Vendre un appartement loué : quand le locataire dispose-t-il d’un droit de préemption ?

Quiconque vend un logement en copropriété loué doit, dans certaines circonstances, laisser le locataire passer en premier : le droit légal de préemption prévu par l’article 577 du Code civil allemand (BGB) lui permet d’acheter aux mêmes conditions qu’un acquéreur tiers. Toutefois, l’élément décisif est de savoir si le logement n’a été transformé en lot de copropriété qu’au cours du bail – ce n’est que dans ce cas que la disposition s’applique. Nous vous expliquons quand le droit de préemption prend naissance, comment le notifier correctement et dans les délais, et en quoi il se distingue du droit de préemption communal.

Qu’est-ce que le droit de préemption du locataire ?

Le droit de préemption du locataire est réglementé par l’article 577 du Code civil allemand (BGB). Il vise à protéger les locataires contre l’éviction lorsque leur logement locatif est transformé en lot de copropriété puis vendu. Si vous vendez un tel logement à un tiers, le locataire peut entrer dans le contrat de vente déjà conclu et acquérir lui-même le logement.

Il est important de comprendre qu’il s’agit d’un droit de préemption, et non d’un droit à une remise ou à une vente forcée. Le locataire ne peut ni exiger que vous vendiez, ni demander un prix inférieur. S’il exerce son droit, les mêmes conditions s’appliquent exactement à lui – notamment le même prix d’achat – que celles que vous avez négociées avec l’acquéreur tiers.

Quand le droit de préemption prend-il naissance – et quand n’existe-t-il pas ?

Le droit de préemption est soumis à deux conditions, qui doivent être toutes deux remplies :

1. Transformation après l’emménagement : Un lot de copropriété a été créé sur le logement après sa mise à disposition du locataire – ou la division doit encore être réalisée. Le locataire doit donc avoir emménagé en premier, et ce n’est qu’ensuite que le bien loué devient un lot de copropriété juridiquement autonome.
2. Vente à un tiers : Vous vendez ce logement à une personne extérieure au cercle protégé.

En revanche, il n’existe pas de droit de préemption dans les cas fréquents suivants :

• Aucune transformation pendant la durée du bail : Si le logement était déjà un lot de copropriété indépendant avant l’emménagement du locataire, l’article 577 du BGB ne s’applique pas. Le simple changement de propriétaire d’un logement déjà divisé ne déclenche aucun droit de préemption.
• Vente à la famille ou à un membre du foyer : Si vous vendez à un membre de votre famille ou à un membre de votre foyer, ce droit n’est pasDroit de préemption exclu (§ 577, alinéa 1, deuxième phrase, BGB).
• Revente : En règle générale, le droit de préemption ne naît que lors de la première vente après la transformation. Lors d’une revente ultérieure, il ne renaît pas.

La Cour fédérale de justice interprète la protection de manière étroitement liée à l’objectif de la disposition. Ainsi, le droit de préemption s’applique également par analogie lorsque la propriété par lots est constituée au lieu de la copropriété d’un appartement. Inversement, la priorité accordée à la famille connaît des limites en faveur du vendeur : par un arrêt du 27 septembre 2024 (réf. V ZR 48/23), la Cour fédérale de justice a décidé qu’un droit de préemption réel d’un proche inscrit au registre foncier prime le droit de préemption du locataire – et que les conjoints divorcés sont également considérés comme des membres de la famille au sens de l’exception.

Droit de préemption du locataire ou droit de préemption communal ?

Lors de la vente d’un bien immobilier, le terme « droit de préemption » apparaît dans deux contextes totalement différents. Vous devez impérativement les distinguer clairement :

• Le droit de préemption du locataire prévu par le § 577 BGB est un droit de protection de droit privé. Le bénéficiaire est une personne concrète – le locataire du logement transformé.
• Le droit de préemption communal prévu par § 24 BauGB est un instrument de droit public de l’urbanisme. La commune en est bénéficiaire et peut l’exercer dans l’intérêt général – par exemple dans les secteurs de sauvegarde sociale (« protection du tissu social ») conformément au § 172 BauGB.

Le droit de préemption communal a été sensiblement restreint ces dernières années : en 2021 (réf. 4 C 1.20), le Tribunal administratif fédéral a décidé qu’une commune ne pouvait pas fonder son droit de préemption dans un secteur de protection du tissu social sur la seule supposition qu’un acquéreur utiliserait ultérieurement les logements d’une manière contraire aux objectifs de conservation. Pour vous, en tant que vendeur, cela signifie que les deux droits poursuivent des objectifs différents, concernent des bénéficiaires différents et font l’objet d’examens indépendants. Ce guide traite du cas relatif au locataire.

Voici comment notifier le droit de préemption dans les délais

La procédure est définie par la loi. En pratique, elle passe par le notaire et se déroule dans l’ordre suivant :

1. Conclure le contrat de vente avec l’acheteur tiers : Tout d’abord, le contrat de vente notarié avec l’acheteur externe est conclu. C’est uniquement ce contrat qui déclenche le droit de préemption.
2. Informer le locataire : Vous ou l’acheteur communiquez au locataire le contenu complet du contrat de vente et vous informant par la même occasion de son droit de préemption (§ 577, al. 2, BGB). La notification doit contenir tous les points essentiels du contrat, notamment le prix d’achat et les modalités de paiement.
3. Le délai de deux mois court : À compter de la réception de cette notification, le locataire dispose de deux mois (§ 469, al. 2, BGB) pour prendre sa décision.
4. Exercice ou renonciation : Si le locataire exerce son droit de préemption, il le fait par déclaration écrite adressée à vous en tant que vendeur (§ 577, al. 3, BGB). Le contrat de vente est alors conclu avec lui aux mêmes conditions. S’il laisse expirer le délai, la vente au tiers est réalisée.

Prenez la notification au sérieux et faites-la soigneusement documenter par le notaire. Si l’information n’est pas fournie ou est incomplète, le délai ne commence pas à courir – le locataire peut alors, dans certaines circonstances, faire valoir son droit longtemps après la vente. S’il perd, en raison d’une notification omise ou erronée, la possibilité d’acquérir à un prix avantageux, des demandes de dommages-intérêts contre le bailleur peuvent également être envisagées.

Que vous proposiez votre appartement loué par l’intermédiaire d’un agent immobilier ou sans commission sur un métamoteur de recherche tel que TraumImmo ne change d’ailleurs rien au droit de préemption : celui-ci dépend uniquement de la transformation et de la vente, et non du canal de commercialisation.

Ce que la transformation implique par ailleurs pour les vendeurs

Lorsqu’un logement loué est transformé puis vendu, deux autres mécanismes de protection s’appliquent en plus du droit de préemption et influencent la valeur ainsi que la commercialisation :

• Délai de protection contre la résiliation conformément au § 577a BGB : Après l’achat, un acquéreur ne peut invoquer pour la première fois le besoin personnel ou une résiliation pour exploitation qu’au bout de trois ans. Dans les zones où l’approvisionnement en logements est particulièrement menacé, les Länder peuvent prolonger ce délai jusqu’à dix ans. Cette restriction s’applique également en cas de vente à une société de personnes ou à plusieurs acquéreurs.
• Autorisation de transformation conformément au § 250 BauGB : Dans les zones où le marché du logement est tendu, la division en propriétés par lots nécessite déjà une autorisation administrative. Sont en principe concernés les bâtiments comptant plus de cinq logements ; les Länder peuvent fixer, par dérogation, un seuil compris entre trois et 15 logements. La réglementation était initialement limitée à fin 2025 et a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2030 prolongée. Berlin, par exemple, a mis en vigueur une nouvelle réglementation sur la transformation au 1er janvier 2026.

Pour vous, en tant que vendeur, cela signifie : vérifiez suffisamment tôt si une autorisation est effectivement nécessaire pour la transformation – et intégrez le délai de blocage de trois ans dans votre argumentaire de vente, car il peut restreindre le cercle des acquéreurs occupants intéressés.

FAQ sur le droit de préemption du locataire

Dois-je d’abord proposer mon logement loué au locataire ?

Non, pas au préalable. Vous concluez d’abord le contrat de vente avec un acquéreur et en informez le locataire. Celui-ci peut alors entrer dans ce contrat – mais uniquement si le logement a été transformé en copropriété pendant sa période de location.

Le locataire peut-il demander un prix inférieur ?

Non. Le droit de préemption ne lui procure aucun avantage en termes de prix. Les mêmes conditions que dans le contrat avec le tiers s’appliquent, notamment le même prix d’achat.

Le droit de préemption s’applique-t-il à tout logement loué ?

Non. Il suppose une transformation après l’emménagement du locataire. Si le logement était déjà un lot de copropriété avant le début de la location, ou si vous le vendez à un membre de votre famille, aucun droit de préemption au titre de l’article § 577 du BGB n’existe.

De combien de temps le locataire dispose-t-il pour exercer son droit de préemption ?

Deux mois à compter de la réception de la notification du contrat de vente (§ 469, al. 2, BGB). Dans ce délai, la déclaration écrite d’exercice du droit doit vous parvenir.

Que se passe-t-il si je n’informe pas le locataire ?

Le délai ne commence alors pas à courir et le droit de préemption demeure. Le locataire peut l’invoquer ultérieurement, et vous vous exposez à des demandes de dommages-intérêts s’il en a subi un préjudice.

Puis-je exclure le droit de préemption dans le contrat de location ?

Non. Une convention dérogeant à la loi au détriment du locataire est nulle en vertu de l’article § 577, al. 5, du BGB. Ce droit ne peut pas être écarté contractuellement.

Avantages et inconvénients pour les vendeurs et les locataires

Le droit de préemption produit des effets différents pour les deux parties – voici les principaux points :

• Avantage pour le locataire : protection contre l’éviction et possibilité d’acquérir son propre logement aux conditions déjà négociées.
• Inconvénient pour le locataire : il doit réunir le financement complet dans le bref délai de deux mois et paie le même prix du marché, potentiellement élevé.
• Avantage pour le vendeur : vous ne subissez aucun désavantage financier – le prix d’achat reste identique, que ce soit le tiers ou le locataire achète. Un locataire désireux d’acheter peut même être un acheteur particulièrement fiable.
• Inconvénient pour le vendeur : La vente peut être retardée par le délai et, jusqu’à son expiration, il reste incertain de savoir qui achètera finalement. Les erreurs dans la notification peuvent coûter cher.

Conclusion : vérifier d’abord la transformation, puis notifier correctement

La question de savoir si votre locataire dispose d’un droit de préemption dépend d’un seul point : le logement a-t-il été transformé en copropriété seulement pendant la durée du bail en cours ? Ce n’est que dans ce cas que l’article § 577 du BGB s’applique – lors de la première vente à un tiers et en dehors du cercle familial. Clarifiez ce point dès le début, communiquez ensuite l’intégralité du contrat de vente par l’intermédiaire du notaire et de manière documentée, et respectez le délai de deux mois. Vous réaliserez ainsi la vente de votre logement loué en toute sécurité juridique et éviterez de futures demandes de dommages-intérêts. Sur TraumImmo, vous atteignez à la fois les investisseurs et votre propre locataire en tant qu’acheteur potentiel.