Konut alanı yetersiz, kiralar yükseliyor. Bu nedenle bazı ailelerde gayrimenkulleri akrabalara – dost fiyatına – kiralamak alışılmış bir durumdur. Belki siz de bunu düşünmüşsünüzdür. Çünkü kiraya veren olarak daha az gelir elde etseniz de tüm giderleri ve amortismanları yine de düşebilirsiniz. Böylece vergi avantajı sağlarsınız.
Ancak püf noktası ayrıntılarda gizlidir. Dikkat etmezseniz dezavantaja uğrayabilirsiniz. Bu makalede gayrimenkulünüzü ebeveynlerinize, çocuklarınıza, diğer yakın akrabalarınıza veya hatta tanıdıklarınıza kiralamak istediğinizde nelere dikkat etmeniz gerektiğini açıklıyoruz. Hangi vergi avantajlarına sahip olduğunuzu ve dezavantajlardan nasıl kaçınabileceğinizi öğreneceksiniz.
Vergi Tasarrufu Modeli: Dost Fiyatına Kiraya Vermek
Bir aile üyesiyle yapılan kira ilişkisi, kiraya verenlerin elde edilebilecek bedellerin bir kısmından vazgeçmesini çok sık gerektirir. Bu nedenle bir akrabanıza kendiniz kiraya vermek istiyorsanız, net soğuk kirayı genellikle önemli ölçüde düşürürsünüz. Doğru uygulandığında bu, vergi açısından bile avantaj sağlar. Böylece size yakın bir kişiyi sevindirebilir ve aynı zamanda vergi tasarrufu yapabilirsiniz. Ancak: Yerel karşılaştırmalı kiranın yüzde 50'si sınırı vardır.
Not: Kime kiraya verdiğiniz önemsizdir. Bunun bir aile üyesi olması gerekmez; mekanizmalar sizinle yakın tanıdıklarınız arasındaki kira ilişkileri için de geçerlidir.
Bu nedenle vergi tasarrufu sağlarsınız
Yerel kira bedelinden daha düşük bir fiyat belirlerseniz vergi tasarrufu yaparsınız. Çünkü gelirden vazgeçersiniz, ancak aynı zamanda giderlerin tamamını gelir elde etme giderleri olarak beyan edebilir ve ayrıca amortismanlardan tam olarak yararlanabilirsiniz. Bunun geçerli olması, işi abartmamanız koşuluna bağlıdır. Çünkü yüzde 50 kuralı, vergi dairesinin de incelediği önemli bir husustur.
Vergi avantajını daha iyi anlamak için kira gelirlerinin vergilendirilmesine bakmak faydalıdır. Kiraya veren olarak gayrimenkullerden elde ettiğiniz gelirler normal şekilde gelir vergisi beyannamenize dahil edilir. Aynı zamanda kiracılara yansıtılamayan işletme giderlerinin bir kısmı gibi giderleri gelir elde etme giderleri olarak beyan edebilirsiniz. Ayrıca yıllık AfA'ya göre amortismandan yararlanırsınız; burada Gayrimenkule bağlı olarak değerin yüzde 2 ila 2,5’ini vergi azaltıcı olarak beyan edebilirsiniz.
Kira gelirlerinin azalması nedeniyle gelirler düşerse, vergilendirilecek tutarınız da azalır. Ancak hepsi bu kadar değil. Çünkü püf noktası şudur: Hem giderleri hem de amortismanı yine tam tutarıyla dikkate almanıza izin verilir.
Yüzde 50 kuralı
Ancak akrabalar ve tanıdıklarla yapılan bu tür „vergi tasarrufu modelleri“nde vergi dairesi çok dikkatli inceleme yapar. Kiranın gerçekte ne kadar olabileceğine Federal Mali Mahkeme bir kararında (10.05.2016, IX R 44/15) hükmetmiştir. Mahkeme burada asgari tutarı, yerel emsal kiranın üçte ikisi olarak belirlemiştir. Buna göre bunun altında kalan her şey bir hobi faaliyeti sayılır ve giderler ile amortismanların tamamının indirilmesini artık haklı kılmaz.
Bu sınır artık kanunla yerel emsal kiranın yüzde 50’sine düşürülmüştür. Bunun somut anlamı şudur: Bir tanıdığınızdan veya akrabanızdan yerel emsal kiranın yarısından daha azını talep ederseniz, avantajlar ortadan kalkar.
Bu kural Gelir Vergisi Kanunu’nda (EStG) düzenlenmiştir. § 21 Abs. 2 maddesinde şöyle denir:
„Bir konutun konut amaçlı kullanımına bırakılması karşılığında alınan bedel, yerel teamüllere göre uygulanan piyasa kirasının yüzde 50’sinden azsa, kullanım hakkının devri bedelli ve bedelsiz olmak üzere ikiye ayrılır.“
Fiilen ödenen tutar ile yerel emsal kira arasındaki yüzdesel fark, bedelsiz kısımdır. Bu kısım için vergi beyannamenizde giderlerinizi de aynı oranda azaltmanız gerekir. Bu durumda artık akrabalara kiraya vermek kârlı değildir.
Bu sınırın üzerindeki tutarlarda böyle bir bölüştürme gerekli değildir. Ancak yerel teamüllere göre uygulanan emsal kiranın yüzde 50’si ile yüzde 66’sı arasında hâlâ bir gri alan vardır.
Ancak bu tutarın en az üçte ikisini kira olarak talep ettiğinizde güvenli tarafta olursunuz. Çünkü EStG’nin aynı yerindeki devam cümlesinde şöyle denir:
„Sürekli olarak konut kiralanmasında alınan bedel, yerel teamüllere göre uygulanan kiranın en az yüzde 66’sı tutarındaysa, konut kiralaması bedelli kabul edilir.“
Dikkat: Bu sınırlar her zaman sıcak kira için geçerlidir. Federal Mali Mahkeme’nin bir kararına göre, bu kalemler doğrudan kiraya veren ile kiracı arasında hesaplaştırıldığı sürece işletme giderleri ve ısıtma giderleri de değerlendirmeye dahildir.
Akraba ve tanıdıklara kiralama: çeşitli senaryolar
Gelir Vergisi Kanunu’ndaki düzenlemeden birden fazla senaryo ortaya çıkar. Çünkü hiç kimse insanların kullanımına ücretsiz veya özellikle uygun fiyatlı konut sunmanızı yasaklamaz. Bununla birlikte vergi dairesi, örneğin emsal kiranın yüzde 55’i tutarındaki kiraları daha yakından inceleyebilir. Buradan birkaç tipik durum ortaya çıkar.
- Hiç kira talep etmiyorsunuz: Dikkat, gelir vergisi beyannamenizde hiçbir gideri mahsup edemezsiniz. Vergi dairesi hesaplanmayan kirayı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu’na (ErbStG, § 7) göre hediye olarak değerlendirir ve toplam yeterince büyükse bağış vergisi dahi söz konusu olabilir.
- Yüzde 50’den az talep ediyorsunuz: Bu durumda giderlerin en fazla, fiilî kiranın emsal kiraya oranına karşılık gelen kısmını mahsup edebilirsiniz.
- Yüzde 50 ile 66 arasında talep ediyorsunuz: Bu durumda vergi dairesi taşınmazın ekonomik verimliliğini çok dikkatli şekilde inceler. Vergi dairesi bu inceleme sonucunda uzun vadeli kâr elde etme niyetini tespit ederse giderleri beyan edebilirsiniz.
- En az yüzde 66 talep ediyorsunuz: Bu durumda şüphe yoktur. Taşınmaza ilişkin reklam giderlerinizi tamamen indirebilir ve herhangi bir dezavantajdan endişe etmenize gerek kalmaz.
Özel durum: Kiracıya karşı nafaka yükümlülüğü
Kiraya veren olarak bir yakınınıza karşı nafaka yükümlülüğünüz varsa özel bir durum söz konusu olur. Feragat edilen kira nafakanın bir parçasıysa, ilgili tutar hesaba katılıncaya kadar yasal sınır yüzde 50’nin altına indirilir. Böylece tam indirilebilirlik yönündeki vergi avantajını kaybetmeden yarısından daha azını da talep edebilirsiniz.
Mobilyalar da hesaba katılır!
Bir diğer özel durum eşyalı bir dairedir. Böyle bir durumda mobilyalar kiranın bir parçasıdır. Bu nedenle eşyasız konutlar için yerel emsal kira geçerli değildir. Bunun yerine benzer donanıma sahip taşınmazlar esas alınır. Bunlar mevcut değilse vergi dairesi mobilyaların kullanımını kira bedelinden düşebilir. Böylece kira düşer ve muhtemelen yüzde 50 sınırının da altına iner.
Emsal kira nasıl belirlenebilir?
Vergi dairesi açısından yerel emsal kira, akrabalara yapılan kiralamaların vergisel değerlendirmesinde belirleyici bir unsurdur ve Tanıdıklar. Peki yerel emsal kira nasıl hesaplanır? Bunun çeşitli yolları vardır:
- Belediye kira endeksi: Belediyeler kira endeksi düzenler. Bu, kirayı tahmin etmenin bir yoludur. Dezavantajı: Burada yer alan tutarlar genellikle zaman açısından birkaç yıl geriden gelir; bu nedenle yerel teamüle uygun emsal kira genellikle biraz düşük çıkar. Belediye kira endeksi düzenlemiyorsa, komşu bir belediyenin endeksini kullanabilirsiniz.
- Üç emsal değer belirleme: Çevrede benzer konumdaki üç karşılaştırılabilir taşınmaz üzerinden gerçek kira seviyesini belirleyebilirsiniz. Bu, diğerlerinin yanı sıra traumimmo.de gibi gayrimenkul portalları aracılığıyla mümkündür.
- Ekspertiz: Bir gayrimenkul ekspertizi yaptırabilirsiniz. Ancak bu yöntem maliyetlidir ve bunu yalnızca makamlarla yaşanan bir uyuşmazlıkta son çare olarak kullanmalısınız.
Münferit durumlarda vergi dairesi emsal kirayı sorgulayabilir. Bu, özellikle ilan edilmiş karşılaştırılabilir taşınmazlar üzerinden yapılan tespit için geçerlidir. Bu nedenle güncel ve karşılaştırılabilir teklifleri kullanın ve ilanları arşivleyin.
Güvence altına alın: Kira sözleşmesi yapın!
Akrabalarınıza veya tanıdıklarınıza kiraya vermek istiyorsanız her zaman usulüne uygun bir kira sözleşmesi yapmalısınız. Bir yandan kiracı ile kiraya veren arasındaki tipik sorunlara karşı kendinizi güvence altına alırsınız. Bu sorunlar en yakın aile çevresinde bile ortaya çıkabilir ve özellikle bu durumda ciddi şekilde tırmanabilir.
Diğer yandan vergi dairesi karşısında da kendinizi güvence altına alırsınız. Çünkü kiralamanın tüm ayrıntılarına ilişkin bir kanıtınız olur ve itirazlara çok daha az açık hale gelirsiniz. Bu kapsamda aşağıdaki hususları dikkate almalısınız:
- Sözleşmeyi yazılı olarak ve gerekli tüm ayrıntılarla yapın; sözlü yan anlaşmalardan kaçının.
- Net soğuk kira ve işletme giderleri açıkça ayrıntılı olarak belirtilmelidir. Böylece kiracıya ve vergi dairesine karşı taleplerinizi güvence altına alırsınız.
- Gerçek ödemelere ilişkin kanıtınız olması için kira sözleşmesinde veya ek bir belgede kiranın banka havalesiyle ödenmesini kararlaştırın. Nakit ödemeleri kabul etmekten kaçının. Ayrıca tutar kiracıya geri verilmemelidir – el altından bile olsa. Bu vergi kaçakçılığı olur.
- Bir daireyi veya evi usulüne uygun olarak kiraya vermeniz gerektiğini unutmayın. Kendi yaşam alanınızı başkasına kiraya veremezsiniz. Ayrıca vergi avantajları, akrabalarınıza veya tanıdıklarınıza kiraladığınız garaj gibi kullanım alanları için geçerli değildir.kiraya vermek.
- Yıllık işletme giderleri hesaplaması hazırlayın.
Akrabalara kiraya vermek vergi tasarrufu sağlar
Nasıl hareket ederseniz edin: Akrabalarınıza ve tanıdıklarınıza gerçek bir kiracı gibi davranın. Bu, vergi dairesiyle sorun yaşamaktan kaçınmanın ilk adımıdır. Ayrıca kira bedelini, yorum alanını ortadan kaldıracak ve gri alanlardan kaçınacak kadar yüksek belirleyin. Böylece bir arkadaşlık iyiliğini vergi avantajıyla birleştirmiş olursunuz.
Buna karşılık, size yakın bir kişiyi öncelikle maddi açıdan desteklemek istiyorsanız, bunun birçok başka yolu vardır. Bunun bir daire veya ev için dikkat çekici derecede düşük bir kira bedeliyle yapılması gerekmez.