Les logements sont rares, les loyers augmentent. Dans certaines familles, il est donc courant de louer des biens immobiliers à des proches – à un prix préférentiel. Vous y avez peut-être déjà pensé. En tant que bailleur, vous percevez certes moins de revenus, mais vous pouvez néanmoins déduire l’intégralité des dépenses et des amortissements. Vous vous procurez ainsi un avantage fiscal.
Le piège se trouve toutefois dans les détails. Si vous ne faites pas attention, vous pouvez subir un désavantage. Dans cet article, nous vous expliquons ce que vous devez prendre en compte si vous souhaitez louer votre bien immobilier à vos parents, à vos enfants, à d’autres proches ou même à des connaissances. Vous découvrirez quels avantages fiscaux vous pouvez obtenir et comment éviter les désavantages.
Le modèle d’économie fiscale : louer à un prix préférentiel
Une relation locative avec un membre de la famille implique très souvent que les bailleurs renoncent à une partie des loyers pouvant être obtenus. Si vous souhaitez vous-même louer à un proche, vous réduisez donc généralement sensiblement le loyer net hors charges. Avec une gestion appropriée, cela crée même un avantage fiscal. Vous pouvez, pour ainsi dire, faire plaisir à une personne qui vous est proche tout en économisant des impôts. Mais il existe une limite de 50 pour cent du loyer comparatif local.
Remarque : la personne à laquelle vous louez n’a aucune importance. Il ne doit pas s’agir d’un membre de la famille ; les mécanismes s’appliquent également aux relations locatives entre vous et des connaissances proches.
Voici pourquoi vous économisez des impôts
Si vous fixez un prix inférieur au loyer local habituel, vous économisez des impôts. En effet, vous renoncez à des revenus, mais vous pouvez en même temps faire valoir l’intégralité des dépenses comme frais professionnels déductibles et utiliser également les amortissements dans leur totalité. Cela s’applique sous réserve que vous n’exagériez pas. En effet, la règle des 50 pour cent constitue un aspect important que l’administration fiscale examine également.
Pour comprendre l’avantage fiscal, il est utile d’examiner l’imposition des revenus locatifs. En tant que bailleur, les revenus provenant de biens immobiliers sont normalement intégrés à votre déclaration d’impôt sur le revenu. Parallèlement, vous pouvez faire valoir comme frais professionnels déductibles des dépenses telles que certaines charges d’exploitation non récupérables auprès des locataires. Vous bénéficiez en outre d’un amortissement annuel selon l’AfA, dans le cadre duquel Vous pouvez, selon le bien immobilier, déduire fiscalement de 2 à 2,5 pour cent de sa valeur.
Si les revenus diminuent en raison de loyers moins élevés, vous avez moins à imposer. Mais ce n’est pas tout. Car l’astuce est la suivante : vous êtes autorisé à continuer à déduire intégralement aussi bien les dépenses que l’amortissement.
La règle des 50 pour cent
Toutefois, dans le cas de tels « modèles d’optimisation fiscale » avec des proches et des connaissances, l’administration fiscale examine la situation de très près. La Cour fédérale des finances a décidé, dans un arrêt (10.05.2016, IX R 44/15), quel peut être le montant réel du loyer. Dans cette affaire, le tribunal a fixé le montant minimal aux deux tiers du loyer comparatif local. Tout montant inférieur relèverait alors d’une activité de complaisance et ne justifierait plus la déduction intégrale des dépenses et amortissements.
Depuis, cette limite a été abaissée par la loi à 50 pour cent du loyer comparatif local. Cela signifie très concrètement que si vous facturez à une connaissance ou à un proche moins de la moitié du loyer comparatif local, les avantages disparaissent.
La règle est inscrite dans la loi relative à l’impôt sur le revenu (EStG). On y lit au § 21, al. 2 :
« Si la rémunération versée pour la mise à disposition d’un logement à des fins d’habitation est inférieure à 50 pour cent du loyer du marché local habituel, la mise à disposition doit être divisée en une partie à titre onéreux et une partie à titre gratuit. »
La différence en pourcentage entre la somme effectivement payée et le loyer comparatif local constitue la part gratuite. Pour cette part, vous devez réduire vos dépenses en conséquence dans votre déclaration fiscale. Il n’est alors plus intéressant de louer à des proches.
Pour les montants supérieurs à cette limite, une telle répartition n’est pas nécessaire. Il existe toutefois encore une zone grise entre 50 pour cent et 66 pour cent du loyer comparatif local habituel.
Ce n’est que si vous exigez au moins les deux tiers de ce montant au titre du loyer que vous êtes en sécurité. En effet, la phrase suivante, au même endroit de l’EStG, précise :
« Si, dans le cadre d’une location de logement prévue pour durer, la rémunération atteint au moins 66 pour cent du loyer habituel local, la location du logement est considérée comme effectuée à titre onéreux. »
Attention : ces limites concernent toujours le loyer charges comprises. Selon un arrêt de la Cour fédérale des finances, les charges d’exploitation et les frais de chauffage font partie de l’évaluation lorsque ces postes sont facturés directement entre le bailleur et le locataire.
Louer à des proches et à des connaissances : les différents scénarios
De la disposition de la loi relative à l’impôt sur le revenu découlent plusieurs scénarios. En effet, personne ne vous interdit de mettre gratuitement ou à un prix particulièrement avantageux un logement à la disposition de certaines personnes. Toutefois, l’administration fiscale peut examiner de plus près les loyers correspondant, par exemple, à 55 pour cent du loyer comparable. Plusieurs cas typiques en découlent.
- Vous ne demandez aucun loyer : attention, vous ne pouvez faire valoir aucune dépense dans votre déclaration d’impôt sur le revenu. Vous risquez même de devoir payer un impôt sur les donations si l’administration fiscale considère le loyer non facturé comme un don au sens de la loi relative aux droits de succession (ErbStG, § 7) et si la somme est suffisamment importante.
- Vous demandez moins de 50 pour cent : dans ce cas, vous ne pouvez déduire au maximum que la part des dépenses correspondant à la proportion entre le loyer effectivement perçu et le loyer comparable.
- Vous demandez entre 50 et 66 pour cent : dans ce cas, l’administration fiscale examine très attentivement la rentabilité du bien immobilier. Vous pouvez alors faire valoir les dépenses si l’administration fiscale constate, lors de cet examen, une intention de réaliser des bénéfices à long terme.
- Vous demandez au moins 66 pour cent : dans ce cas, aucun doute n’est possible. Vous pouvez déduire intégralement vos frais professionnels liés au bien immobilier et ne devez craindre aucun désavantage.
Cas particulier : obligation alimentaire envers le locataire
Si, en tant que bailleur, vous êtes tenu à une obligation alimentaire envers un proche, une configuration particulière s’applique. Si le loyer abandonné constitue une partie de la pension alimentaire, la limite légale est abaissée en dessous de 50 pour cent jusqu’à ce que le montant correspondant soit pris en compte. Vous pouvez donc également demander moins de la moitié sans perdre l’avantage fiscal de la déductibilité intégrale.
Le mobilier est également pris en compte !
Un autre cas particulier concerne un logement meublé. Dans ce cas, les meubles font partie du loyer. Le loyer comparable local habituel pour un logement non meublé ne s’applique donc pas. Ce sont plutôt des biens dotés d’un équipement comparable qui sont pris en compte. S’il n’en existe pas, l’administration fiscale peut déduire de la somme du loyer la mise à disposition des meubles. Le loyer diminue ainsi – éventuellement aussi en dessous du seuil de 50 pour cent.
Comment déterminer le loyer comparable ?
Pour l’administration fiscale, le loyer comparable local constitue un élément déterminant lors de l’examen fiscal des locations à des proches et à des connaissances.Connue. Mais comment le loyer comparatif local est-il calculé ? Il existe différentes méthodes :
- Observatoire communal des loyers : Les communes tiennent un observatoire des loyers. Celui-ci permet d’évaluer le loyer. Inconvénient : les montants qui y sont enregistrés accusent généralement un retard de plusieurs années, de sorte que le loyer comparatif habituel local tend à être légèrement sous-évalué. Si la commune ne tient pas d’observatoire des loyers, vous pouvez utiliser celui d’une commune voisine.
- Déterminer trois valeurs comparatives : Vous pouvez déterminer le niveau réel des loyers à partir de trois biens comparables situés dans un environnement similaire. Cela est notamment possible via des portails immobiliers tels que traumimmo.de.
- Expertise : Vous pouvez commander une expertise immobilière. Cette méthode est toutefois coûteuse et vous ne devriez y recourir qu’en dernier ressort en cas de litige avec les autorités.
Dans certains cas, l’administration fiscale peut contester le loyer comparatif. Cela concerne notamment la détermination à partir de biens comparables faisant l’objet d’annonces. Utilisez donc des offres actuelles et comparables et archivez les annonces.
Se protéger : conclure un contrat de location !
Si vous souhaitez louer à des proches ou à des connaissances, vous devriez toujours conclure un contrat de location en bonne et due forme. D’une part, vous vous protégez contre les problèmes typiques entre locataire et bailleur. Ceux-ci peuvent également survenir au sein du cercle familial le plus proche et s’aggraver particulièrement dans ce contexte.
D’autre part, vous vous protégez vis-à-vis de l’administration fiscale. En effet, vous disposez d’une preuve de tous les détails de la location et êtes nettement moins vulnérable aux contestations. Vous devez tenir compte des points suivants :
- Concluez le contrat par écrit et avec tous les détails requis, et évitez les accords annexes verbaux.
- Le loyer net hors charges et les charges doivent être clairement détaillés. Vous protégez ainsi vos droits vis-à-vis du locataire et de l’administration fiscale.
- Prévoyez dans le contrat de location ou dans un document complémentaire un virement du loyer, afin de disposer d’une preuve des paiements effectivement effectués. Évitez d’accepter des paiements en espèces. En outre, aucune restitution de la somme au locataire ne doit avoir lieu, même de manière informelle. Cela constituerait une fraude fiscale.
- Notez que vous devez louer régulièrement un appartement ou une maison. Vous ne pouvez pas sous-louer votre propre logement. En outre, les avantages fiscaux ne s’appliquent pas aux surfaces utiles telles que les garages que vous louez à des proches ou à des connaissances louer.
- Établissez un décompte annuel des charges d’exploitation.
Louer à des proches permet d’économiser des impôts
Quelle que soit votre démarche : traitez vos proches et vos connaissances comme un véritable locataire. C’est la première étape pour éviter les ennuis avec l’administration fiscale. Fixez en outre un loyer suffisamment élevé afin de limiter la marge d’interprétation et d’éviter les zones grises. Vous combinez ainsi un service amical avec un avantage fiscal.
Si, en revanche, vous souhaitez avant tout soutenir financièrement une personne qui vous est proche, il existe de nombreuses autres possibilités. Cela ne doit pas nécessairement passer par un loyer manifestement bas pour un appartement ou une maison.