Lokali mieszkalnych jest mało, a czynsze rosną. W niektórych rodzinach powszechne jest więc wynajmowanie nieruchomości krewnym – po preferencyjnej cenie. Być może również już o tym Państwo myśleli. Jako wynajmujący otrzymują Państwo wprawdzie mniejsze przychody, ale nadal mogą Państwo uwzględnić pełne wydatki i odpisy amortyzacyjne. W ten sposób uzyskują Państwo korzyść podatkową.
Pułapka tkwi jednak w szczegółach. Jeśli nie zachowają Państwo ostrożności, mogą Państwo ponieść stratę. W tym artykule wyjaśniamy, na co należy zwrócić uwagę, jeśli chcą Państwo wynająć swoją nieruchomość rodzicom, dzieciom, innym bliskim krewnym, a nawet znajomym. Dowiedzą się Państwo, jakie korzyści podatkowe Państwu przysługują i jak uniknąć strat.
Model oszczędzania podatków: wynajem po preferencyjnej cenie
Stosunek najmu z członkiem rodziny bardzo często oznacza, że wynajmujący rezygnuje z części możliwych do uzyskania opłat. Jeśli chcą Państwo wynająć lokal krewnemu, z reguły znacznie obniżają Państwo czynsz netto bez kosztów dodatkowych. Przy właściwym postępowaniu powstaje dzięki temu nawet korzyść podatkowa. Można niejako sprawić przyjemność bliskiej osobie, a jednocześnie zaoszczędzić na podatkach. Ale: istnieje granica wynosząca 50 procent lokalnego porównywalnego czynszu.
Uwaga: Nie ma znaczenia, komu Państwo wynajmują. Nie musi to być członek rodziny; mechanizmy te obowiązują również w przypadku stosunków najmu między Państwem a bliskimi znajomymi.
Dlatego oszczędzają Państwo na podatkach
Jeśli ustalą Państwo cenę niższą niż lokalny czynsz, oszczędzają Państwo na podatkach. Rezygnują Państwo bowiem z przychodów, ale jednocześnie mogą Państwo wykazać pełne wydatki jako koszty uzyskania przychodów, a ponadto wykorzystać odpisy amortyzacyjne w pełnej wysokości. Obowiązuje to pod warunkiem, że nie posuną się Państwo za daleko. Reguła 50 procent jest bowiem ważnym aspektem, który sprawdza również urząd skarbowy.
Aby lepiej zobrazować sobie korzyść podatkową, warto przyjrzeć się opodatkowaniu przychodów z najmu. Jako wynajmujący uwzględniają Państwo przychody z nieruchomości w zwykłym zeznaniu podatkowym. Jednocześnie mogą Państwo wykazać wydatki, takie jak części kosztów eksploatacyjnych, których nie można przenieść na najemców, jako koszty uzyskania przychodów. Ponadto korzystają Państwo z corocznego odpisu amortyzacyjnego zgodnie z AfA, w przypadku którego „W zależności od nieruchomości mogą Państwo wykazać od 2 do 2,5 procent jej wartości jako podlegające odliczeniu podatkowemu.
Jeśli teraz przychody spadną z powodu niższych wpływów z czynszu, będą Państwo musieli opodatkować mniej. Ale to nie wszystko. Sztuczka polega na tym, że nadal wolno Państwu uwzględniać zarówno wydatki, jak i amortyzację w pełnej wysokości.
Zasada 50 procent
Jednak w przypadku takich „modeli oszczędności podatkowych” z krewnymi i znajomymi urząd skarbowy przygląda się wszystkiemu bardzo dokładnie. Jak wysoki może być rzeczywiście czynsz, rozstrzygnął Federalny Trybunał Finansowy w wyroku (10.05.2016, IX R 44/15). Sąd ustalił w nim minimalną wysokość na poziomie dwóch trzecich lokalnego czynszu porównawczego. Wszystko, co jest poniżej tej wartości, jest zatem działalnością pozbawioną celu zarobkowego i nie uzasadnia już pełnego odliczenia wydatków i amortyzacji.
Tymczasem granica ta została ustawowo obniżona do 50 procent lokalnego czynszu porównawczego. Oznacza to konkretnie: jeśli naliczają Państwo znajomemu lub krewnemu mniej niż połowę lokalnego czynszu porównawczego, korzyści przepadają.
Zasada ta została określona w ustawie o podatku dochodowym (EStG). W § 21 ust. 2 czytamy:
„Jeżeli wynagrodzenie za udostępnienie mieszkania do celów mieszkaniowych wynosi mniej niż 50 procent lokalnego rynkowego czynszu, udostępnienie do użytkowania należy podzielić na część odpłatną i nieodpłatną.”
Procentowa różnica między faktycznie zapłaconą kwotą a lokalnym czynszem porównawczym stanowi część nieodpłatną. W odniesieniu do tej części muszą Państwo analogicznie zmniejszyć swoje wydatki w zeznaniu podatkowym. Wynajem krewnym przestaje się wtedy opłacać.
W przypadku kwot przekraczających tę granicę taki podział nie jest wymagany. Istnieje jednak jeszcze szara strefa między 50 a 66 procent lokalnego czynszu porównawczego.
Dopiero gdy żądają Państwo w formie czynszu co najmniej dwóch trzecich tej kwoty, są Państwo po bezpiecznej stronie. W kolejnym zdaniu w tym samym miejscu EStG czytamy bowiem:
„Jeżeli w przypadku najmu mieszkania zawartego na czas nieokreślony wynagrodzenie wynosi co najmniej 66 procent lokalnego czynszu, najem mieszkania uznaje się za odpłatny.”
Uwaga: Te granice zawsze odnoszą się do czynszu brutto. Zgodnie z wyrokiem Federalnego Trybunału Finansowego koszty eksploatacyjne i ogrzewania są uwzględniane, o ile rozliczenia tych pozycji odbywają się bezpośrednio między wynajmującym a najemcą.
Wynajem krewnym i znajomym: różne scenariusze
Z przepisów ustawy o podatku dochodowym wynika kilka scenariuszy. Nikt bowiem nie zabrania Państwu udostępniać ludziom lokalu mieszkalnego bezpłatnie lub po szczególnie korzystnej cenie. Jednak urząd skarbowy może dokładniej przyjrzeć się czynszom w wysokości na przykład 55 procent czynszu porównawczego. Wynikają z tego różne typowe przypadki.
- Nie żądają Państwo żadnego czynszu: uwaga, nie mogą Państwo odliczyć żadnych wydatków w zeznaniu podatkowym. Może nawet powstać obowiązek zapłaty podatku od darowizn, jeśli urząd skarbowy uzna niepobrany czynsz za darowiznę zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn (ErbStG, § 7), a kwota będzie wystarczająco wysoka.
- Żądają Państwo mniej niż 50 procent: w takim przypadku mogą Państwo rozliczyć maksymalnie tę część wydatków, która odpowiada udziałowi rzeczywistego czynszu w czynszu porównawczym.
- Żądają Państwo od 50 do 66 procent: w takim przypadku urząd skarbowy bardzo dokładnie bada opłacalność nieruchomości. Mogą Państwo odliczyć wydatki, jeśli urząd skarbowy w wyniku tej kontroli stwierdzi długoterminowy zamiar osiągania zysku.
- Żądają Państwo co najmniej 66 procent: w takim przypadku nie ma żadnych wątpliwości. Mogą Państwo w pełni odliczyć koszty uzyskania przychodu związane z nieruchomością i nie muszą obawiać się żadnych niekorzystnych konsekwencji.
Szczególny przypadek: obowiązek alimentacyjny wobec najemcy
Jeśli jako wynajmujący są Państwo zobowiązani do alimentacji krewnego, występuje szczególna sytuacja. Jeżeli umorzony czynsz stanowi część świadczeń alimentacyjnych, ustawowa granica zostaje obniżona poniżej 50 procent do momentu uwzględnienia odpowiedniej kwoty. Mogą więc Państwo żądać również odpowiednio mniej niż połowy czynszu, nie tracąc korzyści podatkowej wynikającej z pełnej możliwości odliczenia.
Wyposażenie również się liczy!
Kolejnym szczególnym przypadkiem jest mieszkanie umeblowane. W takiej sytuacji meble stanowią część czynszu. Nie obowiązuje zatem lokalny porównawczy czynsz dla lokali nieumeblowanych. Zamiast tego uwzględnia się obiekty o porównywalnym wyposażeniu. Jeśli takich obiektów brakuje, urząd skarbowy może wyłączyć wartość udostępnienia mebli z czynszu. W rezultacie czynsz ten spada – być może również poniżej granicy 50 procent.
Jak ustalić czynsz porównawczy?
Dla urzędu skarbowego lokalny czynsz porównawczy jest kluczową wartością przy podatkowej ocenie wynajmu krewnym i Znajome. Jak jednak oblicza się lokalny czynsz porównawczy? Istnieją różne sposoby:
- Gminny wykaz czynszów: Gminy prowadzą wykaz czynszów. Jest to jeden ze sposobów oszacowania czynszu. Wada: podane w nim kwoty zwykle są opóźnione o kilka lat, przez co zwyczajowy lokalny czynsz porównawczy ma tendencję do zaniżania. Jeśli gmina nie prowadzi wykazu czynszów, można skorzystać z wykazu sąsiedniej gminy.
- Ustalenie trzech wartości porównawczych: Na podstawie trzech porównywalnych nieruchomości w podobnej lokalizacji w okolicy można ustalić rzeczywisty poziom czynszów. Jest to możliwe między innymi za pośrednictwem portali nieruchomości, takich jak traumimmo.de.
- Opinia rzeczoznawcy: Można zlecić sporządzenie opinii dotyczącej nieruchomości. Rozwiązanie to jest jednak kosztowne i należy korzystać z niego wyłącznie jako ostateczności w sporze z organami.
W pojedynczych przypadkach urząd skarbowy może zakwestionować czynsz porównawczy. Dotyczy to w szczególności ustalania go na podstawie ogłoszonych porównywalnych nieruchomości. Dlatego należy korzystać z aktualnych i porównywalnych ofert oraz archiwizować ogłoszenia.
Zabezpiecz się: zawrzyj umowę najmu!
Jeśli chcesz wynajmować krewnym lub znajomym, zawsze powinieneś zawrzeć prawidłową umowę najmu. Z jednej strony zabezpieczasz się przed typowymi problemami między najemcą a wynajmującym. Mogą one wystąpić również w najbliższym kręgu rodzinnym i właśnie wtedy szczególnie mocno eskalować.
Z drugiej strony zabezpieczasz się wobec urzędu skarbowego. Masz bowiem dowód wszystkich szczegółów najmu i jesteś znacznie mniej podatny na zakwestionowanie. Należy przy tym uwzględnić następujące kwestie:
- Zawrzyj umowę na piśmie i uwzględnij wszystkie wymagane szczegóły, unikaj ustnych uzgodnień dodatkowych.
- Czynsz netto bez kosztów dodatkowych oraz koszty eksploatacyjne muszą być jasno i szczegółowo wyszczególnione. Dzięki temu zabezpieczasz roszczenia wobec najemcy i urzędu skarbowego.
- Uzgodnij w umowie najmu lub dodatkowym dokumencie przelew czynszu, aby posiadać dowód faktycznych płatności. Unikaj przyjmowania płatności gotówką. Ponadto nie może dochodzić do zwrotu tej kwoty najemcy – również potajemnie. Byłoby to oszustwo podatkowe.
- Pamiętaj, że mieszkanie lub dom musisz wynajmować na zasadach ogólnych. Nie możesz podnajmować własnej powierzchni mieszkalnej. Ponadto korzyści podatkowe nie dotyczą powierzchni użytkowych, takich jak garaże, które wynajmujesz krewnym lub znajomym wynajmować.
- Sporządzaj roczne rozliczenie kosztów eksploatacyjnych.
Wynajem krewnym pozwala zaoszczędzić na podatkach
Niezależnie od tego, jak postąpisz: traktuj swoich krewnych i znajomych jak prawdziwego najemcę. To pierwszy krok, aby uniknąć problemów z urzędem skarbowym. Ustal również czynsz na wystarczająco wysokim poziomie, aby ograniczyć pole do interpretacji i uniknąć szarych stref. W ten sposób połączysz przysługę przyjacielską z korzyścią podatkową.
Jeśli natomiast chcesz przede wszystkim wesprzeć finansowo bliską Ci osobę, istnieje wiele innych sposobów. Nie musi się to odbywać poprzez rażąco niski czynsz za mieszkanie lub dom.