Vermietete Wohnung verkaufen: Wann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Wer eine vermietete Eigentumswohnung verkauft, muss den Mieter unter Umständen zuerst zum Zug kommen lassen: Das gesetzliche Vorkaufsrecht nach § 577 BGB erlaubt ihm, zu denselben Konditionen einzusteigen wie ein fremder Käufer. Entscheidend ist aber, ob die Wohnung erst während des laufenden Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde – nur dann greift die Vorschrift. Wir erklären Ihnen, wann das Vorkaufsrecht entsteht, wie Sie es korrekt und fristgerecht mitteilen und worin es sich vom gemeindlichen Vorkaufsrecht unterscheidet.

Was ist das Vorkaufsrecht des Mieters?

Das Mieter-Vorkaufsrecht ist in § 577 BGB geregelt. Es soll Mieter davor schützen, verdrängt zu werden, wenn ihre Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend verkauft wird. Verkaufen Sie eine solche Wohnung an einen Dritten, darf der Mieter in den bereits geschlossenen Kaufvertrag eintreten und die Wohnung selbst erwerben.

Wichtig zu verstehen: Es handelt sich um ein Vorkaufsrecht, nicht um ein Recht auf einen Rabatt oder einen erzwungenen Verkauf. Der Mieter kann weder verlangen, dass Sie überhaupt verkaufen, noch einen niedrigeren Preis fordern. Übt er das Recht aus, gelten für ihn exakt dieselben Bedingungen – vor allem derselbe Kaufpreis –, die Sie mit dem Drittkäufer ausgehandelt haben.

Wann entsteht das Vorkaufsrecht – und wann nicht?

Das Vorkaufsrecht setzt zwei Bedingungen voraus, die beide erfüllt sein müssen:

1. Umwandlung nach Einzug: An der Wohnung wurde nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet – oder die Aufteilung soll noch begründet werden. Der Mieter muss also zuerst eingezogen sein, und erst danach wird aus dem Mietobjekt eine rechtlich eigenständige Eigentumswohnung.
2. Verkauf an einen Dritten: Sie verkaufen diese Wohnung an eine Person außerhalb des geschützten Kreises.

Kein Vorkaufsrecht besteht dagegen in diesen häufigen Fällen:

• Keine Umwandlung während der Mietzeit: War die Wohnung schon vor dem Einzug des Mieters eine selbstständige Eigentumswohnung, greift § 577 BGB nicht. Der bloße Eigentümerwechsel an einer bereits aufgeteilten Wohnung löst kein Vorkaufsrecht aus.
• Verkauf an Familie oder Haushalt: Verkaufen Sie an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen Ihres Haushalts, ist das Vorkaufsrecht ausgeschlossen (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB).
• Wiederverkauf: In der Regel entsteht das Vorkaufsrecht nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung. Bei einem späteren Weiterverkauf lebt es nicht erneut auf.

Der Bundesgerichtshof legt den Schutz eng am Zweck der Norm aus. So gilt das Vorkaufsrecht entsprechend auch dann, wenn statt Wohnungseigentum Teileigentum begründet wird. Umgekehrt hat der Vorrang der Familie Grenzen zugunsten des Verkäufers: Mit Urteil vom 27. September 2024 (Az. V ZR 48/23) hat der BGH entschieden, dass ein im Grundbuch eingetragenes dingliches Vorkaufsrecht eines Angehörigen dem Mieter-Vorkaufsrecht vorgeht – und dass auch geschiedene Ehegatten als Familienangehörige im Sinne der Ausnahme gelten.

Mieter-Vorkaufsrecht oder gemeindliches Vorkaufsrecht?

Beim Immobilienverkauf taucht der Begriff „Vorkaufsrecht" in zwei völlig verschiedenen Zusammenhängen auf. Beide sollten Sie sauber auseinanderhalten:

• Das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB ist ein privatrechtliches Schutzrecht. Berechtigt ist eine konkrete Person – der Mieter der umgewandelten Wohnung.
• Das gemeindliche Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB ist ein öffentlich-rechtliches Instrument der Stadtplanung. Berechtigt ist die Gemeinde, die es im Allgemeininteresse ausüben kann – etwa in sozialen Erhaltungsgebieten („Milieuschutz") nach § 172 BauGB.

Das gemeindliche Vorkaufsrecht ist in den vergangenen Jahren spürbar eingeschränkt worden: Das Bundesverwaltungsgericht entschied 2021 (Az. 4 C 1.20), dass eine Gemeinde ihr Vorkaufsrecht im Milieuschutzgebiet nicht allein auf die Vermutung stützen darf, ein Käufer werde die Wohnungen künftig erhaltungswidrig nutzen. Für Sie als Verkäufer heißt das: Die beiden Rechte verfolgen unterschiedliche Ziele, treffen unterschiedliche Berechtigte und werden unabhängig voneinander geprüft. Dieser Ratgeber behandelt den mieterbezogenen Fall.

So teilen Sie das Vorkaufsrecht fristgerecht mit

Der Ablauf ist gesetzlich vorgezeichnet. In der Praxis läuft er über den Notar und in dieser Reihenfolge:

1. Kaufvertrag mit dem Drittkäufer schließen: Zunächst kommt der notariell beurkundete Kaufvertrag mit dem externen Käufer zustande. Erst dieser Vertrag löst das Vorkaufsrecht aus.
2. Mieter unterrichten: Sie oder der Käufer teilen dem Mieter den vollständigen Inhalt des Kaufvertrags mit und weisen ihn zugleich auf sein Vorkaufsrecht hin (§ 577 Abs. 2 BGB). Die Mitteilung muss alle wesentlichen Vertragspunkte enthalten, insbesondere den Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten.
3. Zwei-Monats-Frist läuft: Ab Zugang dieser Mitteilung hat der Mieter zwei Monate Zeit (§ 469 Abs. 2 BGB), sich zu entscheiden.
4. Ausübung oder Verzicht: Übt der Mieter das Vorkaufsrecht aus, geschieht das durch schriftliche Erklärung gegenüber Ihnen als Verkäufer (§ 577 Abs. 3 BGB). Dann kommt der Kaufvertrag zu denselben Bedingungen mit ihm zustande. Lässt er die Frist verstreichen, wird der Verkauf an den Dritten vollzogen.

Nehmen Sie die Mitteilung ernst und lassen Sie sie über den Notar sauber dokumentieren. Unterbleibt die Unterrichtung oder ist sie unvollständig, beginnt die Frist gar nicht erst zu laufen – der Mieter kann sein Recht dann unter Umständen noch lange nach dem Verkauf geltend machen. Verliert er durch eine unterlassene oder fehlerhafte Mitteilung die Chance, günstig zu erwerben, kommen zudem Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter in Betracht.

Ob Sie Ihre vermietete Wohnung über einen Makler oder provisionsfrei auf einer Metasuchmaschine wie TraumImmo anbieten, ändert am Vorkaufsrecht übrigens nichts: Es hängt allein an der Umwandlung und am Verkauf, nicht am Vertriebsweg.

Was die Umwandlung sonst für Verkäufer bedeutet

Wird eine Mietwohnung umgewandelt und verkauft, greifen neben dem Vorkaufsrecht zwei weitere Schutzmechanismen, die den Wert und die Vermarktung beeinflussen:

• Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB: Ein Erwerber kann sich nach dem Kauf erst nach drei Jahren auf Eigenbedarf oder eine Verwertungskündigung berufen. In Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung dürfen die Länder diese Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre verlängern. Die Beschränkung gilt auch, wenn an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber verkauft wird.
• Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bedarf schon die Aufteilung in Wohnungseigentum einer behördlichen Genehmigung. Betroffen sind grundsätzlich Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen; die Länder können abweichend einen Schwellenwert zwischen drei und 15 Wohnungen festlegen. Die Regelung war zunächst bis Ende 2025 befristet und wurde bis zum 31. Dezember 2030 verlängert. Berlin etwa hat zum 1. Januar 2026 eine neue Umwandlungsverordnung in Kraft gesetzt.

Für Sie als Verkäufer heißt das: Prüfen Sie früh, ob für die Umwandlung überhaupt eine Genehmigung nötig ist – und kalkulieren Sie die dreijährige Sperrfrist in die Verkaufsansprache ein, weil sie den Kreis kaufwilliger Selbstnutzer einschränken kann.

FAQ zum Vorkaufsrecht des Mieters

Muss ich meine vermietete Wohnung zuerst dem Mieter anbieten?

Nein, nicht vorab. Sie schließen zunächst den Kaufvertrag mit einem Käufer ab und teilen ihn dem Mieter mit. Der Mieter kann dann in diesen Vertrag eintreten – aber nur, wenn die Wohnung während seiner Mietzeit in Wohnungseigentum umgewandelt wurde.

Kann der Mieter einen niedrigeren Preis verlangen?

Nein. Das Vorkaufsrecht verschafft ihm keinen Preisvorteil. Es gelten dieselben Bedingungen wie im Vertrag mit dem Dritten, insbesondere derselbe Kaufpreis.

Gilt das Vorkaufsrecht bei jeder vermieteten Wohnung?

Nein. Es setzt eine Umwandlung nach dem Einzug des Mieters voraus. War die Wohnung schon vor Mietbeginn eine Eigentumswohnung, oder verkaufen Sie an einen Familienangehörigen, besteht kein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB.

Wie lange hat der Mieter Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben?

Zwei Monate ab Zugang der Mitteilung über den Kaufvertrag (§ 469 Abs. 2 BGB). Innerhalb dieser Frist muss die schriftliche Ausübungserklärung bei Ihnen eingehen.

Was passiert, wenn ich den Mieter nicht informiere?

Dann beginnt die Frist nicht zu laufen und das Vorkaufsrecht bleibt bestehen. Der Mieter kann es später geltend machen, und Ihnen drohen Schadensersatzforderungen, wenn ihm dadurch ein Nachteil entstanden ist.

Kann ich das Vorkaufsrecht im Mietvertrag ausschließen?

Nein. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach § 577 Abs. 5 BGB unwirksam. Das Recht lässt sich vertraglich nicht wegverhandeln.

Vorteile und Nachteile für Verkäufer und Mieter

Das Vorkaufsrecht wirkt für beide Seiten unterschiedlich – hier die wichtigsten Punkte:

• Vorteil für den Mieter: Schutz vor Verdrängung und die Chance, die eigene Wohnung zu bereits ausgehandelten Konditionen zu erwerben.
• Nachteil für den Mieter: Er muss die vollständige Finanzierung innerhalb der kurzen Zwei-Monats-Frist stemmen und zahlt denselben, unter Umständen hohen Marktpreis.
• Vorteil für den Verkäufer: Finanziell entsteht Ihnen kein Nachteil – der Kaufpreis bleibt gleich, egal ob der Dritte oder der Mieter kauft. Ein kaufwilliger Mieter kann sogar ein besonders sicherer Käufer sein.
• Nachteil für den Verkäufer: Der Verkauf kann sich um die Frist verzögern, und bis zum Fristablauf besteht Unsicherheit, wer am Ende kauft. Fehler bei der Mitteilung können teuer werden.

Fazit: Erst die Umwandlung prüfen, dann korrekt mitteilen

Ob Ihr Mieter ein Vorkaufsrecht hat, entscheidet sich an einer einzigen Frage: Wurde die Wohnung erst während des laufenden Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt? Nur dann greift § 577 BGB – beim ersten Verkauf an einen Dritten und außerhalb des Familienkreises. Klären Sie diesen Punkt zu Beginn, teilen Sie den Kaufvertrag anschließend vollständig und über den Notar dokumentiert mit, und beachten Sie die Zwei-Monats-Frist. So wickeln Sie den Verkauf Ihrer vermieteten Wohnung rechtssicher ab und vermeiden spätere Schadensersatzforderungen. Auf TraumImmo erreichen Sie dabei sowohl Kapitalanleger als auch den eigenen Mieter als potenziellen Käufer.