Житла мало, орендна плата зростає. Тому в деяких сім’ях прийнято здавати нерухомість в оренду родичам — за дружньою ціною. Можливо, ви вже також про це замислювалися. Адже як орендодавець ви тоді отримуєте менше доходів, але все одно можете врахувати повні витрати та амортизаційні відрахування. Так ви отримуєте податкову перевагу.
Однак підступ криється в деталях. Якщо ви не будете уважними, можете зазнати збитків. У цій статті ми пояснимо, що слід врахувати, якщо ви хочете здавати свою нерухомість в оренду своїм батькам, дітям, іншим близьким родичам або навіть знайомим. Ви дізнаєтеся, які податкові переваги маєте та як уникнути недоліків.
Модель заощадження податків: здавання в оренду за дружньою ціною
Орендні відносини з членом сім’ї дуже часто передбачають, що орендодавці відмовляються від частини можливих платежів. Якщо ви хочете самі здати нерухомість родичу, то, як правило, значно зменшуєте чисту орендну плату без комунальних витрат. За правильного оформлення це навіть створює податкову перевагу. Так би мовити, ви можете порадувати близьку вам людину й водночас заощадити на податках. Але: існує межа у 50 відсотків від місцевої порівняльної орендної плати.
Примітка: не має значення, кому ви здаєте житло. Це не обов’язково має бути член сім’ї — ці механізми також застосовуються до орендних відносин між вами та близькими знайомими.
Ось як ви заощаджуєте податки
Якщо ви встановлюєте нижчу ціну, ніж місцева орендна плата, ви заощаджуєте податки. Адже ви відмовляєтеся від доходів, але водночас можете заявити повні витрати як витрати, пов’язані з отриманням доходу, а також повною мірою скористатися амортизаційними відрахуваннями. Це діє за умови, що ви не перестараєтеся. Адже правило 50 відсотків є важливим аспектом, який також перевіряє податкова служба.
Щоб краще зрозуміти податкову перевагу, варто поглянути на оподаткування доходів від оренди. Як орендодавець, ви вказуєте доходи від нерухомості у своїй декларації про податок на доходи фізичних осіб у звичайному порядку. Водночас ви можете заявити такі витрати, як частину експлуатаційних витрат, які не можна перекласти на орендарів, як витрати, пов’язані з отриманням доходу. Крім того, ви користуєтеся щорічною амортизацією відповідно до AfA, за якої Залежно від нерухомості ви можете заявити від 2 до 2,5 відсотка її вартості як такі, що зменшують податок.
Якщо тепер доходи зменшуються через нижчі орендні надходження, вам доведеться оподатковувати менше. Але це ще не все. Адже хитрість полягає в тому, що вам дозволено й надалі повністю враховувати як витрати, так і амортизацію.
Правило 50 відсотків
Однак у таких «моделях заощадження податків» із родичами та знайомими податкова служба дуже уважно все перевіряє. Наскільки високою насправді може бути орендна плата, вирішив Федеральний фінансовий суд у рішенні від 10.05.2016 (IX R 44/15). У ньому суд установив мінімальний розмір на рівні двох третин місцевої порівняльної орендної плати. Усе, що нижче, вважається, відповідно, діяльністю без наміру отримання прибутку й більше не дає підстав для повного відрахування витрат та амортизації.
Тим часом цей поріг законом знижено до 50 відсотків місцевої порівняльної орендної плати. Це конкретно означає: якщо ви нараховуєте знайомому або родичу менше половини місцевої порівняльної орендної плати, переваги втрачаються.
Це правило закріплено в Законі про прибутковий податок (EStG). У § 21 абз. 2 зазначено:
«Якщо плата за надання житла для проживання становить менше 50 відсотків місцевої звичайної ринкової орендної плати, надання житла в користування поділяється на платну та безоплатну частини.»
Процентна різниця між фактично сплаченою сумою та місцевою порівняльною орендною платою є безоплатною частиною. Для цієї частини ви повинні аналогічно зменшити свої витрати в податковій декларації. Тоді здавати житло родичам уже не вигідно.
Для сум, що перевищують цей поріг, такий розподіл не потрібен. Однак між 50 і 66 відсотками місцевої звичайної порівняльної орендної плати все ще існує сіра зона.
Лише якщо ви вимагаєте як орендну плату щонайменше дві третини цієї суми, ви перебуваєте в безпеці. Адже в наступному реченні в тому самому місці EStG зазначено:
«Якщо при довгостроковій оренді житла плата становить щонайменше 66 відсотків місцевої звичайної орендної плати, оренда житла вважається платною.»
Увага: ці пороги завжди стосуються загальної орендної плати з комунальними витратами. Експлуатаційні витрати та витрати на опалення, згідно з рішенням Федерального фінансового суду, є складовою розрахунку, якщо ці статті розраховуються безпосередньо між орендодавцем і орендарем.
Оренда родичам і знайомим: різні сценарії
Із положень Закону про прибутковий податок випливає кілька сценаріїв. Адже ніхто не забороняє вам безкоштовно або за особливо низькою ціною надавати людям житлове приміщення. Водночас податкова служба може уважніше перевірити орендну плату в розмірі, наприклад, 55 відсотків порівняльної орендної плати. Із цього випливає кілька типових випадків.
- Ви взагалі не вимагаєте орендної плати: увага, ви не можете заявити жодні витрати в декларації про прибутковий податок. Існує навіть загроза сплати податку на дарування, якщо податкова служба розцінить невраховану орендну плату як подарунок відповідно до Закону про податок на спадщину (ErbStG, § 7) і сума буде достатньо великою.
- Ви вимагаєте менше ніж 50 відсотків: у цьому випадку ви можете зарахувати проти доходу витрати щонайбільше в тій частині, яка відповідає співвідношенню фактичної орендної плати до порівняльної орендної плати.
- Ви вимагаєте від 50 до 66 відсотків: у цьому випадку податкова служба дуже ретельно перевіряє економічну доцільність нерухомості. Ви можете заявити витрати, якщо під час цієї перевірки податкова служба встановить намір отримувати прибуток у довгостроковій перспективі.
- Ви вимагаєте щонайменше 66 відсотків: у цьому випадку сумнівів немає. Ви можете повністю відняти витрати, пов’язані з отриманням доходу від нерухомості, і не маєте побоюватися жодних негативних наслідків.
Особливий випадок: обов’язок утримувати орендаря
Якщо ви як орендодавець зобов’язані утримувати родича, виникає особлива ситуація. Якщо прощена орендна плата є частиною утримання, законодавча межа знижується нижче 50 відсотків настільки, щоб врахувати відповідну суму. Тоді ви можете вимагати й відповідно менше половини, не втрачаючи податкової переваги повного відрахування.
Меблі також враховуються!
Ще одним особливим випадком є мебльована квартира. У такому разі меблі є частиною орендної плати. Тому застосовується не звичайна для цієї місцевості порівняльна орендна плата за немебльоване житло. Натомість беруться об’єкти з аналогічним оснащенням. Якщо таких об’єктів немає, податкова служба може вирахувати надання меблів із орендної плати. Унаслідок цього вона зменшується — можливо, навіть нижче межі у 50 відсотків.
Як визначити порівняльну орендну плату?
Для податкової служби місцева порівняльна орендна плата є вирішальним показником під час оподаткування оренди родичам і Знайомо. Але як розраховується місцева порівняльна орендна плата? Є різні способи:
- Комунальний індекс орендної плати: муніципалітети ведуть індекс орендної плати. Це один зі способів оцінити орендну плату. Недолік: зазначені там суми зазвичай відстають у часі на кілька років, тому звичайна порівняльна орендна плата за місцевістю має тенденцію бути дещо заниженою. Якщо муніципалітет не веде індекс орендної плати, можна скористатися індексом сусіднього муніципалітету.
- Визначення трьох порівняльних значень: можна визначити реальний рівень орендної плати на основі трьох порівнянних об’єктів у схожому місці поблизу. Це, зокрема, можливо через портали нерухомості, такі як traumimmo.de.
- Експертний висновок: можна замовити експертну оцінку нерухомості. Однак цей спосіб є витратним, і використовувати його слід лише як вихід у разі спору з органами влади.
В окремих випадках податкова служба може поставити під сумнів порівняльну орендну плату. Це стосується насамперед визначення на основі оголошень про порівнянні об’єкти. Тому використовуйте актуальні та порівнянні пропозиції й архівуйте оголошення.
Для захисту: укладіть договір оренди!
Якщо ви хочете здавати житло родичам або знайомим, завжди слід укладати належний договір оренди. По-перше, це захищає вас від типових проблем між орендарем і орендодавцем. Вони можуть виникати навіть у найближчому сімейному колі й особливо тоді сильно загострюватися.
По-друге, це захищає вас перед податковою службою. Адже у вас є підтвердження всіх деталей оренди, і ви стаєте значно менш вразливими для претензій. При цьому слід врахувати такі пункти:
- Укладайте договір у письмовій формі та з усіма необхідними деталями, уникайте усних додаткових домовленостей.
- Чисту орендну плату без комунальних витрат і експлуатаційні витрати потрібно чітко розписати окремо. Це забезпечує ваші вимоги до орендаря та податкової служби.
- Передбачте в договорі оренди або додатковому документі переказ орендної плати, щоб мати підтвердження фактичних платежів. Уникайте приймання готівкових платежів. Крім того, не можна повертати цю суму орендарю — навіть потай. Це було б податковим шахрайством.
- Зверніть увагу, що ви повинні регулярно здавати в оренду квартиру або будинок. Не можна здавати в суборенду власне житло. Крім того, податкові переваги не поширюються на корисні площі, такі як гаражі, які ви здаєте родичам або знайомим здавати в оренду.
- Щорічно складайте розрахунок експлуатаційних витрат.
Здавання житла родичам заощаджує податки
Як би ви не діяли: ставтеся до своїх родичів і знайомих як до звичайного орендаря. Це перший крок, щоб уникнути проблем із податковою службою. Крім того, встановлюйте достатньо високу орендну плату, щоб не залишати простору для різних тлумачень і уникати сірих зон. Тоді ви поєднаєте дружню послугу з податковою вигодою.
Якщо ж ви передусім хочете фінансово підтримати близьку вам людину, є багато інших способів. Це не обов’язково має бути помітно низька орендна плата за квартиру або будинок.