Onay gerektiren kira artışları sorununu ortadan kaldırmak için bazı kiraya verenler kademeli kiraya başvurur. Bu uygulama, net soğuk kirada açıkça belirlenmiş artışlara olanak tanır; ancak avantajlarının yanı sıra dezavantajları da vardır. Bu durum her iki taraf için de geçerlidir: Kiracı ve kiraya veren. Kademeli kira tam olarak nedir?
Kademeli kira nedir?
Kademeli kira ilk bakışta endeksli kiraya benzer. Endeksli kira, kira artışlarını fiyat endeksindeki değişikliklere bağlarken, kademeli kira, kira sözleşmesi imzalandığında gelecekteki nominal kira değişikliklerini önceden belirler. Bunun anlamı şudur: Sözleşmenin her iki tarafı, gelecek yıllar için bir veya birden fazla sabit kira artışı üzerinde anlaşır.
Kademeli kira bugün hâlâ izinli mi?
Kademeli kira, Medeni Kanun’da (BGB) kiracı ile kiraya veren arasındaki sözleşme düzenlemelerinin belirtilen biçimlerinden biridir. Dayanak § 557 a BGB maddesidir. Bu nedenle, gelecekteki kira bedellerinin önceden belirlenmesine dayanan bu tür açıkça izinlidir. Ancak bazı özel kurallara tabidir.
Kademeli kiranın özellikleri
BGB, her iki tarafın kira bedelinin kademeli olarak belirlenmesi konusunda anlaşması hâlinde, kira sözleşmesinin ve soğuk kiranın düzenlenmesini etkileyen temel noktaları belirtir. Bunlar şunlardır:
- Kademeli kira, kira sözleşmesinde yazılı olarak belirtilmelidir. En az bir artışın kayda geçirilmesi gerekir.
- Artışlar Euro cinsinden belirtilmelidir. (Tek başına) yüzdesel bir artış belirtilmesine izin verilmez.
- Kararlaştırılan her kira bedeli, artış uygulanmadan önce en az on iki ay geçerli olmalıdır.
- Sözleşmede kararlaştırılan soğuk kiralar, yerel karşılaştırılabilir kiranın üzerinde olabilir.
- Belediyede sözde kira fiyatı freni geçerliyse, ilgili kira kademeleri yerel teamüle uygun kirayı yüzde ondan fazla aşamaz. Bir kira kademesi bu değerin üzerindeyse geçersizdir. Bu durumda ilgili ilk kira ödemesinin yapıldığı tarih esas alınır. Kira fiyatı freninin yürürlüğe girmesinden önce imzalanan eski sözleşmeler istisnadır.
- Kira fiyatı freniyle getirilen üst sınır, kademeli kiralarda uygulanmaz. Bunun anlamı, kiraların üç yıl içinde yüzde 20’den (bazı belediyelerde yüzde 15’ten) fazla artabileceğidir.
- Artışlar fahiş kira sınırının altında olmalıdır § 5 Wirtschaftsstrafgesetz’te (WiStrG) belirtilen oranda kalmalıdır.
- Modernizasyon çalışmaları gibi diğer nedenlerle kira bedelinin artırılması yasaktır.
- Sözleşmede kararlaştırılan net kiranın artışı, ev sahibinin ayrıca yazılı bildirimde bulunmasına ve kiracının ayrıca onay vermesine gerek olmaksızın geçerlidir.
- Kararlaştırılmış olabilecek asgari sözleşme süresi dört yılı aşamaz.
Kademeli kira hakkında SSS
Bu temel unsurlardan bazı özel durumlar ortaya çıkar. Bunlardan aşağıdaki sıkça sorulan sorular (SSS) doğar:
Ev sahibi, kiracının kararlaştırılan kira artışına uymadığını fark etmezse, eksik ödenen tutarları sonradan talep edebilir mi?
Evet. Bunu yapabilir. Ancak yalnızca üç takvim yılı içinde birikmiş tutarları talep edebilir. Süreye uyulması bakımından yıl sonu, mümkün olan son tarih olarak kabul edilir. Örneğin bir artış 1 Eylül 2019 için kararlaştırılmışsa, ev sahibi ödenmeyen artışı 31 Aralık 2022 tarihine kadar talep etmelidir.
Ev sahibi banka tahsilat talimatını değiştirmeyi unutup bu nedenle çok düşük tutarlar tahsil ederse, kiracı aradaki farkı ödemek zorunda mıdır?
Muhtemelen hayır. Bir mahkeme kararı bu durumda kiracıları sonradan ödeme yükümlülüğünden muaf tutmuştur (Hamburg Eyalet Mahkemesi, Dosya No. 334 S 118/96).
Kira sözleşmesinde kademeli kira için hangi ifadeler hukuken geçerlidir?
Kira sözleşmesinde artışın kesin nihai tutarı ve mümkünse yeni net kiranın somut tutarı ile kesin tarih belirtilmelidir. Örneğin: „Net kira 1 Ekim 2022 tarihinde 37,50 Euro artarak 457,50 Euro olur.“
Kademeli kira belirlenirken hangi ifadeler geçersizdir?
Örneğin „iki yıl sonra yüzde üç artar“ veya „Net kira metrekare başına 9,45 Euro tutarına yükselir“ gibi cümleler geçersizdir.
Kararlaştırılan net kira, bir kademe döneminin başlangıcında geçersizse ne olur?
Kira artış sınırlamasının uygulandığı bölgelerde net kira, kira ödemesinin başlangıcında yerel emsal kiranın yüzde onundan fazla üzerindeyse veya bir ifade geçersizse, kiracı yalnızca başlangıçta kararlaştırılan net kirayı ya da son geçerli kademeli kirayı ödemek zorundadır. Fahiş kira için de aynı durum geçerlidir § 5 WiStrG uyarınca.
Kararlaştırılan son kademeli kira dönemi sona erdiğinde ne olur?
Sözleşmede münferit kademe dönemleri belirtilmişse ve bunlar kiracının taşınmasından önce sona ererse, sözleşme son kademeli kira bedeli net kira olarak normal şekilde devam eder. Gelecekteki kira artışlarını ev sahibi önceden bildirmek zorundadır. Ayrıca bu artışlar kiracının onayını gerektirir.
Bir ev sahibi yıllık artışları sabit bir tutar olarak belirleyebilir mi?
Evet, belirleyebilir. Kira sözleşmesinde örneğin net kiranın yıllık 17,40 Euro artırılması kararlaştırılabilir. Bu, kira sözleşmesinin sonuna kadar geçerlidir.
Bir kira sözleşmesi endeks kirasına veya normal kiraya dönüştürülebilir mi?
Evet, her iki taraf da istedikleri zaman başka bir sözleşmesel kira belirleyebilir. Ancak her ikisinin de yazılı olarak onay vermesi veya yeni bir kira sözleşmesi imzalaması gerekir.
Kademeli kira: Ev sahipleri açısından avantajlar ve dezavantajlar
Ev sahipleri için gelecekteki kira bedeli değişikliklerini önceden belirlemek avantajlı olabilir. Bu, özellikle yerel karşılaştırmalı kira bedelinin düşük olduğu veya muhtemelen yalnızca sınırlı ölçüde artacağı durumlarda geçerlidir. Bu kira artışı biçimi sayesinde hızlı artışlar, sonradan kiracının yeniden onayına gerek kalmadan, kolayca kararlaştırılabilir. Bu durumda bekleme süresi yalnızca on iki aydır; normalde olduğu gibi 15 ay değildir.
Taşınmazın bulunduğu yer için kira artış sınırlaması geçerliyse, kararlaştırılan net kiraların izin verilen artış çerçevesinde kalması gerekir. Tavan sınırı geçerli olmasa bile, izin verilen artışı önceden doğru şekilde tahmin etmek zor olabilir. En kötü durumda, önceden çok yüksek belirlenen bir kademeli kira bedeli, artış zamanı geldiğinde hukuken kabul edilemez olabilir. Bir diğer dezavantaj, kira ödemesinin işlenmesi olabilir. Kiracı artışı unutursa, ev sahibi erken harekete geçmek zorundadır; aksi takdirde talep hakkını kaybeder. Bu durum, özellikle kendisi çok düşük bir tutar tahsil ederse daha da geçerlidir.
Ev sahipleri açısından en büyük dezavantaj, başka nedenlerle kira bedeli uyarlamalarının hariç tutulmasıdır. Modernizasyon önlemleri ve dairenin kira bedelini etkileyen diğer iyileştirmeleri, ancak kademeli kira anlaşması sona erdikten sonra kiraya yansıtılabilir.
Böyle bir kira anlaşması planlama güvenliği sağlar. Bu yalnızca kira bedelinin yüksekliği için geçerli değildir. Zira ev sahibi ayrıca dört yıla kadar fesih yasağı da öngörebilir. Bu, güçlü Devir hızını önlemek. Ancak kiracının bu tür maddeleri kabul etmesi gerekir.
Kademeli kira: Kiracılar için avantajlar ve dezavantajlar
Kademeli kira kiracılar için de avantajlar sağlayabilir. Önümüzdeki yıllardaki maliyet gelişimini önceden tahmin edebilirler. Özellikle artışların beklenen fiyat gelişiminin altında kalması durumunda belirli bir kira bedelinin önceden belirlenmesi avantajlıdır. Bu, planlama güvenliği sağlar ve aynı zamanda modernizasyonlar veya konut piyasasındaki hızlı artışlar nedeniyle ortaya çıkabilecek plansız kira artışlarına karşı korur.
Ancak artışlar yerel emsal kira bedelinden daha yüksek olabilir ve hatta tavan sınırını aşabilir. Yalnızca kira artış sınırlamasının uygulandığı bölgelerde kiracılar orantısız artışlara karşı korunur.
Kademeli kira sözleşmede zaten kararlaştırılmış olduğundan, kiracının ilgili tarihte ödemeleri veya otomatik ödeme talimatını kendisinin uyarlamayı düşünmesi gerekir. Bu daha fazla dikkat gerektirir.
Kademeli kira, fesih yasağıyla bağlantılıysa dezavantajlıdır. Bu tür düzenlemeler kiracıyı konuta bağlar ve örneğin iş ararken hareket alanını kısıtlar.