Продажа сдаваемой в аренду квартиры: когда арендатор имеет преимущественное право покупки?

Тот, кто продаёт сдаваемую квартиру в собственности, при определённых обстоятельствах должен сначала предоставить арендатору возможность приобрести её: установленное законом преимущественное право покупки согласно § 577 ГГУ позволяет ему вступить в сделку на тех же условиях, что и сторонний покупатель. Однако решающим является то, была ли квартира преобразована в отдельную собственность только во время действующих арендных отношений — только тогда применяется это положение. Мы объясним, когда возникает преимущественное право покупки, как правильно и своевременно уведомить о нём и чем оно отличается от преимущественного права покупки муниципалитета.

Что такое преимущественное право покупки арендатора?

Преимущественное право покупки арендатора регулируется § 577 ГГУ. Оно призвано защищать арендаторов от выселения или утраты жилья, если их съёмная квартира преобразуется в отдельную собственность, а затем продаётся. Если вы продаёте такую квартиру третьему лицу, арендатор вправе вступить в уже заключённый договор купли-продажи и приобрести квартиру самостоятельно.

Важно понимать: речь идёт о преимущественном праве покупки, а не о праве на скидку или на принудительную продажу. Арендатор не может потребовать, чтобы вы вообще продавали квартиру, или настаивать на более низкой цене. Если он воспользуется своим правом, для него действуют в точности те же условия — прежде всего та же покупная цена, — о которых вы договорились со сторонним покупателем.

Когда возникает преимущественное право покупки — и когда нет?

Для возникновения преимущественного права покупки необходимы два условия, которые должны быть выполнены оба:

1. Преобразование после вселения: после передачи квартиры арендатору в ней была учреждена отдельная собственность — либо разделение ещё только должно быть оформлено. То есть арендатор сначала должен вселиться, и лишь после этого объект аренды становится юридически самостоятельной квартирой в собственности.
2. Продажа третьему лицу: вы продаёте эту квартиру лицу, не входящему в защищённый законом круг.

Однако преимущественное право покупки отсутствует в следующих распространённых случаях:

• Преобразования во время аренды не было: если квартира уже до вселения арендатора являлась самостоятельной квартирой в собственности, § 577 ГГУ не применяется. Простая смена собственника уже разделённой квартиры не порождает преимущественного права покупки.
• Продажа члену семьи или домохозяйства: если вы продаёте квартиру члену семьи или члену вашего домохозяйства, это правоПраво преимущественной покупки исключено (§ 577 абз. 1 предложение 2 BGB).
• Перепродажа: Как правило, право преимущественной покупки возникает только при первой продаже после преобразования. При последующей перепродаже оно повторно не возникает.

Федеральный верховный суд толкует защиту узко, исходя из цели нормы. Так, право преимущественной покупки соответственно действует и в том случае, если вместо права собственности на квартиру учреждается право собственности на нежилое помещение. И наоборот, приоритет семьи имеет ограничения в пользу продавца: решением от 27 сентября 2024 года (дело V ZR 48/23) BGH постановил, что зарегистрированное в поземельной книге вещное право преимущественной покупки родственника имеет приоритет перед правом преимущественной покупки арендатора — и что также разведённые супруги считаются членами семьи в смысле исключения.

Право преимущественной покупки арендатора или муниципальное право преимущественной покупки?

При продаже недвижимости понятие «право преимущественной покупки» встречается в двух совершенно разных контекстах. Их следует чётко различать:

• Право преимущественной покупки арендатора согласно § 577 BGB — это частноправовое защитное право. Правомочный субъект — конкретное лицо, то есть арендатор преобразованной квартиры.
• Муниципальное право преимущественной покупки согласно § 24 BauGB — это публично-правовой инструмент градостроительного планирования. Правомочным субъектом является муниципалитет, который может осуществить это право в общих интересах — например, в зонах сохранения социальной структуры («защита социального окружения») согласно § 172 BauGB.

Муниципальное право преимущественной покупки в последние годы было существенно ограничено: Федеральный административный суд постановил в 2021 году (дело 4 C 1.20), что муниципалитет не может обосновывать своё право преимущественной покупки в зоне защиты социального окружения исключительно предположением о том, что покупатель в будущем будет использовать квартиры в нарушение требований сохранения. Для вас как продавца это означает: оба права преследуют разные цели, относятся к разным правомочным субъектам и проверяются независимо друг от друга. В этом руководстве рассматривается случай, связанный с арендатором.

Как своевременно уведомить о праве преимущественной покупки

Порядок установлен законом. На практике он осуществляется через нотариуса и в следующей последовательности:

1. Заключить договор купли-продажи с третьим покупателем: Сначала заключается нотариально удостоверенный договор купли-продажи с внешним покупателем. Только этот договор порождает право преимущественной покупки.
2. Уведомить арендатора: Вы или покупатель сообщаете арендатору полное содержание договора купли-продажи и одновременно уведомляет его о праве преимущественной покупки (§ 577 абз. 2 ГГУ). Уведомление должно содержать все существенные пункты договора, в частности покупную цену и условия оплаты.
3. Течение двухмесячного срока: С момента получения этого уведомления у арендатора есть два месяца (§ 469 абз. 2 ГГУ), чтобы принять решение.
4. Осуществление права или отказ: Если арендатор осуществляет право преимущественной покупки, это происходит посредством письменного заявления в ваш адрес как продавца (§ 577 абз. 3 ГГУ). В таком случае договор купли-продажи заключается с ним на тех же условиях. Если он пропускает срок, продажа третьему лицу осуществляется.

Отнеситесь к уведомлению серьёзно и обеспечьте его надлежащее документирование через нотариуса. Если уведомление не направлено или является неполным, срок вообще не начинает течь — арендатор при определённых обстоятельствах может заявить о своём праве ещё долго после продажи. Если из-за отсутствия уведомления или ошибок в нём он теряет возможность приобрести объект по выгодной цене, против арендодателя также могут возникнуть требования о возмещении ущерба.

Впрочем, предлагаете ли вы свою сдаваемую в аренду квартиру через маклера или без комиссии на метапоисковой системе, такой как TraumImmo, ничего не меняет в отношении права преимущественной покупки: оно зависит исключительно от преобразования и продажи, а не от способа реализации.

Что ещё означает преобразование для продавцов

Если арендованная квартира преобразуется и продаётся, помимо права преимущественной покупки применяются ещё два защитных механизма, влияющих на стоимость и продвижение объекта:

• Срок запрета расторжения после § 577a ГГУ: После покупки приобретатель может ссылаться на необходимость использования жилья для собственных нужд или на расторжение договора в связи с реализацией объекта только по истечении трёх лет. В регионах с особо высокой угрозой обеспечению населения жильём федеральные земли могут продлить этот срок запрета до десяти лет. Ограничение действует также при продаже товариществу или нескольким приобретателям.
• Разрешение на преобразование согласно § 250 Строительного кодекса Германии: В районах с напряжённым рынком жилья уже разделение здания на отдельные жилые помещения требует разрешения органа власти. Как правило, это касается зданий более чем с пятью квартирами; федеральные земли могут установить иное пороговое значение — от трёх до 15 квартир. Первоначально действие нормы было ограничено концом 2025 года и продлено до 31 декабря 2030 года продлён. Например, Берлин с 1 января 2026 года ввёл в действие новое постановление о преобразовании.

Для вас как продавца это означает: заранее проверьте, требуется ли для преобразования вообще разрешение, и учитывайте трёхлетний запретительный срок в рекламном предложении, поскольку он может ограничить круг желающих купить жильё для собственного проживания.

FAQ о преимущественном праве покупки арендатора

Должен ли я сначала предложить сдаваемую в аренду квартиру арендатору?

Нет, предварительно этого делать не нужно. Сначала вы заключаете договор купли-продажи с покупателем и уведомляете об этом арендатора. После этого арендатор может вступить в этот договор — но только если во время его аренды квартира была преобразована в отдельную собственность.

Может ли арендатор потребовать более низкую цену?

Нет. Преимущественное право покупки не даёт ему ценового преимущества. Действуют те же условия, что и в договоре с третьим лицом, в частности та же цена покупки.

Действует ли преимущественное право покупки в отношении любой сдаваемой в аренду квартиры?

Нет. Оно предполагает преобразование после вселения арендатора. Если квартира уже до начала аренды являлась отдельной собственностью или вы продаёте её члену семьи, преимущественное право покупки согласно § 577 ГГУ не возникает.

Сколько времени у арендатора есть для осуществления преимущественного права покупки?

Два месяца с момента получения уведомления о договоре купли-продажи (§ 469 абз. 2 ГГУ). В течение этого срока вам должно поступить письменное заявление об осуществлении права.

Что произойдёт, если я не проинформирую арендатора?

Тогда срок не начинает течь, а преимущественное право покупки сохраняется. Арендатор сможет заявить о нём позднее, и вам могут предъявить требования о возмещении убытков, если вследствие этого ему был причинён ущерб.

Могу ли я исключить преимущественное право покупки в договоре аренды?

Нет. Условие, отклоняющееся от закона в ущерб арендатору, согласно § 577 абз. 5 ГГУ недействительно. От этого права нельзя отказаться договорным соглашением.

Преимущества и недостатки для продавцов и арендаторов

Преимущественное право покупки по-разному влияет на обе стороны — вот основные моменты:

• Преимущество для арендатора: защита от вытеснения и возможность приобрести собственную квартиру на уже согласованных условиях.
• Недостаток для арендатора: ему необходимо обеспечить полное финансирование в течение короткого двухмесячного срока, причём он платит ту же, возможно высокую рыночную цену.
• Преимущество для продавца: финансового ущерба для вас не возникает — цена покупки остаётся неизменной, независимо от того, третье лицо или арендаторпокупает. Арендатор, готовый купить, может даже быть особенно надежным покупателем.
• Недостаток для продавца: Продажа может отложиться на срок действия этого права, и до его истечения остается неопределенность относительно того, кто в итоге купит объект. Ошибки при уведомлении могут дорого обойтись.

Итог: сначала проверьте преобразование, затем правильно уведомите

Наличие у вашего арендатора преимущественного права покупки определяется одним вопросом: была ли квартира переведена в собственность отдельной квартиры только во время действующих арендных отношений? Только в этом случае применяется § 577 ГГУ — при первой продаже третьему лицу и за пределами круга членов семьи. Выясните этот вопрос в самом начале, затем полностью сообщите содержание договора купли-продажи через нотариуса с документальным подтверждением и соблюдайте двухмесячный срок. Так вы юридически безопасно проведете продажу своей сдаваемой в аренду квартиры и избежите последующих требований о возмещении ущерба. На TraumImmo вы сможете привлечь как инвесторов, так и самого арендатора в качестве потенциального покупателя.