La vivienda escasea y los alquileres suben. Por ello, en algunas familias es habitual alquilar los inmuebles a familiares, a un precio de favor. Quizás usted también se lo haya planteado. Como arrendador, aunque obtenga menos ingresos, puede deducir, no obstante, todos los gastos y amortizaciones. De este modo, obtiene una ventaja fiscal.
Sin embargo, el problema está en los detalles. Si no tiene cuidado, puede sufrir un perjuicio. En este artículo le explicamos qué debe tener en cuenta si desea alquilar su inmueble a sus padres, hijos, otros familiares cercanos o incluso conocidos. Descubrirá qué ventajas fiscales tiene y cómo evitar los inconvenientes.
El modelo de ahorro fiscal: alquilar a un precio de favor
Una relación de arrendamiento con un familiar implica con mucha frecuencia que los arrendadores renuncien a una parte de los ingresos que podrían obtener. Por ello, si desea alquilar a un familiar, normalmente reducirá considerablemente el alquiler neto en frío. Si se gestiona correctamente, esto incluso genera una ventaja fiscal. En cierto modo, puede hacer feliz a una persona cercana y, al mismo tiempo, ahorrar impuestos. Pero existe un límite del 50 por ciento del alquiler comparativo habitual en la localidad.
Nota: Es irrelevante a quién alquile. No tiene que ser un familiar; los mecanismos también se aplican a las relaciones de arrendamiento entre usted y conocidos cercanos.
Así ahorra impuestos
Si establece un precio inferior al alquiler habitual en la localidad, ahorra impuestos. Esto se debe a que renuncia a ingresos, pero al mismo tiempo puede declarar todos los gastos como gastos deducibles y, además, aprovechar las amortizaciones en su totalidad. Esto se aplica con la salvedad de que no exagere. La regla del 50 por ciento es un aspecto importante que también comprueba la administración tributaria.
Para comprender la ventaja fiscal, resulta útil examinar la tributación de los ingresos por alquiler. Como arrendador, los ingresos procedentes de inmuebles se incluyen con normalidad en su declaración del impuesto sobre la renta. Al mismo tiempo, puede declarar como gastos deducibles gastos como parte de los costes operativos no repercutibles a los inquilinos. Además, se beneficia de una amortización anual conforme a AfA, en la que Dependiendo del inmueble, puede reclamar para sí entre el 2 y el 2,5 por ciento del valor como deducción fiscal.
Si ahora disminuyen los ingresos debido a una menor renta, tendrá que tributar por menos. Pero eso no es todo. El truco es el siguiente: se le permite seguir aplicando tanto los gastos como la amortización en su totalidad.
La regla del 50 por ciento
Sin embargo, en estos «modelos de ahorro fiscal» con familiares y conocidos, la administración tributaria examina todo con mucha atención. El Tribunal Fiscal Federal decidió en una sentencia (10.05.2016, IX R 44/15) cuál puede ser realmente el importe de la renta. En ella, el tribunal fijó el importe mínimo en dos tercios del alquiler comparativo local. Todo lo que esté por debajo se consideraría, por tanto, una actividad de ocio y ya no justificaría la deducción íntegra de gastos y amortizaciones.
Mientras tanto, esta frontera se ha reducido por ley al 50 por ciento del alquiler comparativo local. Esto significa concretamente: si cobra a un conocido o familiar menos de la mitad del alquiler comparativo local, desaparecerán las ventajas.
La regla está recogida en la Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG). Allí se establece en § 21 apdo. 2:
«Si la contraprestación por la cesión de una vivienda para fines residenciales es inferior al 50 por ciento del alquiler de mercado habitual en la localidad, la cesión del uso deberá dividirse en una parte onerosa y otra gratuita.»
La diferencia porcentual entre la suma realmente pagada y el alquiler comparativo local constituye la parte gratuita. Para esta parte, deberá reducir proporcionalmente sus gastos en la declaración de la renta. Ya no resulta rentable alquilar a familiares.
Para importes superiores a este límite, no es necesario realizar tal división. Sin embargo, todavía existe una zona gris entre el 50 por ciento y el 66 por ciento del alquiler comparativo habitual en la localidad.
Solo si exige como alquiler al menos dos tercios de este importe estará en el lado seguro. Pues en la frase siguiente, en el mismo lugar de la EStG, se establece:
«Si, en el caso del alquiler de una vivienda por tiempo indefinido, la contraprestación asciende como mínimo al 66 por ciento del alquiler habitual en la localidad, el alquiler de la vivienda se considerará oneroso.»
Atención: Estos límites se refieren siempre al alquiler con gastos incluidos. Según una sentencia del Tribunal Fiscal Federal, los gastos operativos y de calefacción forman parte del cálculo, siempre que estos conceptos se liquiden directamente entre el arrendador y el arrendatario.
Alquilar a familiares y conocidos: los distintos escenarios
De la disposición de la Ley del Impuesto sobre la Renta se derivan varios escenarios. Nadie le prohíbe proporcionar una vivienda a otras personas de forma gratuita o especialmente económica. Sin embargo, la Agencia Tributaria también puede examinar con más detalle los alquileres equivalentes, por ejemplo, al 55 por ciento del alquiler comparativo. De ello se derivan varios casos típicos.
- No exige ningún alquiler: Atención, no puede reclamar ningún gasto en su declaración del impuesto sobre la renta. Incluso puede estar sujeto al impuesto sobre donaciones si la Agencia Tributaria considera el alquiler no cobrado como una donación conforme a la Ley del Impuesto sobre Sucesiones (ErbStG, § 7) y la suma es suficientemente elevada.
- Exige menos del 50 por ciento: En este caso, solo puede compensar como máximo la parte de los gastos que corresponda a la proporción entre el alquiler real y el alquiler comparativo.
- Exige entre el 50 y el 66 por ciento: En este caso, la Agencia Tributaria examina con mucho detalle la rentabilidad del inmueble. Podrá reclamar los gastos si, tras esta comprobación, la Agencia Tributaria determina que existe una intención de obtener beneficios a largo plazo.
- Exige al menos el 66 por ciento: En este caso no hay ninguna duda. Puede deducir íntegramente sus gastos deducibles relacionados con el inmueble y no debe temer desventajas.
Caso especial: obligación de manutención frente al inquilino
Si usted, como arrendador, está obligado a mantener a un familiar, existe una situación especial. Si el alquiler condonado forma parte de la manutención, el límite legal se reduce por debajo del 50 por ciento hasta que se incluya el importe correspondiente. Por tanto, también puede exigir considerablemente menos de la mitad sin perder la ventaja fiscal de la deducibilidad total.
¡El mobiliario también cuenta!
Otro caso especial es el de una vivienda amueblada. En tal caso, los muebles forman parte del alquiler. Por ello, no se aplica el alquiler comparativo habitual en la localidad para viviendas sin amueblar. En su lugar, se toman como referencia inmuebles con un equipamiento comparable. Si no existen, la Agencia Tributaria puede excluir de la renta la cesión de los muebles. Como consecuencia, esta disminuye, posiblemente incluso por debajo del límite del 50 por ciento.
¿Cómo se puede determinar el alquiler comparativo?
Para la Agencia Tributaria, el alquiler comparativo local es un factor decisivo al analizar fiscalmente los alquileres a familiares y Conocido. Pero ¿cómo se calcula el alquiler comparativo local? Hay diferentes maneras:
- Índice municipal de alquileres: Los municipios elaboran un índice de alquileres. Este es una posibilidad para estimar el alquiler. Desventaja: Las cantidades registradas allí suelen estar varios años desactualizadas, por lo que el alquiler comparativo habitual en la localidad tiende a resultar algo demasiado bajo. Si el municipio no elabora un índice de alquileres, puede utilizar uno de un municipio vecino.
- Determinar tres valores comparativos: Puede determinar el nivel real de los alquileres basándose en tres inmuebles comparables situados en una ubicación similar en los alrededores. Esto es posible, entre otros medios, a través de portales inmobiliarios como traumimmo.de.
- Tasación: Puede encargar una tasación inmobiliaria. Sin embargo, esta vía es costosa y solo debería utilizarla como último recurso en caso de disputa con las autoridades.
En casos concretos, la Agencia Tributaria puede cuestionar el alquiler comparativo. Esto afecta especialmente a la determinación mediante inmuebles comparables anunciados. Por ello, utilice ofertas actuales y comparables y archive los anuncios.
Protéjase: ¡celebre un contrato de alquiler!
Si desea alquilar a familiares o conocidos, siempre debería celebrar un contrato de alquiler formal. Por un lado, se protege frente a los problemas típicos entre arrendatario y arrendador. Estos también pueden surgir en el círculo familiar más estrecho y, precisamente entonces, agravarse especialmente.
Por otro lado, se protege frente a la Agencia Tributaria. Así dispone de una prueba de todos los detalles del alquiler y resulta mucho menos vulnerable a impugnaciones. Debe tener en cuenta los siguientes puntos:
- Celebre el contrato por escrito y con todos los detalles necesarios; evite acuerdos accesorios verbales.
- El alquiler neto en frío y los gastos de explotación deben estar claramente desglosados. De este modo, protege sus derechos frente al arrendatario y la Agencia Tributaria.
- Acuerde en el contrato de alquiler o en un documento adicional que el alquiler se transfiera mediante transferencia bancaria, para disponer de una prueba de los pagos efectivos. Evite aceptar pagos en efectivo. Además, no puede devolverse al arrendatario la suma, ni siquiera de manera encubierta. Eso sería fraude fiscal.
- Tenga en cuenta que debe alquilar una vivienda o una casa de forma regular. No puede subarrendar su propia vivienda. Además, las ventajas fiscales no se aplican a superficies útiles como garajes que alquile a familiares o conocidos alquilar.
- Elabore una liquidación anual de los gastos operativos.
Alquilar a familiares ahorra impuestos
Independientemente de cómo proceda: trate a sus familiares y conocidos como a un inquilino de verdad. Este es el primer paso para evitar problemas con la oficina de Hacienda. Además, fije el alquiler lo suficientemente alto para eliminar margen de interpretación y evitar zonas grises. Así combinará un favor de amistad con una ventaja fiscal.
Si, por el contrario, desea apoyar principalmente en el aspecto financiero a una persona cercana, existen muchas otras formas. No tiene por qué hacerlo mediante un alquiler llamativamente bajo por una vivienda o una casa.