Жилья не хватает, арендная плата растёт. Поэтому в некоторых семьях принято сдавать недвижимость родственникам — по дружеской цене. Возможно, вы тоже уже об этом задумывались. Ведь как арендодатель вы тогда получаете меньше доходов, но всё же можете заявить все расходы и амортизационные отчисления в полном объёме. Так вы получаете налоговую выгоду.
Однако подвох кроется в деталях. Если вы не будете осторожны, можете понести убытки. В этой статье мы расскажем, что следует учитывать, если вы хотите сдавать свою недвижимость в аренду своим родителям, детям, другим близким родственникам или даже знакомым. Вы узнаете, какие налоговые преимущества у вас есть и как избежать недостатков.
Модель экономии на налогах: сдача в аренду по дружеской цене
Арендные отношения с членом семьи очень часто подразумевают, что арендодатели отказываются от части возможной платы. Поэтому если вы хотите сдавать жильё родственнику, то, как правило, значительно снижаете чистую арендную плату без учёта коммунальных расходов. При правильном подходе это даже создаёт налоговую выгоду. Иными словами, вы можете порадовать близкого вам человека и одновременно сэкономить на налогах. Но существует ограничение: 50 процентов от обычной сравнительной арендной платы в данном месте.
Примечание: не имеет значения, кому вы сдаёте жильё. Это не обязательно должен быть член семьи — те же правила действуют и для арендных отношений между вами и близкими знакомыми.
Поэтому вы экономите на налогах
Если вы устанавливаете цену ниже обычной арендной платы в данном месте, вы экономите на налогах. Ведь вы отказываетесь от доходов, но одновременно можете заявить все расходы в качестве расходов, связанных с получением дохода, а также использовать амортизационные отчисления в полном объёме. Это действует при условии, что вы не переусердствуете. Правило 50 процентов является важным аспектом, который также проверяет налоговая служба.
Чтобы понять налоговую выгоду, целесообразно взглянуть на налогообложение доходов от аренды. Как арендодатель, вы указываете доходы от недвижимости в своей декларации по подоходному налогу в обычном порядке. Одновременно вы можете заявить такие расходы, как часть эксплуатационных расходов, не перекладываемых на арендаторов, в качестве расходов, связанных с получением дохода. Кроме того, вы получаете выгоду от ежегодной амортизации согласно AfA, при которой В зависимости от объекта недвижимости вы можете заявить для себя в целях снижения налогооблагаемой базы от 2 до 2,5 процента его стоимости.
Если теперь доходы снизятся из-за уменьшения арендных поступлений, вам придется декларировать меньшую сумму для налогообложения. Но это еще не все. Ведь суть хитрости в том, что вам разрешается по-прежнему учитывать расходы и амортизационные отчисления в полном объеме.
Правило 50 процентов
Однако при таких «моделях экономии на налогах» с родственниками и знакомыми налоговая инспекция внимательно все проверяет. Какой действительно может быть размер арендной платы, решил Федеральный финансовый суд в одном из своих постановлений (10.05.2016, IX R 44/15). В нем суд установил минимальный размер на уровне двух третей местной сопоставимой арендной платы. Все, что ниже, согласно этому решению, является увлечением, не ориентированным на получение прибыли, и больше не дает оснований для полного вычета расходов и амортизации.
Тем временем этот предел был законодательно снижен до 50 процентов местной сопоставимой арендной платы. Это означает совершенно конкретно: если вы взимаете со знакомого или родственника менее половины местной сопоставимой арендной платы, преимущества исчезают.
Это правило закреплено в Законе о подоходном налоге (EStG). В § 21 абз. 2 говорится:
«Если плата за предоставление жилья для проживания составляет менее 50 процентов обычной для данной местности рыночной арендной платы, предоставление в пользование разделяется на платную и бесплатную части.»
Процентная разница между фактически уплаченной суммой и местной сопоставимой арендной платой является бесплатной частью. На эту часть вы должны аналогичным образом уменьшить свои расходы в налоговой декларации. В таком случае сдавать жилье родственникам больше невыгодно.
При суммах, превышающих этот предел, такое разделение не требуется. Однако между 50 и 66 процентами обычной для данной местности сопоставимой арендной платы существует еще серая зона.
Только если вы требуете в качестве арендной платы не менее двух третей этой суммы, вы находитесь в безопасности. Ведь в следующем предложении в том же месте EStG говорится:
«Если при долгосрочной сдаче жилья в аренду плата составляет не менее 66 процентов обычной для данной местности арендной платы, сдача жилья в аренду считается платной.»
Внимание: эти пределы всегда относятся к арендной плате с учетом коммунальных расходов. Согласно постановлению Федерального финансового суда, эксплуатационные расходы и расходы на отопление являются частью расчета, если эти статьи рассчитываются непосредственно между арендодателем и арендатором.
Сдача в аренду родственникам и знакомым: различные сценарии
Из положений Закона о подоходном налоге вытекает несколько сценариев. Ведь никто не запрещает вам предоставлять людям жилое помещение бесплатно или по особенно низкой цене. Однако налоговая инспекция может внимательнее изучить арендную плату, составляющую, например, 55 процентов от сопоставимой арендной платы. Отсюда вытекает несколько типичных случаев.
- Вы вообще не требуете арендную плату: внимание, вы не можете указать никакие расходы в декларации по подоходному налогу. Более того, существует угроза налога на дарение, если налоговая инспекция сочтет не взимавшуюся арендную плату подарком согласно Закону о налоге на наследство (ErbStG, § 7) и сумма окажется достаточно большой.
- Вы требуете менее 50 процентов: в этом случае вы можете зачесть максимум ту часть расходов, которая соответствует доле фактической арендной платы в сопоставимой арендной плате.
- Вы требуете от 50 до 66 процентов: в этом случае налоговая инспекция очень тщательно проверяет экономическую эффективность объекта недвижимости. Тогда вы можете заявить расходы, если в ходе этой проверки налоговая инспекция установит долгосрочное намерение получать прибыль.
- Вы требуете не менее 66 процентов: в этом случае сомнений нет. Вы можете полностью вычесть рекламные расходы по объекту недвижимости и не опасаться каких-либо недостатков.
Особый случай: обязанность содержать арендатора
Если вы как арендодатель обязаны содержать родственника, возникает особая ситуация. Если прощённая арендная плата является частью содержания, установленный законом предел снижается ниже 50 процентов настолько, чтобы учесть соответствующую сумму. Таким образом, вы можете требовать и менее половины арендной платы, не теряя налоговую выгоду полной вычитаемости расходов.
Мебель также учитывается!
Ещё один особый случай — меблированная квартира. В таком случае мебель является частью арендной платы. Поэтому применяется не обычная для данной местности сопоставимая арендная плата за немеблированное жильё. Вместо этого учитываются объекты с сопоставимым оснащением. Если таких объектов нет, налоговая инспекция может исключить стоимость предоставления мебели из арендной платы. В результате она снизится — возможно, даже ниже 50-процентного порога.
Как определить сопоставимую арендную плату?
Для налоговой инспекции местная сопоставимая арендная плата является решающим показателем при налоговой оценке сдачи жилья в аренду родственникам и Знакомы. Но как рассчитывается местная сопоставимая арендная плата? Существует несколько способов:
- Муниципальный индекс арендной платы: муниципалитеты ведут индекс арендной платы. Это один из способов оценить размер арендной платы. Недостаток: указанные там суммы обычно отстают на несколько лет, поэтому обычная для данного места сопоставимая арендная плата, как правило, оказывается несколько заниженной. Если муниципалитет не ведёт индекс арендной платы, можно использовать индекс соседнего муниципалитета.
- Определить три сопоставимых значения: с помощью трёх сопоставимых объектов в аналогичном месте поблизости можно определить реальный уровень арендной платы. Это возможно, в частности, через порталы недвижимости, такие как traumimmo.de.
- Экспертное заключение: можно заказать экспертную оценку недвижимости. Однако этот способ затратен, и использовать его следует только как крайнее средство в случае спора с органами власти.
В отдельных случаях налоговая служба может усомниться в размере сопоставимой арендной платы. Это особенно касается определения по размещённым объявлениям о сопоставимых объектах. Поэтому используйте актуальные и сопоставимые предложения и архивируйте объявления.
Подстрахуйтесь: заключите договор аренды!
Если вы хотите сдавать жильё родственникам или знакомым, всегда следует заключать надлежащий договор аренды. Во-первых, это защищает вас от типичных проблем между арендатором и арендодателем. Такие проблемы могут возникнуть даже в самом близком семейном кругу и именно тогда особенно сильно обостриться.
Во-вторых, это защищает вас перед налоговой службой. У вас будет подтверждение всех деталей сдачи жилья, и у налоговой будет значительно меньше оснований предъявлять вам претензии. При этом следует учитывать следующие пункты:
- Заключайте договор в письменной форме и со всеми необходимыми деталями, избегайте устных дополнительных договорённостей.
- Чистая арендная плата без коммунальных расходов и эксплуатационные расходы должны быть чётко и раздельно указаны. Это защищает ваши требования к арендатору и налоговой службе.
- Предусмотрите в договоре аренды или дополнительном документе перевод арендной платы, чтобы иметь подтверждение фактических платежей. Избегайте принятия наличных платежей. Кроме того, нельзя возвращать сумму арендатору — даже тайно. Это было бы налоговым мошенничеством.
- Учитывайте, что вы должны сдавать квартиру или дом на обычных условиях. Нельзя сдавать в субаренду собственное жилое помещение. Кроме того, налоговые преимущества не распространяются на полезные площади, такие как гаражи, которые вы сдаёте родственникам или знакомым сдавать в аренду.
- Составляйте ежегодный расчёт эксплуатационных расходов.
Сдача жилья родственникам позволяет сэкономить на налогах
Как бы вы ни поступили: относитесь к своим родственникам и знакомым как к настоящему арендатору. Это первый шаг, чтобы избежать проблем с налоговой службой. Кроме того, устанавливайте арендную плату достаточно высокой, чтобы исключить возможность неоднозначного толкования и избежать серых зон. Тогда вы объедините дружескую услугу с налоговой выгодой.
Если же вы прежде всего хотите оказать финансовую поддержку близкому вам человеку, есть множество других способов. Для этого не обязательно устанавливать явно заниженную арендную плату за квартиру или дом.