normale?
Sì, entrambe le parti possono stabilire in qualsiasi momento un diverso canone contrattuale. Tuttavia, devono entrambe accettare per iscritto o firmare un nuovo contratto di locazione.
Canone a scaglioni: vantaggi e svantaggi per i locatori
Per i locatori, stabilire in anticipo le future variazioni del canone può essere vantaggioso. Ciò vale in particolare quando il canone comparativo locale è basso o probabilmente aumenterà solo in misura limitata. Questa forma di aumento del canone consente di concordare aumenti rapidi in modo semplice e senza richiedere nuovamente il successivo consenso dell’inquilino. Il periodo di attesa è di soli dodici mesi, anziché 15 come di consueto.
Se il limite agli aumenti dei canoni si applica al luogo in cui si trova l’immobile, i canoni netti concordati devono tuttavia rimanere entro l’aumento consentito. Anche se il limite massimo all’aumento non si applica, può essere difficile stimare correttamente in anticipo l’aumento consentito. Nel peggiore dei casi, un canone a scaglioni fissato in anticipo a un livello troppo elevato potrebbe essere giuridicamente inammissibile al momento dell’aumento. Un ulteriore svantaggio può riguardare la gestione del pagamento del canone. Se l’inquilino dimentica l’aumento, il locatore deve agire tempestivamente oppure perde il proprio diritto. Ciò vale a maggior ragione se egli stesso addebita un importo troppo basso.
Il maggiore svantaggio per i locatori è l’esclusione degli adeguamenti del canone per altri motivi. Gli interventi di modernizzazione e altri miglioramenti dell’abitazione rilevanti ai fini del canone possono essere trasferiti sul canone solo dopo la scadenza dell’accordo a scaglioni.
Un simile accordo sul canone offre sicurezza nella pianificazione. Ciò vale non solo per l’importo del canone. Il locatore può inoltre abbinarvi un’esclusione della disdetta fino a quattro anni. Ciò può essere uno strumento adeguato per evitare forti Evitare il ricambio degli inquilini. Tuttavia, l’inquilino deve accettare tali clausole.
Affitto a scatti: vantaggi e svantaggi per gli inquilini
Anche per gli inquilini un affitto a scatti può presentare dei vantaggi. Possono stimare in anticipo l’andamento dei costi nei prossimi anni. In particolare, è conveniente stabilire preventivamente un determinato canone se gli aumenti rimangono al di sotto dell’evoluzione dei prezzi prevista. Ciò garantisce sicurezza nella pianificazione e protegge al contempo da aumenti imprevisti del canone dovuti a interventi di modernizzazione o a rapidi aumenti sul mercato degli alloggi.
Tuttavia, gli aumenti possono superare il canone comparabile consueto nella località e persino oltrepassare il limite massimo di aumento. Solo nelle regioni in cui è previsto il freno agli affitti gli inquilini sono protetti da un aumento sproporzionato.
Poiché l’affitto a scatti è già concordato nel contratto, spetta all’inquilino ricordarsi di adeguare i pagamenti o l’ordine permanente alla rispettiva data stabilita. Ciò richiede maggiore attenzione.
Un affitto a scatti è svantaggioso quando è abbinato a un’esclusione della disdetta. Tali disposizioni vincolano l’inquilino all’abitazione e lo limitano, per esempio, nella ricerca di un lavoro.