Той, хто продає орендовану квартиру у власності, за певних обставин спочатку має надати можливість орендарю скористатися своїм правом: законне переважне право купівлі відповідно до § 577 BGB дозволяє йому вступити в угоду на тих самих умовах, що й сторонній покупець. Вирішальним є те, чи була квартира перетворена на окрему власницьку квартиру вже під час чинних орендних відносин — лише тоді застосовується це положення. Ми пояснимо, коли виникає переважне право купівлі, як правильно та своєчасно повідомити про нього і чим воно відрізняється від переважного права купівлі, що належить громаді.
Що таке переважне право купівлі орендаря?
Переважне право купівлі орендаря регулюється § 577 BGB. Воно має захищати орендарів від вимушеного виселення, якщо їхнє орендоване житло перетворюють на окрему власницьку квартиру, а потім продають. Якщо ви продаєте таку квартиру третій особі, орендар може вступити в уже укладений договір купівлі-продажу та придбати квартиру самостійно.
Важливо розуміти: йдеться саме про переважне право купівлі, а не про право на знижку чи примусовий продаж. Орендар не може вимагати, щоб ви взагалі продавали квартиру, або наполягати на нижчій ціні. Якщо він реалізує це право, для нього діють абсолютно ті самі умови — передусім та сама ціна купівлі, — які ви погодили зі стороннім покупцем.
Коли виникає переважне право купівлі — а коли ні?
Переважне право купівлі виникає за наявності двох умов, які обидві мають бути виконані:
- Перетворення після вселення: після передачі квартири орендарю в ній було створено право окремої власності на квартиру — або поділ ще має бути здійснений. Отже, орендар спочатку повинен вселитися, і лише після цього орендований об’єкт стає юридично самостійною власницькою квартирою.
- Продаж третій особі: ви продаєте цю квартиру особі, яка не належить до захищеного кола.
Натомість переважне право купівлі не виникає в таких поширених випадках:
- Перетворення під час оренди не було: якщо квартира вже до вселення орендаря була самостійною власницькою квартирою, § 577 BGB не застосовується. Сама лише зміна власника вже поділеної квартири не породжує переважного права купівлі.
- Продаж члену сім’ї або домогосподарства: якщо ви продаєте квартиру члену сім’ї або члену свого домогосподарства, це Переважне право виключено (§ 577 абз. 1 речення 2 BGB).
- Перепродаж: Як правило, переважне право виникає лише під час першого продажу після перетворення. У разі подальшого перепродажу воно не виникає повторно.
Федеральний верховний суд тлумачить захист вузько, відповідно до мети норми. Так, переважне право відповідно застосовується і тоді, коли замість права власності на квартиру створюється право власності на нежитлове приміщення. Водночас пріоритет сім’ї має межі на користь продавця: рішенням від 27 вересня 2024 року (справа № V ZR 48/23) BGH постановив, що речове переважне право родича, внесене до поземельної книги, має пріоритет над переважним правом орендаря — і що розлучені подружжя також вважаються членами сім’ї у розумінні винятку.
Переважне право орендаря чи переважне право муніципалітету?
Під час продажу нерухомості термін «переважне право» трапляється у двох абсолютно різних контекстах. Їх слід чітко розрізняти:
- Переважне право орендаря відповідно до § 577 BGB є приватноправовим правом захисту. Правомочна конкретна особа — орендар перетвореної квартири.
- Переважне право муніципалітету відповідно до § 24 BauGB є публічно-правовим інструментом міського планування. Правомочним є муніципалітет, який може здійснити його в загальних інтересах — наприклад, у зонах соціального збереження («захист середовища») відповідно до § 172 BauGB.
Протягом останніх років переважне право муніципалітету було суттєво обмежене: у 2021 році Федеральний адміністративний суд постановив (справа № 4 C 1.20), що муніципалітет не може обґрунтовувати своє переважне право в зоні захисту середовища лише припущенням, що покупець у майбутньому використовуватиме квартири всупереч цілям збереження. Для вас як продавця це означає: ці два права мають різні цілі, стосуються різних правомочних осіб і перевіряються незалежно одне від одного. Цей посібник розглядає випадок, пов’язаний з орендарем.
Як повідомити про переважне право вчасно
Порядок встановлений законом. На практиці він проходить через нотаріуса в такій послідовності:
- Укласти договір купівлі-продажу з третьою особою-покупцем: Спочатку укладається нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу із зовнішнім покупцем. Лише цей договір активує переважне право.
- Повідомити орендаря: Ви або покупець повідомляєте орендарю повний зміст договору купівлі-продажу, і одночасно повідомляють його про право переважної купівлі (§ 577 абз. 2 BGB). Повідомлення має містити всі істотні пункти договору, зокрема ціну купівлі та умови оплати.
- Починається двомісячний строк: Від моменту отримання цього повідомлення орендар має два місяці (§ 469 абз. 2 BGB), щоб прийняти рішення.
- Реалізація права або відмова: Якщо орендар реалізує право переважної купівлі, це відбувається шляхом письмової заяви, адресованої вам як продавцю (§ 577 абз. 3 BGB). Тоді договір купівлі-продажу укладається з ним на тих самих умовах. Якщо він пропустить строк, продаж третій особі буде завершено.
Поставтеся до повідомлення серйозно та подбайте, щоб нотаріус належним чином його задокументував. Якщо повідомлення не буде надіслано або буде неповним, строк узагалі не почне спливати — орендар за певних обставин зможе заявити про своє право ще довго після продажу. Якщо через ненадіслане або помилкове повідомлення він втратить можливість придбати майно на вигідних умовах, також можуть виникнути вимоги про відшкодування збитків до орендодавця.
До речі, те, чи пропонуєте ви свою орендовану квартиру через маклера або без комісії на метапошуковій системі на кшталт TraumImmo, нічого не змінює у праві переважної купівлі: воно залежить виключно від перетворення та продажу, а не від способу реалізації.
Що ще означає перетворення для продавців
Якщо орендовану квартиру перетворюють на окрему власність і продають, окрім права переважної купівлі, застосовуються ще два механізми захисту, які впливають на вартість і маркетинг:
- Строк блокування розірвання договору після § 577a BGB: Після купівлі набувач може посилатися на потребу для власного проживання або на розірвання договору з метою реалізації майна лише через три роки. У районах із особливо загрозливим забезпеченням житлом федеральні землі можуть продовжити цей строк блокування до десяти років. Обмеження діє також у разі продажу товариству осіб або кільком набувачам.
- Дозвіл на перетворення згідно з § 250 BauGB: У районах із напруженим ринком житла вже поділ на окремі об’єкти власності потребує дозволу органів влади. Загалом це стосується будівель із понад п’ятьма квартирами; федеральні землі можуть встановити інший поріг — від трьох до 15 квартир. Спочатку дія положення була обмежена кінцем 2025 року, а потім продовжена до 31 грудня 2030 року продовжено. Наприклад, Берлін із 1 січня 2026 року запровадив нову постанову про перетворення.
Для вас як продавця це означає: завчасно перевірте, чи взагалі потрібен дозвіл на перетворення, і врахуйте трирічний строк блокування під час презентації об’єкта для продажу, оскільки він може обмежити коло потенційних покупців, які планують самостійно користуватися житлом.
FAQ про переважне право орендаря
Чи повинен я спочатку запропонувати свою орендовану квартиру орендарю?
Ні, не заздалегідь. Спочатку ви укладаєте договір купівлі-продажу з покупцем і повідомляєте про це орендаря. Після цього орендар може вступити в цей договір — але лише якщо під час його оренди квартиру було перетворено на окрему власність.
Чи може орендар вимагати нижчу ціну?
Ні. Переважне право не надає йому цінової переваги. Діють ті самі умови, що й у договорі з третьою особою, зокрема та сама купівельна ціна.
Чи діє переважне право щодо кожної орендованої квартири?
Ні. Воно передбачає перетворення після заселення орендаря. Якщо квартира вже до початку оренди була окремою власністю або ви продаєте її члену сім’ї, переважне право відповідно до § 577 BGB не виникає.
Скільки часу має орендар для реалізації переважного права?
Два місяці з моменту отримання повідомлення про договір купівлі-продажу (§ 469 абз. 2 BGB). Протягом цього строку вам має надійти письмова заява про реалізацію права.
Що станеться, якщо я не повідомлю орендаря?
Тоді строк не починає спливати, а переважне право зберігається. Орендар може заявити про нього пізніше, а вам можуть загрожувати вимоги про відшкодування збитків, якщо внаслідок цього йому було завдано шкоди.
Чи можу я виключити переважне право в договорі оренди?
Ні. Угода, що відхиляється від положень на шкоду орендарю, відповідно до § 577 абз. 5 BGB є недійсною. Від цього права неможливо договірно відмовитися.
Переваги та недоліки для продавців і орендарів
Переважне право має різні наслідки для обох сторін — ось найважливіші моменти:
- Перевага для орендаря: захист від витіснення та можливість придбати власне житло на вже узгоджених умовах.
- Недолік для орендаря: він має забезпечити повне фінансування протягом короткого двомісячного строку й сплачує ту саму, за певних обставин високу ринкову ціну.
- Перевага для продавця: фінансових недоліків для вас не виникає — купівельна ціна залишається незмінною, незалежно від того, третя особа чи орендаркупує. Орендар, який бажає купити, може бути навіть особливо надійним покупцем.
- Недолік для продавця: Продаж може відкластися на строк дії, і до його завершення залишається невизначеність щодо того, хто зрештою купить. Помилки в повідомленні можуть дорого коштувати.
Висновок: спочатку перевірте перетворення, потім правильно повідомте
Чи має ваш орендар право переважної купівлі, визначається одним-єдиним питанням: Чи була квартира переведена у власність окремих квартир лише під час чинних орендних правовідносин? Лише тоді застосовується § 577 BGB — під час першого продажу третій особі та за межами кола членів сім’ї. З’ясуйте це питання на початку, потім повністю повідомте про договір купівлі-продажу та задокументуйте це через нотаріуса, а також дотримайтеся двомісячного строку. Так ви юридично безпечно здійсните продаж своєї орендованої квартири та уникнете подальших вимог про відшкодування збитків. На TraumImmo ви при цьому охопите як інвесторів, так і власного орендаря як потенційного покупця.