المساكن نادرة، والإيجارات ترتفع. لذلك من المعتاد في بعض العائلات تأجير العقارات للأقارب – بسعر تفضيلي. وربما فكرتم في ذلك من قبل. فبصفتكم مؤجرين، تحصلون حينها على إيرادات أقل، لكن يمكنكم مع ذلك احتساب النفقات والاستهلاكات كاملةً. وبذلك تحصلون على ميزة ضريبية.
لكن الحيلة تكمن في التفاصيل. إذا لم تنتبهوا، فقد تتعرضون لضرر. نوضح لكم في هذا المقال ما ينبغي مراعاته إذا أردتم تأجير عقاركم لوالديكم أو أطفالكم أو أقاربكم المقربين الآخرين أو حتى معارفكم. وستعرفون المزايا الضريبية التي تحصلون عليها وكيف تتجنبون الأضرار.
نموذج توفير الضرائب: التأجير بسعر تفضيلي
غالبًا ما تقتضي علاقة الإيجار مع أحد أفراد الأسرة أن يتنازل المؤجرون عن جزء من المقابل الممكن تحصيله. فإذا أردتم تأجير عقاركم لأحد الأقارب، فإنكم عادةً ما تخفضون صافي الإيجار البارد بشكل ملحوظ. وعند التعامل الصحيح، ينشأ عن ذلك حتى ميزة ضريبية. وبعبارة أخرى، يمكنكم إسعاد شخص قريب منكم، وفي الوقت نفسه توفير الضرائب. لكن هناك حدًا يبلغ 50 بالمائة من الإيجار المقارن المعتاد محليًا.
ملاحظة: لا يهم لمن تؤجرون. ليس من الضروري أن يكون المستأجر فردًا من الأسرة؛ فالقواعد نفسها تنطبق أيضًا على علاقات الإيجار بينكم وبين المعارف المقربين.
لهذا السبب توفرون الضرائب
إذا حددتم سعرًا أقل من الإيجار المعتاد محليًا، فإنكم توفرون الضرائب. فأنتم تتنازلون عن الإيرادات، لكن يمكنكم في الوقت نفسه المطالبة بكامل النفقات باعتبارها مصروفات مرتبطة بتحقيق الدخل، والاستفادة كذلك من الاستهلاكات بكامل قيمتها. وينطبق ذلك بشرط ألا تبالغوا. إذ إن قاعدة 50 بالمائة جانب مهم يفحصه مكتب الضرائب أيضًا.
ولتوضيح الميزة الضريبية، من المفيد إلقاء نظرة على فرض الضرائب على إيرادات الإيجار. فبصفتكم مؤجرين، تدخل الإيرادات الناتجة عن العقارات بصورة طبيعية في إقراركم الضريبي على الدخل. وفي الوقت نفسه، يمكنكم المطالبة بنفقات مثل أجزاء من تكاليف التشغيل غير القابلة للتحميل على المستأجرين باعتبارها مصروفات مرتبطة بتحقيق الدخل. كما تستفيدون من استهلاك سنوي وفقًا لجدول AfA، حيث إن يمكنك، حسب العقار، المطالبة بنسبة تتراوح بين 2 و2,5 بالمائة من القيمة لنفسك كخصم ضريبي.
إذا انخفضت الإيرادات الآن بسبب انخفاض إيرادات الإيجار، فسيكون عليك إخضاع مبلغ أقل للضريبة. لكن هذا ليس كل شيء. فالحيلة هي أنه يُسمح لك بمواصلة احتساب كل من النفقات والاستهلاك بالقيمة الكاملة.
قاعدة 50 بالمائة
ومع ذلك، فإن مصلحة الضرائب تدقق بشدة في مثل هذه «النماذج الموفرة للضرائب» مع الأقارب والمعارف. وقد حددت المحكمة المالية الاتحادية في حكم (10.05.2016, IX R 44/15) مقدار الإيجار المسموح به فعليًا. فقد حددت المحكمة الحد الأدنى عند ثلثي الإيجار المحلي المماثل. ووفقًا لذلك، فإن كل ما يقل عن هذه النسبة يُعد نشاطًا بدافع الهواية ولا يبرر بعد الآن الخصم الكامل للنفقات والاستهلاكات.
في هذه الأثناء، تم خفض هذا الحد بموجب القانون إلى 50 بالمائة من الإيجار المحلي المماثل. وهذا يعني بشكل ملموس تمامًا: إذا احتسبت على أحد المعارف أو الأقارب أقل من نصف الإيجار المحلي المماثل، فستزول المزايا.
وقد أُثبتت القاعدة في قانون ضريبة الدخل (EStG). وتنص المادة 21، الفقرة 2 على ما يلي:
«إذا كانت المقابل المالي لإتاحة شقة لأغراض السكن يقل عن 50 بالمائة من إيجار السوق المحلي المعتاد، فتُقسَّم إتاحة الاستخدام إلى جزء بمقابل وجزء دون مقابل.»
والفرق النسبي بين المبلغ المدفوع فعليًا والإيجار المحلي المماثل هو الجزء المقدم دون مقابل. وبالنسبة إلى هذا الجزء، يجب عليك تقليل نفقاتك بصورة مماثلة في الإقرار الضريبي. وعندئذٍ لا يعود تأجير العقار للأقارب مجديًا.
أما بالنسبة إلى المبالغ التي تتجاوز هذا الحد، فلا يلزم إجراء مثل هذا التقسيم. ومع ذلك، توجد أيضًا منطقة رمادية بين 50 بالمائة و66 بالمائة من الإيجار المحلي المعتاد المماثل.
ولا تكون في الجانب الآمن إلا عندما تطلب إيجارًا يعادل ثلثي هذا المبلغ على الأقل. إذ تنص الجملة التالية في الموضع نفسه من قانون ضريبة الدخل (EStG) على ما يلي:
«إذا بلغ المقابل المالي في حالة تأجير السكن لمدة طويلة 66 بالمائة على الأقل من الإيجار المحلي المعتاد، فيُعد تأجير السكن بمقابل.»
تنبيه: تتعلق هذه الحدود دائمًا بالإيجار الشامل. ووفقًا لحكم صادر عن المحكمة المالية الاتحادية، تُعد تكاليف التشغيل وتكاليف التدفئة جزءًا من التقييم، ما دامت هذه البنود تُحاسَب مباشرة بين المؤجر والمستأجر.
تأجير العقارات للأقارب والمعارف: السيناريوهات المختلفة
تنتج عن أحكام قانون ضريبة الدخل عدة سيناريوهات. فلا أحد يمنعكم من توفير مسكن للأشخاص مجانًا أو بسعر منخفض بشكل خاص. وبالمثل، قد تنظر مصلحة الضرائب بدقة أكبر في الإيجارات التي تبلغ، على سبيل المثال، 55 بالمائة من الإيجار المقارن. وينتج عن ذلك عدد من الحالات النموذجية.
- لا تطلبون أي إيجار على الإطلاق: انتبهوا، لا يمكنكم المطالبة بأي نفقات في إقرار ضريبة الدخل. بل قد تُفرض ضريبة هبة إذا اعتبرت مصلحة الضرائب الإيجار غير المحسوب هديةً وفقًا لقانون ضريبة الميراث (ErbStG، § 7) وكانت القيمة كبيرة بما يكفي.
- تطلبون أقل من 50 بالمائة: في هذه الحالة، لا يجوز لكم احتساب سوى الجزء من النفقات الذي يتوافق مع نسبة الإيجار الفعلي إلى الإيجار المقارن.
- تطلبون ما بين 50 و66 بالمائة: في هذه الحالة، تتحقق مصلحة الضرائب بدقة شديدة من الجدوى الاقتصادية للعقار. ويمكنكم عندئذٍ المطالبة بالنفقات إذا خلصت مصلحة الضرائب، في إطار هذا الفحص، إلى وجود نية لتحقيق ربح على المدى الطويل.
- تطلبون 66 بالمائة على الأقل: في هذه الحالة لا يوجد أي شك. يمكنكم خصم نفقات الإعلان الخاصة بالعقار بالكامل، ولا داعي للخوف من أي سلبيات.
حالة خاصة: الالتزام بالنفقة تجاه المستأجر
إذا كنتم، بصفتكم مؤجرين، ملزمين بالنفقة تجاه أحد الأقارب، فهناك وضع خاص. فإذا كان الإيجار المعفى جزءًا من النفقة، يُخفَّض الحد القانوني إلى أقل من 50 بالمائة بالقدر اللازم لإدراج المبلغ المعني. ولذلك يمكنكم طلب أقل من النصف وفقًا لذلك، من دون فقدان الميزة الضريبية المتمثلة في قابلية الخصم الكاملة.
الأثاث يُحتسب أيضًا!
تتمثل حالة خاصة أخرى في شقة مفروشة. ففي مثل هذه الحالة، يكون الأثاث جزءًا من الإيجار. ولذلك لا يُعتد بالإيجار المقارن المعتاد محليًا للمساكن غير المفروشة. بل تُستخدم عقارات ذات تجهيز مماثل للمقارنة. وإذا لم تتوفر مثل هذه العقارات، فقد تخصم مصلحة الضرائب قيمة إتاحة الأثاث من الإيجار. وبذلك ينخفض الإيجار، وربما إلى أقل من حد 50 بالمائة أيضًا.
كيف يمكن تحديد الإيجار المقارن؟
بالنسبة إلى مصلحة الضرائب، يُعد الإيجار المقارن المحلي عاملًا حاسمًا عند التقييم الضريبي لتأجير العقارات للأقارب ومعروفون. لكن كيف يُحتسب الإيجار المحلي المقارن؟ توجد طرق مختلفة:
- مؤشر الإيجارات المحلي: تضع البلديات مؤشرًا للإيجارات. وهذا أحد الأساليب لتقدير الإيجار. العيب: غالبًا ما تتأخر المبالغ الواردة فيه زمنيًا عدة سنوات، ولذلك يكون الإيجار المحلي المقارن المعتاد منخفضًا قليلًا نسبيًا. وإذا لم تكن البلدية تضع مؤشرًا للإيجارات، يمكنكم استخدام مؤشر من بلدية مجاورة.
- تحديد ثلاث قيم مقارنة: يمكنكم تحديد مستوى الإيجارات الفعلي بالاستناد إلى ثلاثة عقارات قابلة للمقارنة في موقع مماثل بالمنطقة المحيطة. ويمكن القيام بذلك، من بين أمور أخرى، عبر بوابات العقارات مثل traumimmo.de.
- تقييم خبير: يمكنكم تكليف خبير بإعداد تقييم عقاري. إلا أن هذا الخيار مكلف، وينبغي استخدامه فقط كحل أخير في حال وجود نزاع مع السلطات.
في الحالات الفردية، قد تشكك مصلحة الضرائب في الإيجار المقارن. وينطبق ذلك خصوصًا على التحديد من خلال العقارات المماثلة المُعلن عنها. لذلك استخدموا عروضًا حديثة وقابلة للمقارنة، وقوموا بأرشفة الإعلانات.
ضمان الحقوق: إبرام عقد إيجار!
إذا كنتم ترغبون في تأجير العقار لأقارب أو معارف، فينبغي لكم دائمًا إبرام عقد إيجار نظامي. فمن ناحية، تحمون أنفسكم من المشكلات المعتادة بين المستأجر والمؤجر. وقد تحدث هذه المشكلات أيضًا داخل أضيق دائرة عائلية، وقد تتصاعد بشكل خاص حينها.
ومن ناحية أخرى، تحمون أنفسكم تجاه مصلحة الضرائب. إذ إن لديكم إثباتًا لجميع تفاصيل التأجير، وتصبحون أقل عرضة للاعتراضات بكثير. وينبغي لكم مراعاة النقاط التالية:
- أبرموا العقد كتابيًا وبجميع التفاصيل المطلوبة، وتجنبوا الاتفاقات الجانبية الشفهية.
- يجب توضيح صافي الإيجار البارد وتكاليف التشغيل وتقسيمهما بوضوح. وبهذه الطريقة تضمنون حقوقكم تجاه المستأجر ومصلحة الضرائب.
- اتفقوا في عقد الإيجار أو في مستند إضافي على تحويل الإيجار، للحصول على إثبات بالمدفوعات الفعلية. وتجنبوا قبول المدفوعات النقدية. كما يجب ألا تتم إعادة المبلغ إلى المستأجر – حتى بشكل غير رسمي. فهذا يُعد احتيالًا ضريبيًا.
- انتبهوا إلى ضرورة تأجير شقة أو منزل بصورة نظامية. ولا يجوز لكم تأجير مساحة السكن الخاصة بكم من الباطن. ولا تسري المزايا الضريبية أيضًا على المساحات المستخدمة مثل المرائب التي تؤجرونها لأقارب أو معارفالتأجير.
- أعدّوا كشفًا سنويًا لتكاليف التشغيل.
تأجير العقار للأقارب يوفر الضرائب
مهما كانت الطريقة التي تتبعونها: عاملوا أقاربكم ومعارفكم كمستأجر حقيقي. فهذه هي الخطوة الأولى لتجنب المشكلات مع مصلحة الضرائب. بالإضافة إلى ذلك، حدّدوا الإيجار بمبلغ كافٍ لتقليص هامش التأويل وتجنب المناطق الرمادية. وهكذا تجمعون بين خدمة صديق وميزة ضريبية.
أما إذا كنتم ترغبون قبل كل شيء في دعم شخص مقرّب منكم ماليًا، فهناك طرق أخرى كثيرة. ولا يتعين أن يكون ذلك من خلال إيجار منخفض بشكل لافت لشقة أو منزل.