Wie een verhuurde koopwoning verkoopt, moet de huurder onder bepaalde omstandigheden eerst aan bod laten komen: het wettelijke voorkeursrecht volgens § 577 BGB staat hem toe om onder dezelfde voorwaarden als een externe koper toe te treden. Beslissend is echter of de woning pas tijdens de lopende huurovereenkomst in appartementsrecht is gesplitst – alleen dan is de bepaling van toepassing. Wij leggen uit wanneer het voorkeursrecht ontstaat, hoe u dit correct en tijdig meedeelt en waarin het verschilt van het gemeentelijke voorkeursrecht.
Wat is het voorkeursrecht van de huurder?
Het voorkeursrecht van de huurder is geregeld in § 577 BGB. Het moet huurders beschermen tegen verdringing wanneer hun huurwoning wordt omgezet in een koopwoning en vervolgens wordt verkocht. Verkoopt u een dergelijke woning aan een derde, dan mag de huurder toetreden tot de reeds gesloten koopovereenkomst en de woning zelf verwerven.
Belangrijk om te begrijpen: het gaat om een voorkeursrecht, niet om een recht op korting of op een gedwongen verkoop. De huurder kan noch eisen dat u überhaupt verkoopt, noch een lagere prijs vragen. Als hij het recht uitoefent, gelden voor hem exact dezelfde voorwaarden – vooral dezelfde koopprijs – die u met de derde koper bent overeengekomen.
Wanneer ontstaat het voorkeursrecht – en wanneer niet?
Het voorkeursrecht vereist twee voorwaarden die beide vervuld moeten zijn:
- Splitsing na intrek: Na de terbeschikkingstelling van de woning aan de huurder is appartementsrecht gevestigd – of de splitsing moet nog worden gevestigd. De huurder moet dus eerst zijn ingetrokken en pas daarna wordt het gehuurde een juridisch zelfstandige koopwoning.
- Verkoop aan een derde: U verkoopt deze woning aan een persoon buiten de beschermde kring.
In de volgende veelvoorkomende gevallen bestaat daarentegen geen voorkeursrecht:
- Geen splitsing tijdens de huurperiode: Was de woning al vóór de intrek van de huurder een zelfstandige koopwoning, dan is § 577 BGB niet van toepassing. Alleen de eigendomsoverdracht van een reeds gesplitste woning doet geen voorkeursrecht ontstaan.
- Verkoop aan familie of huisgenoot: Verkoopt u aan een familielid of aan een lid van uw huishouden, dan is het Voorkeursrecht uitgesloten (§ 577 lid 1 zin 2 BGB).
- Doorverkoop: In de regel ontstaat het voorkeursrecht alleen bij de eerste verkoop na de omzetting. Bij een latere doorverkoop ontstaat het niet opnieuw.
Het Bundesgerichtshof legt de bescherming strikt uit aan de hand van het doel van de norm. Zo geldt het voorkeursrecht overeenkomstig ook wanneer in plaats van appartementsrechten deelrechten worden gevestigd. Omgekeerd kent de voorrang van de familie grenzen ten gunste van de verkoper: bij arrest van 27 september 2024 (zaaknr. V ZR 48/23) heeft het BGH beslist dat een in het kadaster ingeschreven zakelijk voorkeursrecht van een familielid voorgaat op het voorkeursrecht van de huurder – en dat ook gescheiden echtgenoten als familieleden in de zin van de uitzondering gelden.
Voorkeursrecht van de huurder of gemeentelijk voorkeursrecht?
Bij de verkoop van onroerend goed duikt het begrip „voorkeursrecht" in twee volledig verschillende contexten op. U moet beide strikt van elkaar onderscheiden:
- Het voorkeursrecht van de huurder volgens § 577 BGB is een privaatrechtelijk beschermingsrecht. De gerechtigde is een concrete persoon – de huurder van de omgezette woning.
- Het gemeentelijke voorkeursrecht volgens § 24 BauGB is een publiekrechtelijk instrument van de stedelijke planning. De gerechtigde is de gemeente, die het in het algemeen belang kan uitoefenen – bijvoorbeeld in gebieden voor sociale instandhouding („milieubescherming") volgens § 172 BauGB.
Het gemeentelijke voorkeursrecht is de afgelopen jaren merkbaar beperkt: het Bundesverwaltungsgericht besliste in 2021 (zaaknr. 4 C 1.20) dat een gemeente haar voorkeursrecht in een gebied voor milieubescherming niet uitsluitend mag baseren op de veronderstelling dat een koper de woningen in de toekomst in strijd met de instandhoudingsdoelstellingen zal gebruiken. Voor u als verkoper betekent dit: beide rechten streven verschillende doelen na, hebben verschillende gerechtigden en worden onafhankelijk van elkaar getoetst. Deze gids behandelt het geval met betrekking tot de huurder.
Zo deelt u het voorkeursrecht tijdig mee
De procedure is wettelijk vastgelegd. In de praktijk verloopt deze via de notaris en in deze volgorde:
- Koopovereenkomst met de derde-koper sluiten: Eerst komt de notarieel verleden koopovereenkomst met de externe koper tot stand. Pas deze overeenkomst doet het voorkeursrecht ontstaan.
- Huurder informeren: U of de koper deelt de huurder de volledige inhoud van de koopovereenkomst mee en wijzen hem tegelijkertijd op zijn voorkeursrecht (§ 577 lid 2 BGB). De mededeling moet alle wezenlijke contractpunten bevatten, in het bijzonder de koopprijs en de betalingsvoorwaarden.
- Termijn van twee maanden loopt: Vanaf de ontvangst van deze mededeling heeft de huurder twee maanden de tijd (§ 469 lid 2 BGB) om een beslissing te nemen.
- Uitoefening of afstand: Oefent de huurder het voorkeursrecht uit, dan gebeurt dit door middel van een schriftelijke verklaring aan u als verkoper (§ 577 lid 3 BGB). Dan komt de koopovereenkomst onder dezelfde voorwaarden met hem tot stand. Laat hij de termijn verstrijken, dan wordt de verkoop aan de derde voltooid.
Neem de mededeling serieus en laat deze via de notaris zorgvuldig documenteren. Als de kennisgeving achterwege blijft of onvolledig is, begint de termijn helemaal niet te lopen – de huurder kan zijn recht dan onder bepaalde omstandigheden nog lang na de verkoop doen gelden. Verliest hij door een achterwege gebleven of gebrekkige mededeling de kans om voordelig aan te kopen, dan kunnen bovendien schadeclaims tegen de verhuurder in aanmerking komen.
Of u uw verhuurde woning via een makelaar of commissievrij op een metazoekmachine zoals TraumImmo aanbiedt, verandert overigens niets aan het voorkeursrecht: het hangt uitsluitend samen met de omzetting en de verkoop, niet met de verkooproute.
Wat de omzetting verder betekent voor verkopers
Wanneer een huurwoning wordt omgezet en verkocht, gelden naast het voorkeursrecht nog twee andere beschermingsmechanismen die de waarde en de marketing beïnvloeden:
- Opzegverbod na § 577a BGB: Een verkrijger kan zich na de aankoop pas na drie jaar beroepen op eigen gebruik of een opzegging wegens exploitatie. In gebieden met een bijzonder bedreigde huisvestingssituatie mogen de deelstaten deze blokkeringsperiode verlengen tot maximaal tien jaar. De beperking geldt ook wanneer aan een personenvennootschap of aan meerdere verkrijgers wordt verkocht.
- Vergunning voor omzetting na § 250 BauGB: In gebieden met een gespannen woningmarkt is voor de splitsing in appartementsrechten al een officiële vergunning vereist. In beginsel gaat het om gebouwen met meer dan vijf woningen; de deelstaten kunnen afwijkend een drempelwaarde tussen drie en 15 woningen vastleggen. De regeling was aanvankelijk beperkt tot eind 2025 en werd verlengd tot 31 december 2030 verlengd. Berlijn heeft bijvoorbeeld op 1 januari 2026 een nieuwe omzettingsverordening in werking laten treden.
Voor u als verkoper betekent dit: ga vroeg na of voor de omzetting überhaupt een vergunning nodig is – en neem de driejarige blokkeringsperiode mee in de verkoopbenadering, omdat deze de groep koopbereide zelfbewoners kan beperken.
FAQ over het voorkeursrecht van de huurder
Moet ik mijn verhuurde woning eerst aan de huurder aanbieden?
Nee, niet vooraf. U sluit eerst de koopovereenkomst met een koper en deelt deze mee aan de huurder. De huurder kan vervolgens tot deze overeenkomst toetreden – maar alleen als de woning tijdens zijn huurperiode is omgezet in appartementsrecht.
Kan de huurder een lagere prijs eisen?
Nee. Het voorkeursrecht biedt hem geen prijsvoordeel. Dezelfde voorwaarden gelden als in de overeenkomst met de derde, met name dezelfde koopprijs.
Geldt het voorkeursrecht voor elke verhuurde woning?
Nee. Het vereist een omzetting na de intrek van de huurder. Was de woning al vóór het begin van de huur een koopappartement, of verkoopt u aan een familielid, dan bestaat er geen voorkeursrecht op grond van § 577 BGB.
Hoe lang heeft de huurder de tijd om het voorkeursrecht uit te oefenen?
Twee maanden vanaf de ontvangst van de mededeling over de koopovereenkomst (§ 469 lid 2 BGB). Binnen deze termijn moet de schriftelijke verklaring van uitoefening bij u binnenkomen.
Wat gebeurt er als ik de huurder niet informeer?
Dan begint de termijn niet te lopen en blijft het voorkeursrecht bestaan. De huurder kan er later aanspraak op maken, en u riskeert schadeclaims als hij daardoor nadeel heeft geleden.
Kan ik het voorkeursrecht in de huurovereenkomst uitsluiten?
Nee. Een afwijkende afspraak ten nadele van de huurder is op grond van § 577 lid 5 BGB ongeldig. Van dit recht kan contractueel niet worden afgezien.
Voor- en nadelen voor verkopers en huurders
Het voorkeursrecht heeft voor beide partijen verschillende gevolgen – hier de belangrijkste punten:
- Voordeel voor de huurder: bescherming tegen verdringing en de kans om de eigen woning tegen reeds onderhandelde voorwaarden te verwerven.
- Nadeel voor de huurder: hij moet de volledige financiering binnen de korte termijn van twee maanden rondkrijgen en betaalt dezelfde, mogelijk hoge marktprijs.
- Voordeel voor de verkoper: financieel ontstaat voor u geen nadeel – de koopprijs blijft gelijk, ongeacht of de derde of de huurder koopt. Een huurder die bereid is te kopen, kan zelfs een bijzonder zekere koper zijn.
- Nadeel voor de verkoper: De verkoop kan door de termijn worden vertraagd en tot het verstrijken van de termijn blijft onzeker wie uiteindelijk koopt. Fouten bij de mededeling kunnen duur uitvallen.
Conclusie: Controleer eerst de omzetting en informeer vervolgens correct
Of uw huurder een voorkeursrecht heeft, hangt af van één enkele vraag: Is de woning pas tijdens de lopende huurverhouding gesplitst in appartementsrechten? Alleen dan is § 577 BGB van toepassing – bij de eerste verkoop aan een derde en buiten de familiekring. Verduidelijk dit punt aan het begin, informeer de huurder vervolgens volledig over de koopovereenkomst en leg dit via de notaris vast, en houd rekening met de termijn van twee maanden. Zo wikkelt u de verkoop van uw verhuurde woning juridisch veilig af en voorkomt u latere schadeclaims. Op TraumImmo bereikt u daarbij zowel kapitaalinvesteerders als uw eigen huurder als potentiële koper.