रहने की जगह कम है और किराये बढ़ रहे हैं। इसलिए कुछ परिवारों में संपत्तियों को रिश्तेदारों को किराये पर देना आम बात है – मित्रतापूर्ण दर पर। शायद आपने भी इस बारे में सोचा हो। क्योंकि मकान-मालिक के रूप में आपको भले ही कम आय प्राप्त हो, फिर भी आप पूरे खर्चों और मूल्यह्रास को दावा कर सकते हैं। इस तरह आप कर लाभ प्राप्त करते हैं।
हालाँकि, पेच विवरण में छिपा है। यदि आप सावधान नहीं रहे, तो आपको नुकसान हो सकता है। इस लेख में हम बताते हैं कि आपको किन बातों का ध्यान रखना चाहिए, यदि आप अपनी संपत्ति अपने माता-पिता, बच्चों, अन्य निकट रिश्तेदारों या यहाँ तक कि परिचितों को किराये पर देना चाहते हैं। आप जानेंगे कि आपको कौन से कर लाभ मिलते हैं और नुकसान से कैसे बचा जा सकता है।
कर-बचत मॉडल: मित्रतापूर्ण दर पर किराये पर देना
परिवार के किसी सदस्य के साथ किराये का संबंध बहुत बार इस बात का कारण बनता है कि मकान-मालिक प्राप्त की जा सकने वाली आय के एक हिस्से से हाथ खींच लेते हैं। यदि आप स्वयं किसी रिश्तेदार को किराये पर देना चाहते हैं, तो इसलिए आप आमतौर पर शुद्ध ठंडे किराये को काफी कम कर देते हैं। सही तरीके से करने पर इससे कर संबंधी लाभ भी मिलता है। इस तरह आप अपने किसी करीबी व्यक्ति को खुशी दे सकते हैं और साथ ही कर भी बचा सकते हैं। लेकिन: स्थानीय प्रचलित तुलनात्मक किराये की 50 प्रतिशत सीमा है।
संकेत: यह महत्वहीन है कि आप किसे किराये पर देते हैं। वह परिवार का सदस्य होना आवश्यक नहीं है; यही नियम आपके और निकट परिचितों के बीच किराये के संबंधों पर भी लागू होते हैं।
इस तरह आप कर बचाते हैं
यदि आप स्थानीय प्रचलित किराये से कम कीमत निर्धारित करते हैं, तो आप कर बचाते हैं। क्योंकि आप आय का त्याग करते हैं, लेकिन साथ ही पूरे खर्चों को आय-संबंधी खर्च के रूप में दावा कर सकते हैं और इसके अलावा मूल्यह्रास का पूरा लाभ उठा सकते हैं। यह इस शर्त के अधीन है कि आप इसे अति न करें। क्योंकि 50-प्रतिशत नियम एक महत्वपूर्ण पहलू है, जिसकी जाँच कर कार्यालय भी करता है।
कर लाभ को स्पष्ट रूप से समझने के लिए किराये की आय पर कराधान पर एक नज़र डालना उपयोगी है। मकान-मालिक के रूप में अचल संपत्तियों से प्राप्त आय सामान्य रूप से आपके आयकर रिटर्न में शामिल होती है। साथ ही, आप ऐसे खर्चों को, जैसे किरायेदारों पर स्थानांतरित न किए जा सकने वाले परिचालन खर्चों के हिस्से को, आय-संबंधी खर्च के रूप में दावा कर सकते हैं। इसके अलावा, आपको वार्षिक AfA के अनुसार मूल्यह्रास का लाभ मिलता है, जिसमें आप संपत्ति के आधार पर उसके मूल्य का 2 से 2,5 प्रतिशत अपने लिए कर-कटौती के रूप में दावा कर सकते हैं।
यदि अब कम किराये की आय के कारण आमदनी घट जाती है, तो आपको कम करयोग्य आय घोषित करनी होगी। लेकिन बात यहीं तक सीमित नहीं है। तरकीब यह है: आपको खर्चों और मूल्यह्रास, दोनों को अब भी पूरी राशि में शामिल करने की अनुमति है।
50-प्रतिशत नियम
हालाँकि, रिश्तेदारों और परिचितों के साथ ऐसे „कर-बचत मॉडल“ में कर कार्यालय बहुत ध्यान से जाँच करता है। किराया वास्तव में कितना हो सकता है, यह संघीय वित्त न्यायालय ने एक फैसले (10.05.2016, IX R 44/15) में तय किया। न्यायालय ने वहाँ न्यूनतम राशि स्थानीय तुलनात्मक किराये के दो-तिहाई पर निर्धारित की। इसके नीचे की कोई भी राशि तथाकथित शौकिया गतिविधि मानी जाएगी और खर्चों तथा मूल्यह्रास की पूरी कटौती को उचित नहीं ठहराएगी।
इस बीच, कानून द्वारा यह सीमा स्थानीय तुलनात्मक किराये के 50 प्रतिशत तक घटा दी गई है। इसका ठोस अर्थ है: यदि आप किसी परिचित या रिश्तेदार से स्थानीय तुलनात्मक किराये की आधी राशि से कम लेते हैं, तो लाभ समाप्त हो जाते हैं।
यह नियम आयकर कानून (EStG) में दर्ज है। वहाँ § 21 Abs. 2 में कहा गया है:
„यदि आवासीय उद्देश्यों के लिए किसी आवास के उपयोग का प्रतिफल स्थानीय प्रचलित बाज़ार किराये के 50 प्रतिशत से कम है, तो उपयोग का हस्तांतरण सशुल्क और निःशुल्क भागों में विभाजित किया जाएगा।“
वास्तव में भुगतान की गई राशि और स्थानीय तुलनात्मक किराये के बीच प्रतिशत अंतर निःशुल्क भाग है। इस भाग के लिए आपको अपने कर रिटर्न में खर्चों को उसी अनुपात में कम करना होगा। तब रिश्तेदारों को किराये पर देना लाभदायक नहीं रह जाता।
इस सीमा से अधिक राशि होने पर ऐसा विभाजन आवश्यक नहीं है। हालाँकि, स्थानीय प्रचलित तुलनात्मक किराये के 50 प्रतिशत और 66 प्रतिशत के बीच अभी भी एक धुंधला क्षेत्र है।
केवल तभी आप सुरक्षित स्थिति में होते हैं, जब आप इस राशि का कम-से-कम दो-तिहाई किराये के रूप में माँगते हैं। क्योंकि EStG के उसी स्थान पर अगले वाक्य में कहा गया है:
„यदि दीर्घकालिक आवासीय किराये में प्रतिफल स्थानीय प्रचलित किराये का कम-से-कम 66 प्रतिशत है, तो आवास का किराया सशुल्क माना जाएगा।“
सावधान: इन सीमाओं में हमेशा गर्म किराया शामिल होता है। संघीय वित्त न्यायालय के एक फैसले के अनुसार, परिचालन लागत और हीटिंग लागत भी इस गणना का हिस्सा हैं, बशर्ते इन मदों का हिसाब सीधे मकान-मालिक और किरायेदार के बीच किया जाता हो।
रिश्तेदारों और परिचितों को किराये पर देना: विभिन्न परिदृश्य
आयकर कानून के प्रावधान से कई परिदृश्य उत्पन्न होते हैं। क्योंकि कोई भी आपको लोगों को नि:शुल्क या विशेष रूप से कम कीमत पर आवास उपलब्ध कराने से नहीं रोकता। हालांकि, उदाहरण के लिए तुलनात्मक किराये की 55 प्रतिशत राशि का किराया होने पर वित्त कार्यालय अधिक बारीकी से जांच कर सकता है। इससे कई सामान्य मामले सामने आते हैं।
- आप बिल्कुल कोई किराया नहीं लेते: सावधान, आप आयकर रिटर्न में कोई खर्च दावा नहीं कर सकते। उपहार कर भी लग सकता है, यदि वित्त कार्यालय वसूला न गया किराया उत्तराधिकार कर कानून (ErbStG, § 7) के अनुसार उपहार माने और राशि पर्याप्त बड़ी हो।
- आप 50 प्रतिशत से कम लेते हैं: इस मामले में आप अधिकतम उतने खर्च की भरपाई कर सकते हैं, जितना वास्तविक किराये का तुलनात्मक किराये में अनुपात है।
- आप 50 और 66 प्रतिशत के बीच लेते हैं: इस मामले में वित्त कार्यालय संपत्ति की आर्थिक व्यवहार्यता की बहुत बारीकी से जांच करता है। आप खर्च तभी दावा कर सकते हैं, जब वित्त कार्यालय इस जांच में दीर्घकालिक लाभ कमाने का इरादा निर्धारित करे।
- आप कम-से-कम 66 प्रतिशत लेते हैं: इस मामले में कोई संदेह नहीं है। आप संपत्ति से संबंधित अपने आय-सृजन खर्चों को पूरी तरह काट सकते हैं और किसी नुकसान की चिंता नहीं करनी होगी।
विशेष मामला: किरायेदार के प्रति भरण-पोषण दायित्व
यदि आप मकान-मालिक के रूप में किसी रिश्तेदार के प्रति भरण-पोषण के लिए बाध्य हैं, तो एक विशेष स्थिति उत्पन्न होती है। यदि माफ किया गया किराया भरण-पोषण का हिस्सा है, तो संबंधित राशि को शामिल किए जाने तक कानूनी सीमा 50 प्रतिशत से नीचे कर दी जाती है। इसलिए आप आधे से भी कम किराया ले सकते हैं, बिना पूर्ण कटौती के कर लाभ को खोए।
फर्नीचर भी शामिल है!
एक अन्य विशेष मामला सुसज्जित आवास है। ऐसे मामले में फर्नीचर किराये का हिस्सा होता है। इसलिए असुसज्जित आवास के लिए स्थानीय प्रचलित तुलनात्मक किराया लागू नहीं होता। इसके बजाय समान साज-सज्जा वाली संपत्तियों को आधार बनाया जाता है। यदि ऐसी संपत्तियां उपलब्ध न हों, तो वित्त कार्यालय फर्नीचर उपलब्ध कराने के हिस्से को किराये से अलग कर सकता है। इससे किराया घट जाता है – संभवतः 50 प्रतिशत की सीमा से भी नीचे।
तुलनात्मक किराया कैसे निर्धारित किया जा सकता है?
वित्त कार्यालय के लिए स्थानीय तुलनात्मक किराया रिश्तेदारों को किराये पर देने के कर संबंधी मूल्यांकन में एक निर्णायक मानक है और ज्ञात। लेकिन स्थानीय तुलनात्मक किराए की गणना कैसे की जाती है? इसके विभिन्न तरीके हैं:
- नगरपालिका किराया सूचकांक: नगरपालिकाएँ किराया सूचकांक तैयार करती हैं। यह किराए का आकलन करने का एक तरीका है। नुकसान: इसमें दर्ज राशियाँ आमतौर पर समय के हिसाब से कई वर्ष पीछे होती हैं, इसलिए स्थानीय प्रचलित तुलनात्मक किराया सामान्यतः कुछ कम निकलता है। यदि नगरपालिका कोई किराया सूचकांक जारी नहीं करती है, तो आप किसी पड़ोसी नगरपालिका का सूचकांक इस्तेमाल कर सकते हैं।
- तीन तुलनात्मक मूल्य निर्धारित करें: आप आसपास समान स्थिति में स्थित तीन तुलनीय संपत्तियों के आधार पर वास्तविक किराया स्तर निर्धारित कर सकते हैं। यह संभव है, अन्य बातों के अलावा, traumimmo.de जैसे रियल एस्टेट पोर्टलों के माध्यम से।
- मूल्यांकन: आप रियल एस्टेट मूल्यांकन कराने का आदेश दे सकते हैं। हालांकि, यह तरीका महंगा है और आपको इसे केवल अधिकारियों के साथ विवाद की स्थिति में अंतिम उपाय के रूप में अपनाना चाहिए।
व्यक्तिगत मामले में कर कार्यालय तुलनात्मक किराए पर संदेह कर सकता है। यह विशेष रूप से विज्ञापित तुलनीय संपत्तियों के माध्यम से किए गए निर्धारण पर लागू होता है। इसलिए वर्तमान और तुलनीय प्रस्तावों का उपयोग करें और विज्ञापनों को संग्रहित करके रखें।
सुरक्षित रहें: किराया अनुबंध करें!
यदि आप रिश्तेदारों या परिचितों को किराए पर देना चाहते हैं, तो आपको हमेशा एक विधिवत किराया अनुबंध करना चाहिए। एक ओर, आप किरायेदार और मकान-मालिक के बीच होने वाली सामान्य समस्याओं से स्वयं को सुरक्षित करते हैं। ये समस्याएँ निकटतम पारिवारिक दायरे में भी उत्पन्न हो सकती हैं और विशेष रूप से तब बहुत गंभीर रूप ले सकती हैं।
दूसरी ओर, आप कर कार्यालय के समक्ष स्वयं को सुरक्षित करते हैं। क्योंकि आपके पास किराए पर देने के सभी विवरणों का प्रमाण होता है और आप पर आपत्ति उठाना काफी कठिन हो जाता है। इस संबंध में आपको निम्नलिखित बिंदुओं पर ध्यान देना चाहिए:
- अनुबंध लिखित रूप में और सभी आवश्यक विवरणों के साथ करें, मौखिक अतिरिक्त समझौतों से बचें।
- शुद्ध ठंडा किराया और परिचालन लागत स्पष्ट रूप से अलग-अलग दर्शाई जानी चाहिए। इससे आप किरायेदार और कर कार्यालय के समक्ष अपने दावों को सुरक्षित करते हैं।
- वास्तविक भुगतानों का प्रमाण रखने के लिए किराया अनुबंध या किसी अतिरिक्त दस्तावेज़ में किराए के बैंक हस्तांतरण पर सहमति दें। नकद भुगतान स्वीकार करने से बचें। इसके अलावा, राशि किरायेदार को वापस नहीं की जानी चाहिए—गुप्त रूप से भी नहीं। यह कर धोखाधड़ी होगी।
- ध्यान रखें कि आपको किसी अपार्टमेंट या मकान को नियमित रूप से किराए पर देना होगा। आप अपने स्वयं के आवास को उप-किराए पर नहीं दे सकते। इसके अलावा, कर लाभ गैरेज जैसे उपयोगी क्षेत्रों पर लागू नहीं होते, जिन्हें आप रिश्तेदारों या परिचितों कोकिराए पर दें।
- वार्षिक परिचालन लागत का हिसाब तैयार करें।
रिश्तेदारों को किराए पर देना कर बचाता है
आप चाहे जैसे भी आगे बढ़ें: अपने रिश्तेदारों और परिचितों के साथ एक वास्तविक किराएदार जैसा व्यवहार करें। यह कर कार्यालय के साथ परेशानी से बचने का पहला कदम है। इसके अलावा, किराया इतना पर्याप्त रखें कि व्याख्या की गुंजाइश कम हो और अस्पष्ट क्षेत्रों से बचा जा सके। इस तरह आप मित्रतापूर्ण सहायता को कर लाभ के साथ जोड़ते हैं।
इसके विपरीत, यदि आप अपने किसी करीबी व्यक्ति की मुख्य रूप से आर्थिक सहायता करना चाहते हैं, तो इसके कई अन्य तरीके हैं। यह किसी अपार्टमेंट या घर के लिए असामान्य रूप से कम किराया रखकर करना आवश्यक नहीं है।