Lo spazio abitativo è scarso e gli affitti aumentano. In alcune famiglie è quindi consuetudine affittare gli immobili a parenti – a un prezzo di favore. Forse ci ha già pensato anche Lei. Come locatore riceverebbe infatti meno entrate, ma potrebbe comunque dedurre integralmente le spese e gli ammortamenti. In questo modo otterrebbe un vantaggio fiscale.
Tuttavia, l’insidia sta nei dettagli. Se non presta attenzione, potrebbe subirne uno svantaggio. In questo articolo Le spieghiamo cosa dovrebbe considerare se desidera affittare il Suo immobile ai Suoi genitori, figli, altri parenti stretti o persino conoscenti. Scoprirà quali vantaggi fiscali ha e come evitare gli svantaggi.
Il modello per risparmiare sulle imposte: affittare a un prezzo di favore
Un rapporto di locazione con un familiare comporta molto spesso che i locatori rinuncino a una parte dei corrispettivi conseguibili. Se desidera affittare a un parente, di norma riduce quindi notevolmente il canone netto a freddo. Se gestita correttamente, ciò crea persino un vantaggio fiscale. In altre parole, può fare una cosa gradita a una persona a Lei vicina e allo stesso tempo risparmiare sulle imposte. Ma: esiste un limite del 50 percento del canone comparabile usuale nella località.
Nota: è irrilevante a chi affitta. Non deve trattarsi di un familiare; i meccanismi valgono anche per i rapporti di locazione tra Lei e conoscenti stretti.
Ecco perché risparmia sulle imposte
Se applica un prezzo inferiore al canone usuale nella località, risparmia sulle imposte. Infatti rinuncia a delle entrate, ma può al contempo far valere integralmente le spese come costi deducibili e inoltre usufruire degli ammortamenti per l’intero importo. Ciò vale a condizione di non esagerare. La regola del 50 percento è infatti un aspetto importante, verificato anche dall’ufficio delle imposte.
Per comprendere il vantaggio fiscale, è utile osservare la tassazione dei redditi da locazione. In qualità di locatore, le entrate derivanti dagli immobili confluiscono normalmente nella dichiarazione dei redditi. Al contempo può far valere come costi deducibili spese quali parti dei costi di gestione non trasferibili agli inquilini. Inoltre beneficia di un ammortamento annuale secondo AfA, nel quale A seconda dell’immobile, può far valere per sé fiscalmente dal 2 al 2,5 percento del valore.
Se ora le entrate diminuiscono a causa di minori introiti da locazione, avrà meno da dichiarare ai fini fiscali. Ma non è tutto. Il trucco è infatti questo: le è consentito continuare a considerare integralmente sia le spese sia l’ammortamento.
La regola del 50 percento
Tuttavia, in caso di tali „modelli di risparmio fiscale“ con parenti e conoscenti, l’ufficio delle imposte presta molta attenzione. L’importo massimo effettivamente consentito per il canone di locazione è stato stabilito dal Bundesfinanzhof in una sentenza (10.05.2016, IX R 44/15). In tale decisione, il tribunale ha fissato l’importo minimo a due terzi del canone comparabile locale. Tutto ciò che è inferiore sarebbe, secondo tale sentenza, un’attività svolta per amore dell’arte e non giustificherebbe più la detrazione integrale di spese e ammortamenti.
Nel frattempo, questo limite è stato abbassato per legge al 50 percento del canone comparabile locale. Ciò significa concretamente: se applica a un conoscente o a un parente meno della metà del canone comparabile locale, i vantaggi vengono meno.
La regola è stabilita nella legge tedesca sull’imposta sul reddito (EStG). Lì si legge al § 21 comma 2:
„Se il corrispettivo per la concessione di un’abitazione a fini residenziali è inferiore al 50 percento del canone di mercato locale usuale, la concessione dell’uso deve essere suddivisa in una parte a titolo oneroso e una parte a titolo gratuito.“
La differenza percentuale tra la somma effettivamente pagata e il canone comparabile locale costituisce la quota a titolo gratuito. Per tale quota deve ridurre analogamente le proprie spese nella dichiarazione dei redditi. A quel punto non conviene più affittare a parenti.
Per gli importi superiori a tale limite, questa suddivisione non è necessaria. Tuttavia, esiste ancora una zona grigia tra il 50 percento e il 66 percento del canone comparabile locale usuale.
Solo se richiede come canone almeno due terzi di tale importo, è al sicuro. Infatti, nella frase successiva, nello stesso punto dell’EStG, si legge:
„Se, in caso di locazione abitativa a tempo indeterminato, il corrispettivo ammonta ad almeno il 66 percento del canone usuale locale, la locazione abitativa è considerata a titolo oneroso.“
Attenzione: questi limiti si riferiscono sempre al canone comprensivo delle spese. Le spese accessorie e i costi di riscaldamento fanno parte della valutazione, secondo una sentenza del Bundesfinanzhof, qualora tali voci siano conteggiate direttamente tra locatore e conduttore.
Affittare a parenti e conoscenti: i diversi scenari
Dalle disposizioni della legge sull’imposta sul reddito derivano diversi scenari. Nessuno infatti vi vieta di mettere a disposizione di qualcuno un alloggio gratuitamente o a condizioni particolarmente vantaggiose. Tuttavia, l’ufficio delle imposte può esaminare più attentamente i canoni pari, ad esempio, al 55 percento del canone comparabile. Ne risultano diversi casi tipici.
- Non richiedete alcun canone: attenzione, non potete far valere alcuna spesa nella dichiarazione dei redditi. Può persino essere dovuta un’imposta sulle donazioni, se l’ufficio delle imposte considera il canone non addebitato come una donazione ai sensi della legge sull’imposta di successione (ErbStG, § 7) e la somma è sufficientemente elevata.
- Richiedete meno del 50 percento: in questo caso potete compensare al massimo la parte delle spese corrispondente alla quota del canone effettivo rispetto al canone comparabile.
- Richiedete tra il 50 e il 66 percento: in questo caso l’ufficio delle imposte esamina molto attentamente la redditività dell’immobile. Potete far valere le spese se, in seguito a tale verifica, l’ufficio delle imposte accerta l’intenzione di conseguire utili nel lungo periodo.
- Richiedete almeno il 66 percento: in questo caso non sussistono dubbi. Potete dedurre integralmente le spese pubblicitarie relative all’immobile e non dovete temere svantaggi.
Caso particolare: obbligo di mantenimento nei confronti dell’inquilino
Se, in qualità di locatori, avete un obbligo di mantenimento nei confronti di un familiare, si presenta una situazione particolare. Se il canone condonato costituisce una parte del mantenimento, il limite legale viene ridotto al di sotto del 50 percento nella misura necessaria a includere l’importo corrispondente. Potete quindi richiedere anche meno della metà senza perdere il vantaggio fiscale della piena deducibilità.
Anche il mobilio conta!
Un ulteriore caso particolare è rappresentato da un appartamento ammobiliato. In tal caso i mobili fanno parte del canone. Non si applica quindi il canone comparabile locale per gli alloggi non ammobiliati. Si prendono invece in considerazione immobili con arredamento comparabile. Se questi non sono disponibili, l’ufficio delle imposte può scorporare dalla pigione il valore della messa a disposizione dei mobili. Di conseguenza il canone diminuisce, eventualmente anche al di sotto della soglia del 50 percento.
Come si può determinare il canone comparabile?
Per l’ufficio delle imposte, il canone comparabile locale è un parametro decisivo nella valutazione fiscale delle locazioni a parenti e Conosciuti. Ma come si calcola il canone comparativo locale? Esistono diversi modi:
- Tabella comunale degli affitti: I comuni tengono una tabella degli affitti. Questa è una possibilità per stimare il canone. Svantaggio: gli importi riportati sono generalmente indietro di diversi anni, per cui il canone comparativo usuale nella zona tende a risultare leggermente troppo basso. Se il comune non dispone di una tabella degli affitti, è possibile utilizzarne una di un comune limitrofo.
- Determinare tre valori comparativi: è possibile determinare il reale livello dei canoni sulla base di tre immobili comparabili, situati in una zona simile nelle vicinanze. Ciò è possibile, tra l’altro, tramite portali immobiliari come traumimmo.de.
- Perizia: è possibile commissionare una perizia immobiliare. Tuttavia, questa soluzione è costosa e dovrebbe essere utilizzata soltanto come ultima risorsa in caso di controversia con le autorità.
Nel singolo caso, l’ufficio delle imposte può contestare il canone comparativo. Ciò riguarda in particolare la determinazione basata su immobili comparabili pubblicizzati. Utilizzate pertanto offerte aggiornate e comparabili e archiviate gli annunci.
Tutelarsi: stipulare un contratto di locazione!
Se desiderate affittare a parenti o conoscenti, dovreste sempre stipulare un regolare contratto di locazione. Da un lato, vi tutelate dai problemi tipici tra locatore e conduttore. Questi possono verificarsi anche nell’ambito familiare più stretto e, proprio in tali casi, degenerare in modo particolarmente grave.
Dall’altro lato, vi tutelate nei confronti dell’ufficio delle imposte. Infatti, disponete di una prova di tutti i dettagli della locazione e siete molto meno esposti a contestazioni. A tal fine dovreste considerare i seguenti punti:
- Stipulate il contratto per iscritto e con tutti i dettagli necessari, evitando accordi accessori verbali.
- Il canone netto a freddo e le spese di gestione devono essere chiaramente distinti e dettagliati. In questo modo tutelate i vostri diritti nei confronti del conduttore e dell’ufficio delle imposte.
- Concordate nel contratto di locazione o in un documento aggiuntivo il pagamento del canone tramite bonifico, in modo da disporre di una prova dei pagamenti effettivi. Evitate di accettare pagamenti in contanti. Inoltre, l’importo non può essere restituito al conduttore, neppure informalmente. Ciò costituirebbe frode fiscale.
- Tenete presente che dovete affittare regolarmente un appartamento o una casa. Non potete subaffittare il vostro spazio abitativo. Inoltre, i vantaggi fiscali non si applicano alle superfici accessorie, come i garage, che affittate a parenti o conoscentiaffittare.
- Predisponga un rendiconto annuale delle spese di gestione.
Affittare a parenti fa risparmiare sulle imposte
Qualunque sia il modo in cui procedete: trattate i vostri parenti e conoscenti come un vero inquilino. Questo è il primo passo per evitare problemi con l’ufficio delle imposte. Inoltre, stabilite un canone sufficientemente elevato, così da ridurre il margine d’interpretazione ed evitare zone grigie. In questo modo coniugate un favore a un amico con un vantaggio fiscale.
Se invece desiderate soprattutto sostenere finanziariamente una persona a voi vicina, esistono molti altri modi. Non è necessario farlo con un canone insolitamente basso per un appartamento o una casa.