De woonruimte is schaars en de huren stijgen. In sommige gezinnen is het daarom gebruikelijk om de woning aan familieleden te verhuren – tegen een vriendenprijs. Misschien heeft u daar ook al over nagedacht. Want als verhuurder ontvangt u dan weliswaar minder inkomsten, maar kunt u toch de volledige uitgaven en afschrijvingen in aanmerking nemen. Zo creëert u een fiscaal voordeel.
De crux zit echter in de details. Als u niet oppast, kunt u een nadeel ondervinden. In dit artikel leggen we uit waarop u moet letten als u uw woning aan uw ouders, kinderen, andere naaste familieleden of zelfs bekenden wilt verhuren. U leest welke fiscale voordelen u heeft en hoe u nadelen voorkomt.
Het belastingbesparingsmodel: verhuren tegen een vriendenprijs
Een huurverhouding met een familielid houdt zeer vaak in dat verhuurders afzien van een deel van de haalbare vergoedingen. Als u zelf aan een familielid wilt verhuren, verlaagt u daarom doorgaans de netto-kale huur aanzienlijk. Bij een juiste aanpak ontstaat daardoor zelfs een fiscaal voordeel. U kunt als het ware een naaste blij maken en tegelijkertijd ook nog belasting besparen. Maar: er is een grens van 50 procent van de gebruikelijke vergelijkingshuur ter plaatse.
Opmerking: het is niet van belang aan wie u verhuurt. Het hoeft geen familielid te zijn; de mechanismen gelden ook voor huurverhoudingen tussen u en naaste bekenden.
Daarom bespaart u belasting
Als u een lagere prijs dan de gebruikelijke huur ter plaatse hanteert, bespaart u belasting. U ziet namelijk af van inkomsten, maar kunt tegelijkertijd de volledige uitgaven als verwervingskosten opvoeren en bovendien de afschrijvingen volledig benutten. Dit geldt onder het voorbehoud dat u niet overdrijft. De 50%-regel is namelijk een belangrijk aspect dat ook de Belastingdienst controleert.
Om het fiscale voordeel duidelijk te maken, is het zinvol om te kijken naar de belastingheffing over huurinkomsten. Als verhuurder worden inkomsten uit onroerend goed gewoon opgenomen in uw aangifte inkomstenbelasting. Tegelijkertijd kunt u uitgaven, zoals delen van de niet op de huurders door te berekenen bedrijfskosten, als verwervingskosten opvoeren. Bovendien profiteert u van een jaarlijkse afschrijving volgens AfA, waarbij U kunt afhankelijk van de woning 2 tot 2,5 procent van de waarde voor uzelf fiscaal aftrekbaar maken.
Als de inkomsten nu dalen door lagere huurinkomsten, hoeft u minder te belasten. Maar dat is niet alles. Want de truc is: het is toegestaan om zowel de uitgaven als de afschrijving nog steeds volledig in aanmerking te nemen.
De 50-procentregeling
Bij dergelijke „belastingbesparingsmodellen“ met familieleden en bekenden kijkt de belastingdienst echter zeer nauwkeurig toe. Hoe hoog de huur werkelijk mag zijn, heeft het Bundesfinanzhof in een uitspraak (10.05.2016, IX R 44/15) beslist. Daar stelde de rechtbank het minimumbedrag vast op twee derde van de plaatselijke vergelijkingshuur. Alles wat daaronder ligt, zou volgens die uitspraak een liefhebberij zijn en niet langer de volledige aftrek van uitgaven en afschrijvingen rechtvaardigen.
Inmiddels is deze grens per wet verlaagd naar 50 procent van de plaatselijke vergelijkingshuur. Dat betekent heel concreet: als u een bekende of familielid minder dan de helft van de plaatselijke vergelijkingshuur in rekening brengt, vervallen de voordelen.
De regel is vastgelegd in de Einkommensteuergesetz (EStG). Daar staat in § 21 lid 2:
„Bedraagt de vergoeding voor het ter beschikking stellen van een woning voor woondoeleinden minder dan 50 procent van de plaatselijke markthuur, dan moet het ter beschikking stellen voor gebruik worden opgesplitst in een bezoldigd en een onbezoldigd deel.“
Het procentuele verschil tussen het daadwerkelijk betaalde bedrag en de plaatselijke vergelijkingshuur is het onbezoldigde deel. Voor dit deel moet u naar analogie ook uw uitgaven in de belastingaangifte verlagen. Het loont dan niet meer om aan familieleden te verhuren.
Bij bedragen boven deze grens is een dergelijke opsplitsing niet vereist. Er bestaat echter nog een grijze zone tussen 50 procent en 66 procent van de plaatselijke vergelijkingshuur.
Pas wanneer u ten minste twee derde van dit bedrag als huur verlangt, zit u aan de veilige kant. Want in de volgende zin op dezelfde plaats van de EStG staat:
„Bedraagt de vergoeding bij langdurige woningverhuur ten minste 66 procent van de plaatselijke huur, dan geldt de woningverhuur als bezoldigd.“
Let op: bij deze grenzen gaat het altijd om de warm huur. Exploitatiekosten en verwarmingskosten maken volgens een uitspraak van het Bundesfinanzhof deel uit van de beoordeling, voor zover deze posten rechtstreeks tussen verhuurder en huurder worden afgerekend.
Verhuur aan familieleden en bekenden: de verschillende scenario’s
Uit de bepalingen van de inkomstenbelastingwet volgen meerdere scenario’s. Niemand verbiedt u immers om mensen gratis of bijzonder voordelig woonruimte ter beschikking te stellen. Het belastingkantoor kan echter ook bij huren ter hoogte van bijvoorbeeld 55 procent van de vergelijkbare huurprijs nader onderzoek doen. Hieruit ontstaan meerdere typische gevallen.
- U vraagt helemaal geen huur: Let op, u kunt geen uitgaven in uw aangifte inkomstenbelasting opvoeren. Er dreigt zelfs schenkbelasting als het belastingkantoor de niet berekende huur als schenking volgens de erfbelastingwet (ErbStG, § 7) beschouwt en het bedrag voldoende groot is.
- U vraagt minder dan 50 procent: In dit geval mag u maximaal dat deel van de uitgaven verrekenen dat overeenkomt met het aandeel van de daadwerkelijke huur in de vergelijkbare huurprijs.
- U vraagt tussen 50 en 66 procent: In dit geval onderzoekt het belastingkantoor de rendabiliteit van het vastgoed zeer nauwkeurig. U kunt de uitgaven dan opvoeren als het belastingkantoor bij dit onderzoek een langetermijnintentie tot winst maken vaststelt.
- U vraagt ten minste 66 procent: In dit geval bestaat er geen twijfel. U kunt uw aftrekbare kosten voor het vastgoed volledig aftrekken en hoeft geen nadelen te vrezen.
Bijzonder geval: onderhoudsplicht jegens de huurder
Als u als verhuurder onderhoudsplichtig bent tegenover een familielid, doet zich een bijzondere constellatie voor. Als de kwijtgescholden huur onderdeel is van de onderhoudsbijdrage, wordt de wettelijke grens zo ver onder de 50 procent verlaagd totdat het overeenkomstige bedrag is meegerekend. U kunt dan dus ook aanzienlijk minder dan de helft vragen zonder het belastingvoordeel van volledige aftrekbaarheid te verliezen.
Meubilair telt mee!
Een ander bijzonder geval is een gemeubileerde woning. In een dergelijk geval maakt het meubilair deel uit van de huur. Daarom geldt niet de gebruikelijke vergelijkbare huurprijs ter plaatse voor ongemeubileerde woonruimte. In plaats daarvan worden objecten met een vergelijkbare inrichting als uitgangspunt genomen. Als deze ontbreken, kan het belastingkantoor het ter beschikking stellen van het meubilair uit de huurprijs berekenen. Daardoor daalt deze mogelijk ook tot onder de grens van 50 procent.
Hoe kan de vergelijkbare huurprijs worden vastgesteld?
Voor het belastingkantoor is de plaatselijke vergelijkbare huurprijs een doorslaggevende factor bij de fiscale beoordeling van verhuur aan familieleden en Bekend. Maar hoe wordt de lokale vergelijkbare huur berekend? Er zijn verschillende manieren:
- Gemeentelijke huurprijsindex: Gemeenten houden een huurprijsindex bij. Dit is een mogelijkheid om de huur in te schatten. Nadeel: De daarin opgenomen bedragen lopen meestal meerdere jaren achter, waardoor de plaatselijk gebruikelijke vergelijkbare huur doorgaans iets te laag uitvalt. Als de gemeente geen huurprijsindex bijhoudt, kunt u er een uit een buurgemeente gebruiken.
- Drie vergelijkingswaarden bepalen: U kunt aan de hand van drie vergelijkbare objecten op een vergelijkbare locatie in de omgeving het werkelijke huurniveau bepalen. Dit is onder andere mogelijk via vastgoedportalen zoals traumimmo.de.
- Taxatierapport: U kunt een vastgoedtaxatie laten uitvoeren. Deze manier is echter kostbaar en u moet deze alleen als uitweg gebruiken bij een geschil met de autoriteiten.
In individuele gevallen kan de belastingdienst de vergelijkbare huur betwisten. Dit betreft met name de bepaling aan de hand van geadverteerde vergelijkbare objecten. Gebruik daarom actuele en vergelijkbare aanbiedingen en archiveer de advertenties.
Afdekken: sluit een huurovereenkomst af!
Als u aan familieleden of bekenden wilt verhuren, moet u altijd een deugdelijke huurovereenkomst afsluiten. Enerzijds beschermt u zich tegen typische problemen tussen huurder en verhuurder. Deze kunnen ook binnen de hechtste familiekring voorkomen en juist dan bijzonder sterk escaleren.
Anderzijds beschermt u zich tegenover de belastingdienst. U beschikt namelijk over bewijs van alle details van de verhuur en maakt uzelf aanzienlijk minder kwetsbaar. Daarbij moet u rekening houden met de volgende punten:
- Sluit het contract schriftelijk en met alle vereiste details af en vermijd mondelinge nevenafspraken.
- De netto-kale huur en de exploitatiekosten moeten duidelijk uitgesplitst herkenbaar zijn. Daarmee stelt u uw aanspraken tegenover de huurder en de belastingdienst veilig.
- Spreek in de huurovereenkomst of een aanvullend document een overschrijving van de huur af, zodat u bewijs van de daadwerkelijke betalingen heeft. Vermijd het accepteren van contante betalingen. Bovendien mag er geen teruggave van het bedrag aan de huurder plaatsvinden – ook niet onderhands. Dat zou belastingfraude zijn.
- Houd er rekening mee dat u een woning of een huis regulier moet verhuren. U mag uw eigen woonruimte niet onderverhuren. Bovendien gelden de belastingvoordelen niet voor gebruiksruimten zoals garages die u aan familieleden of bekendenverhuren.
- Stel jaarlijks een afrekening van de bedrijfskosten op.
Verhuren aan familie bespaart belastingen
Hoe u het ook aanpakt: behandel uw familieleden en kennissen als een echte huurder. Dat is de eerste stap om problemen met de belastingdienst te voorkomen. Stel bovendien de huur hoog genoeg vast om interpretatieruimte weg te nemen en grijze gebieden te vermijden. Zo combineert u een vriendendienst met een belastingvoordeel.
Als u daarentegen iemand die u na aan het hart ligt vooral financieel wilt ondersteunen, zijn er veel andere manieren. Dat hoeft niet met een opvallend lage huur voor een appartement of een huis.