Quien vende una vivienda en propiedad horizontal alquilada debe, en determinadas circunstancias, dar prioridad al inquilino: el derecho legal preferente de compra conforme al § 577 del BGB le permite entrar en las mismas condiciones que un comprador externo. Sin embargo, lo decisivo es si la vivienda se transformó en propiedad horizontal durante la vigencia del contrato de arrendamiento; solo en ese caso se aplica la disposición. Le explicamos cuándo nace el derecho preferente de compra, cómo comunicarlo correctamente y dentro del plazo, y en qué se diferencia del derecho preferente de compra municipal.
¿Qué es el derecho preferente de compra del inquilino?
El derecho preferente de compra del inquilino está regulado en el § 577 del BGB. Su objetivo es proteger a los inquilinos frente al desplazamiento cuando su vivienda alquilada se transforma en una vivienda en propiedad horizontal y posteriormente se vende. Si vende una vivienda de este tipo a un tercero, el inquilino puede entrar en el contrato de compraventa ya celebrado y adquirir la vivienda por sí mismo.
Es importante entenderlo: se trata de un derecho preferente de compra, no de un derecho a obtener un descuento ni a exigir una venta. El inquilino no puede exigirle que venda ni solicitar un precio inferior. Si ejerce el derecho, se aplican exactamente las mismas condiciones —sobre todo el mismo precio de compra— que usted negoció con el comprador tercero.
¿Cuándo nace el derecho preferente de compra y cuándo no?
El derecho preferente de compra requiere dos condiciones que deben cumplirse ambas:
- Transformación después de la mudanza: La propiedad horizontal se constituyó sobre la vivienda después de que esta fuera cedida al inquilino, o la división todavía está por constituirse. Es decir, el inquilino debe haberse mudado primero y solo después el objeto arrendado se convierte en una vivienda jurídicamente independiente en propiedad horizontal.
- Venta a un tercero: Usted vende esta vivienda a una persona ajena al círculo protegido.
En cambio, no existe derecho preferente de compra en estos casos frecuentes:
- No hubo transformación durante el arrendamiento: Si la vivienda ya era una vivienda independiente en propiedad horizontal antes de que el inquilino se mudara, no se aplica el § 577 del BGB. El mero cambio de propietario de una vivienda ya dividida no genera ningún derecho preferente de compra.
- Venta a familiares o miembros del hogar: Si vende a un familiar o a un miembro de su hogar, el Derecho de tanteo excluido (§ 577 apdo. 1 frase 2 BGB).
- Reventa: Por regla general, el derecho de tanteo solo nace con la primera venta después de la transformación. En una reventa posterior no vuelve a surgir.
El Tribunal Federal de Justicia interpreta la protección atendiendo estrictamente a la finalidad de la norma. Así, el derecho de tanteo se aplica por analogía también cuando, en lugar de propiedad horizontal, se constituye una propiedad separada sobre locales. A la inversa, la prioridad de la familia tiene límites en favor del vendedor: mediante sentencia de 27 de septiembre de 2024 (expediente V ZR 48/23), el BGH resolvió que un derecho de tanteo real de un familiar inscrito en el Registro de la Propiedad prevalece sobre el derecho de tanteo del inquilino, y que también los cónyuges divorciados se consideran familiares a efectos de la excepción.
¿Derecho de tanteo del inquilino o derecho de tanteo municipal?
En la venta de inmuebles, el término «derecho de tanteo» aparece en dos contextos completamente distintos. Debe diferenciarlos claramente:
- El derecho de tanteo del inquilino conforme al § 577 BGB es un derecho de protección privado. El titular es una persona concreta: el inquilino de la vivienda transformada.
- El derecho de tanteo municipal conforme al § 24 BauGB es un instrumento de planificación urbana de carácter público. La titular es la entidad municipal, que puede ejercerlo en interés general, por ejemplo, en zonas de conservación social («protección del entorno») conforme al § 172 BauGB.
El derecho de tanteo municipal se ha restringido notablemente en los últimos años: en 2021 (expediente 4 C 1.20), el Tribunal Federal de lo Contencioso-Administrativo resolvió que un municipio no puede basar su derecho de tanteo en una zona de protección del entorno únicamente en la presunción de que un comprador utilizará las viviendas en el futuro de forma contraria a los objetivos de conservación. Para usted, como vendedor, esto significa que ambos derechos persiguen objetivos diferentes, corresponden a titulares distintos y se examinan independientemente. Esta guía trata el caso relacionado con el inquilino.
Así comunica el derecho de tanteo dentro del plazo
El procedimiento está establecido por ley. En la práctica, se lleva a cabo a través del notario y en el siguiente orden:
- Celebrar el contrato de compraventa con el comprador tercero: Primero se formaliza el contrato de compraventa notarial con el comprador externo. Solo este contrato activa el derecho de tanteo.
- Informar al inquilino: Usted o el comprador comunican al inquilino el contenido completo del contrato de compraventa y le señalan al mismo tiempo su derecho de tanteo (§ 577, apdo. 2, BGB). La comunicación debe contener todos los puntos esenciales del contrato, en particular el precio de compra y las modalidades de pago.
- Comienza a correr el plazo de dos meses: Desde la recepción de esta comunicación, el inquilino dispone de dos meses (§ 469, apdo. 2, BGB) para decidir.
- Ejercicio o renuncia: Si el inquilino ejerce el derecho de tanteo, lo hace mediante declaración escrita dirigida a usted como vendedor (§ 577, apdo. 3, BGB). En ese caso, el contrato de compraventa se celebra con él en las mismas condiciones. Si deja transcurrir el plazo, se formaliza la venta al tercero.
Tómese en serio la comunicación y haga que el notario la documente debidamente. Si no se informa al inquilino o la información es incompleta, el plazo ni siquiera comienza a correr; en determinadas circunstancias, el inquilino aún puede hacer valer su derecho mucho tiempo después de la venta. Además, si debido a una comunicación omitida o incorrecta pierde la oportunidad de adquirir en condiciones favorables, pueden proceder reclamaciones de indemnización por daños y perjuicios contra el arrendador.
Por cierto, ofrecer su vivienda alquilada a través de un agente inmobiliario o sin comisión en un metabuscador como TraumImmo no cambia nada respecto al derecho de tanteo: este depende exclusivamente de la transformación y de la venta, no del canal de comercialización.
Qué implica además la transformación para los vendedores
Si una vivienda alquilada se transforma y se vende, además del derecho de tanteo se aplican otros dos mecanismos de protección que influyen en el valor y la comercialización:
- Plazo de bloqueo de la rescisión conforme al § 577a BGB: Tras la compra, el adquirente solo puede invocar la necesidad de la vivienda para uso propio o una rescisión por explotación después de tres años. En zonas con una oferta de vivienda especialmente amenazada, los Länder pueden ampliar este plazo de bloqueo hasta diez años. La limitación también se aplica cuando la venta se realiza a una sociedad de personas o a varios adquirentes.
- Autorización para la transformación conforme al § 250 BauGB: En zonas con un mercado inmobiliario tensionado, incluso la división en propiedad horizontal requiere autorización administrativa. En principio, afecta a edificios con más de cinco viviendas; los Länder pueden establecer, de forma diferente, un umbral de entre tres y 15 viviendas. La normativa estaba inicialmente limitada hasta finales de 2025 y fue prorrogada hasta el 31 de diciembre de 2030 prolongado. Berlín, por ejemplo, ha puesto en vigor un nuevo reglamento de conversión el 1 de enero de 2026.
Para usted como vendedor, esto significa: compruebe pronto si la conversión requiere autorización y tenga en cuenta el período de bloqueo de tres años en la comunicación de venta, ya que puede limitar el grupo de compradores ocupantes interesados.
Preguntas frecuentes sobre el derecho de tanteo del inquilino
¿Tengo que ofrecer primero mi vivienda alquilada al inquilino?
No, no de antemano. Primero celebra el contrato de compraventa con un comprador y se lo comunica al inquilino. Entonces, el inquilino puede subrogarse en este contrato, pero solo si la vivienda se convirtió en propiedad horizontal durante su período de alquiler.
¿Puede el inquilino exigir un precio más bajo?
No. El derecho de tanteo no le proporciona ninguna ventaja en el precio. Se aplican las mismas condiciones que en el contrato con el tercero, en particular el mismo precio de compra.
¿Se aplica el derecho de tanteo a cualquier vivienda alquilada?
No. Requiere una conversión posterior a la entrada del inquilino. Si la vivienda ya era una propiedad horizontal antes del inicio del alquiler, o si la vende a un familiar, no existe derecho de tanteo conforme al § 577 del BGB.
¿Cuánto tiempo tiene el inquilino para ejercer el derecho de tanteo?
Dos meses desde la recepción de la notificación sobre el contrato de compraventa (§ 469 apdo. 2 del BGB). Dentro de este plazo, usted debe recibir la declaración escrita de ejercicio.
¿Qué ocurre si no informo al inquilino?
Entonces el plazo no comienza a correr y el derecho de tanteo permanece vigente. El inquilino puede hacerlo valer posteriormente, y usted podría enfrentarse a reclamaciones de indemnización si como consecuencia se le ha ocasionado un perjuicio.
¿Puedo excluir el derecho de tanteo en el contrato de alquiler?
No. Un acuerdo que se aparte de la ley en perjuicio del inquilino es inválido conforme al § 577 apdo. 5 del BGB. El derecho no puede eliminarse mediante negociación contractual.
Ventajas y desventajas para vendedores e inquilinos
El derecho de tanteo tiene efectos diferentes para ambas partes; estos son los puntos principales:
- Ventaja para el inquilino: protección frente al desplazamiento y la posibilidad de adquirir su propia vivienda en las condiciones ya negociadas.
- Desventaja para el inquilino: debe conseguir la financiación completa dentro del breve plazo de dos meses y paga el mismo precio de mercado, posiblemente elevado.
- Ventaja para el vendedor: no se produce ninguna desventaja financiera para usted: el precio de compra permanece igual, independientemente de que sea el tercero o el inquilino compra. Un inquilino dispuesto a comprar puede incluso ser un comprador especialmente seguro.
- Desventaja para el vendedor: La venta puede retrasarse por el plazo y, hasta que este venza, existe incertidumbre sobre quién comprará finalmente. Los errores en la notificación pueden resultar costosos.
Conclusión: comprobar primero la transformación y después notificar correctamente
La respuesta a si su inquilino tiene un derecho de tanteo depende de una única cuestión: ¿La vivienda se transformó en propiedad horizontal durante la vigencia del contrato de arrendamiento? Solo en ese caso se aplica el § 577 del BGB: en la primera venta a un tercero y fuera del círculo familiar. Aclare este punto al principio, comunique después el contrato de compraventa completo y documentado a través del notario, y respete el plazo de dos meses. De este modo, formalizará la venta de su vivienda alquilada con seguridad jurídica y evitará posteriores reclamaciones por daños y perjuicios. En TraumImmo podrá llegar tanto a inversores como a su propio inquilino como comprador potencial.