من يبيع شقة تمليك مؤجرة، قد يتعين عليه أن يتيح للمستأجر فرصة الشراء أولًا: إذ يتيح له حق الشفعة القانوني وفقًا لـ § 577 من القانون المدني الألماني BGB الدخول بالشروط نفسها التي عُرضت على مشترٍ أجنبي. لكن العامل الحاسم هو ما إذا كانت الشقة قد حُوّلت إلى ملكية شقة أثناء سريان علاقة الإيجار – ففي هذه الحالة فقط يسري النص. نوضح لكم متى ينشأ حق الشفعة، وكيف تبلغون به على نحو صحيح وفي الموعد المحدد، وما الفرق بينه وبين حق الشفعة البلدي.
ما هو حق الشفعة للمستأجر؟
ينظم § 577 من القانون المدني الألماني BGB حق الشفعة للمستأجر. ويهدف إلى حماية المستأجرين من إخراجهم من مساكنهم عندما تُحوّل شقتهم المؤجرة إلى شقة تمليك ثم تُباع. إذا بعتم مثل هذه الشقة إلى طرف ثالث، يجوز للمستأجر أن يحل محل المشتري في عقد البيع المبرم بالفعل وأن يشتري الشقة بنفسه.
من المهم فهم ما يلي: يتعلق الأمر بـ حق الشفعة، وليس بحق في الحصول على خصم أو فرض البيع. لا يجوز للمستأجر أن يطالبكم بالبيع أصلًا، ولا أن يطلب سعرًا أقل. فإذا مارس حقه، تسري عليه الشروط نفسها تمامًا – ولا سيما سعر الشراء نفسه – التي تفاوضتم عليها مع المشتري من الطرف الثالث.
متى ينشأ حق الشفعة – ومتى لا ينشأ؟
يشترط حق الشفعة تحقق شرطين، ويجب استيفاؤهما كليهما:
- التحويل بعد الانتقال: أُنشئت ملكية الشقة بعد تسليمها إلى المستأجر – أو لا يزال من المقرر إنشاء التقسيم. أي يجب أن يكون المستأجر قد انتقل أولًا، وبعد ذلك فقط تتحول العين المؤجرة إلى شقة تمليك مستقلة قانونيًا.
- البيع إلى طرف ثالث: تبيعون هذه الشقة إلى شخص من خارج الدائرة المحمية.
لكن لا يوجد حق شفعة في الحالات الشائعة التالية:
- عدم التحويل أثناء مدة الإيجار: إذا كانت الشقة شقة تمليك مستقلة بالفعل قبل انتقال المستأجر إليها، فلا يسري § 577 من القانون المدني الألماني BGB. فتغيير المالك فحسب في شقة مقسمة مسبقًا لا ينشئ حق شفعة.
- البيع إلى الأسرة أو أحد أفراد household: إذا بعتم إلى أحد أفراد الأسرة أو إلى أحد أفراد household الخاص بكم، فإن الاستبعاد حق الشفعة (§ 577 الفقرة 1 الجملة 2 من القانون المدني الألماني BGB).
- إعادة البيع: كقاعدة عامة، ينشأ حق الشفعة فقط عند أول بيع بعد التحويل. ولا ينشأ مجددًا عند إعادة البيع لاحقًا.
تفسّر المحكمة الاتحادية العليا نطاق الحماية تفسيرًا ضيقًا وفقًا لغرض النص. وينطبق حق الشفعة accordingly أيضًا عندما يتم، بدلًا من ملكية الشقق، إنشاء ملكية أجزاء. وعلى العكس، فإن أولوية الأسرة لها حدود لصالح البائع: فقد قضت المحكمة الاتحادية العليا، بحكمها الصادر في 27 سبتمبر 2024 (رقم القضية V ZR 48/23)، بأن حق الشفعة العيني لأحد الأقارب، المسجل في السجل العقاري، يتقدم على حق الشفعة للمستأجر – وأن الزوجين المطلقين يُعدّان أيضًا من أفراد الأسرة بالمعنى المقصود في الاستثناء.
حق الشفعة للمستأجر أم حق الشفعة البلدي؟
عند بيع العقارات، يظهر مصطلح „حق الشفعة" في سياقين مختلفين تمامًا. وينبغي التمييز بينهما بدقة:
- حق الشفعة للمستأجر بموجب § 577 من القانون المدني الألماني BGB هو حق حماية من القانون الخاص. وصاحب الحق هو شخص محدد – مستأجر الشقة المحوَّلة.
- حق الشفعة البلدي بموجب § 24 من قانون البناء الألماني BauGB هو أداة من القانون العام للتخطيط الحضري. وصاحب الحق هو البلدية، التي يمكنها ممارسته للمصلحة العامة – مثلًا في مناطق الحفاظ الاجتماعي („حماية الطابع الاجتماعي") وفقًا لـ § 172 من قانون البناء الألماني BauGB.
لقد قُيّد حق الشفعة البلدي بشكل ملحوظ خلال السنوات الماضية: فقد قضت المحكمة الإدارية الاتحادية في عام 2021 (رقم القضية 4 C 1.20) بأنه لا يجوز للبلدية أن تستند في ممارسة حق الشفعة في منطقة حماية الطابع الاجتماعي إلى مجرد افتراض أن المشتري سيستخدم الشقق مستقبلًا بطريقة مخالفة لأهداف الحفاظ. وبالنسبة لك كبائع، فهذا يعني أن الحقين يتبعان أهدافًا مختلفة، ويخصّان أصحاب حقوق مختلفين، ويُفحص كل منهما بصورة مستقلة عن الآخر. ويتناول هذا الدليل الحالة المتعلقة بالمستأجر.
هكذا تُخطر بحق الشفعة في الموعد المحدد
الإجراء محدد قانونًا. وعمليًا، يتم عبر كاتب العدل وبهذا الترتيب:
- إبرام عقد البيع مع المشتري الخارجي: أولًا يُبرم عقد البيع الموثق لدى كاتب العدل مع المشتري الخارجي. وهذا العقد وحده هو الذي يُفعّل حق الشفعة.
- إخطار المستأجر: تقوم أنت أو المشتري بإبلاغ المستأجر بالمحتوى الكامل لعقد البيع و نلفت انتباهه في الوقت نفسه إلى حقه في الشفعة (§ 577 الفقرة 2 من القانون المدني الألماني). يجب أن يتضمن الإخطار جميع النقاط الجوهرية للعقد، ولا سيما سعر الشراء وطرائق السداد.
- سريان مهلة الشهرين: اعتبارًا من وصول هذا الإخطار، يكون أمام المستأجر شهران (§ 469 الفقرة 2 من القانون المدني الألماني) لاتخاذ قراره.
- الممارسة أو التنازل: إذا مارس المستأجر حق الشفعة، فيتم ذلك بإقرار خطي موجَّه إليكم بصفتكم البائع (§ 577 الفقرة 3 من القانون المدني الألماني). وعندئذ يُبرم عقد الشراء معه بالشروط نفسها. وإذا انقضت المهلة دون اتخاذ إجراء، تُستكمل عملية البيع مع الغير.
خذوا الإخطار على محمل الجد، واحرصوا على توثيقه بشكل سليم لدى كاتب العدل. فإذا لم يتم الإخطار أو كان ناقصًا، فلا تبدأ المهلة أصلًا في السريان؛ وقد يتمكن المستأجر حينها من المطالبة بحقه حتى بعد البيع بمدة طويلة. وإذا فقد بسبب إخطار لم يتم أو تم بصورة خاطئة فرصة الشراء بسعر مناسب، فقد تنشأ أيضًا مطالبات بالتعويض ضد المؤجر.
وبالمناسبة، لا يغير عرض شقتكم المؤجرة عن طريق وكيل عقاري أو دون عمولة على محرك بحث تجميعي مثل TraumImmo شيئًا في حق الشفعة؛ فهذا الحق يرتبط حصريًا بالتحويل والبيع، وليس بقناة التسويق.
ما الذي يعنيه التحويل أيضًا للبائعين
إذا حُوّلت شقة مؤجرة وبيعت، فإلى جانب حق الشفعة، تسري آليتا حماية إضافيتان تؤثران في القيمة والتسويق:
- فترة حظر الإنهاء وفقًا لـ § 577a من القانون المدني الألماني: لا يجوز للمشتري، بعد الشراء، الاستناد إلى الحاجة الشخصية أو إلى إنهاء العقد بغرض الاستغلال إلا بعد مرور ثلاث سنوات. وفي المناطق التي يكون فيها توفير السكن مهددًا بشكل خاص، يجوز للولايات تمديد فترة الحظر هذه إلى مدة تصل إلى عشر سنوات. ويسري هذا القيد أيضًا عند البيع إلى شركة أشخاص أو إلى عدة مشترين.
- ترخيص التحويل وفقًا لـ § 250 من قانون البناء الألماني: في المناطق التي تشهد سوقًا سكنية متوترة، يتطلب تقسيم العقار إلى ملكيات سكنية بحد ذاته الحصول على ترخيص من السلطات. ويشمل ذلك من حيث المبدأ المباني التي تضم أكثر من خمس شقق؛ ويجوز للولايات، خلافًا لذلك، تحديد حد أدنى يتراوح بين ثلاث و15 شقة. وكان التنظيم محددًا في البداية حتى نهاية عام 2025، ثم مُدد حتى 31 ديسمبر 2030 مُدِّدت. فعلى سبيل المثال، أصدرت برلين لائحة جديدة لتحويل الملكية دخلت حيز النفاذ في 1 يناير 2026.
وبالنسبة إليك كبائع، فهذا يعني: تحقّق مبكرًا مما إذا كان التحويل يحتاج أصلًا إلى تصريح، وأدرج فترة الحظر البالغة ثلاث سنوات في خطاب البيع، لأنها قد تحدّ من دائرة المشترين الراغبين في الاستخدام الذاتي.
الأسئلة الشائعة حول حق الشفعة للمستأجر
هل يجب أن أعرض شقتي المؤجرة أولًا على المستأجر؟
لا، ليس مسبقًا. تبرم أولًا عقد البيع مع مشترٍ وتُبلّغ المستأجر به. ويمكن للمستأجر حينها الدخول في هذا العقد – ولكن فقط إذا حُوّلت الشقة إلى ملكية سكنية أثناء فترة إيجاره.
هل يمكن للمستأجر المطالبة بسعر أقل؟
لا. لا يمنحه حق الشفعة ميزة سعرية. وتسري الشروط نفسها الواردة في العقد مع الطرف الثالث، ولا سيما سعر الشراء نفسه.
هل يسري حق الشفعة على كل شقة مؤجرة؟
لا. فهو يفترض إجراء التحويل بعد انتقال المستأجر إليها. فإذا كانت الشقة ملكية سكنية قبل بدء الإيجار، أو إذا بعتَها إلى أحد أفراد الأسرة، فلا يوجد حق شفعة بموجب § 577 BGB.
كم من الوقت لدى المستأجر لممارسة حق الشفعة؟
شهران من تاريخ وصول الإخطار بعقد البيع (§ 469 الفقرة 2 BGB). ويجب أن يصلك خلال هذه المهلة إعلان الممارسة الخطي.
ماذا يحدث إذا لم أُبلغ المستأجر؟
عندئذ لا تبدأ المهلة في السريان، ويظل حق الشفعة قائمًا. ويمكن للمستأجر المطالبة به لاحقًا، وقد تُطالب بالتعويض عن الأضرار إذا لحقه ضرر بسبب ذلك.
هل يمكنني استبعاد حق الشفعة في عقد الإيجار؟
لا. فالاتفاق المخالف الذي يضر بالمستأجر يكون باطلًا بموجب § 577 الفقرة 5 BGB. ولا يمكن التنازل عن هذا الحق تعاقديًا.
المزايا والعيوب للبائع والمستأجر
يؤثر حق الشفعة في الطرفين بطرق مختلفة – وهذه أهم النقاط:
- ميزة للمستأجر: الحماية من الإخلاء وفرصة شراء شقته الخاصة بالشروط التي تم التفاوض عليها مسبقًا.
- عيب للمستأجر: يتعين عليه تدبير التمويل الكامل خلال المهلة القصيرة البالغة شهرين، ويدفع السعر السوقي نفسه، الذي قد يكون مرتفعًا.
- ميزة للبائع: لا ينشأ لك أي عيب مالي – إذ يظل سعر الشراء كما هو، سواء اشترى الطرف الثالث أو المستأجر يشتري. يمكن أن يكون المستأجر الراغب في الشراء مشتريًا آمنًا بشكل خاص.
- العيب بالنسبة للبائع: قد يتأخر البيع بسبب المهلة، وإلى حين انقضائها يظل غير واضح من سيشتري في النهاية. وقد تكون الأخطاء في الإخطار مكلفة.
الخلاصة: تحقّق أولًا من التحويل، ثم أبلغ بشكل صحيح
يتوقف ما إذا كان مستأجرك يتمتع بحق الشفعة على سؤال واحد: هل حُوّلت الشقة إلى ملكية سكنية مستقلة أثناء سريان عقد الإيجار؟ عندها فقط تنطبق المادة § 577 من القانون المدني الألماني (BGB) – عند أول بيع لطرف ثالث وخارج دائرة أفراد الأسرة. احسم هذه النقطة في البداية، ثم أبلغ المستأجر بعقد الشراء كاملًا وموثقًا عن طريق كاتب العدل، وراعِ مهلة الشهرين. وبهذه الطريقة تُنجز بيع شقتك المؤجرة بشكل آمن قانونيًا وتتجنب مطالبات التعويض اللاحقة. وعلى TraumImmo يمكنك الوصول إلى المستثمرين وكذلك إلى المستأجر نفسه كمشترٍ محتمل.