किराए पर दी गई संपत्ति बेचें: किरायेदार को पहले खरीदने का अधिकार कब होता है?

जो व्यक्ति किराए पर दी गई स्वामित्व वाली संपत्ति बेचता है, उसे कुछ परिस्थितियों में पहले किरायेदार को अवसर देना पड़ता है: § 577 BGB के तहत कानूनी पूर्वक्रय अधिकार उसे किसी बाहरी खरीदार जैसी ही शर्तों पर खरीद में शामिल होने की अनुमति देता है। हालांकि निर्णायक बात यह है कि क्या संपत्ति को किरायेदारी जारी रहने के दौरान ही स्वामित्व वाली अलग आवासीय इकाई में बदला गया था – यह प्रावधान केवल तभी लागू होता है। हम आपको समझाते हैं कि पूर्वक्रय अधिकार कब उत्पन्न होता है, आप इसे सही तरीके से और समय-सीमा के भीतर कैसे सूचित करें, और यह नगरपालिका के पूर्वक्रय अधिकार से किस प्रकार अलग है।

किरायेदार का पूर्वक्रय अधिकार क्या है?

किरायेदार का पूर्वक्रय अधिकार § 577 BGB में विनियमित है। इसका उद्देश्य किरायेदारों को उस स्थिति में विस्थापित होने से बचाना है, जब उनके किराए के आवास को स्वामित्व वाली अलग आवासीय इकाई में बदला जाता है और बाद में बेचा जाता है। यदि आप ऐसी संपत्ति किसी तीसरे व्यक्ति को बेचते हैं, तो किरायेदार पहले से संपन्न बिक्री अनुबंध में शामिल होकर संपत्ति स्वयं खरीद सकता है।

समझना महत्वपूर्ण है: यह पूर्वक्रय अधिकार है, न कि छूट पाने या बिक्री के लिए मजबूर करने का अधिकार। किरायेदार न तो यह मांग कर सकता है कि आप अनिवार्य रूप से बेचें, न ही कम कीमत की मांग कर सकता है। यदि वह इस अधिकार का प्रयोग करता है, तो उस पर बिल्कुल वही शर्तें लागू होंगी – विशेष रूप से वही खरीद मूल्य –, जिन पर आपने तीसरे खरीदार के साथ बातचीत की है।

पूर्वक्रय अधिकार कब उत्पन्न होता है – और कब नहीं?

पूर्वक्रय अधिकार के लिए दो शर्तें आवश्यक हैं, और दोनों पूरी होनी चाहिए:

1. प्रवेश के बाद रूपांतरण: किरायेदार को संपत्ति सौंपे जाने के बाद उस आवासीय इकाई में स्वामित्व स्थापित किया गया हो – या विभाजन अभी स्थापित किया जाना हो। अर्थात किरायेदार को पहले उसमें प्रवेश करना होगा और उसके बाद ही किराए की संपत्ति कानूनी रूप से स्वतंत्र स्वामित्व वाली आवासीय इकाई में बदलेगी।
2. किसी तीसरे व्यक्ति को बिक्री: आप यह संपत्ति संरक्षित दायरे से बाहर के किसी व्यक्ति को बेचते हैं।

इसके विपरीत, इन सामान्य मामलों में कोई पूर्वक्रय अधिकार नहीं होता:

• किरायेदारी के दौरान कोई रूपांतरण नहीं: यदि किरायेदार के प्रवेश से पहले ही संपत्ति एक स्वतंत्र स्वामित्व वाली आवासीय इकाई थी, तो § 577 BGB लागू नहीं होता। पहले से विभाजित संपत्ति का मात्र स्वामित्व परिवर्तन पूर्वक्रय अधिकार उत्पन्न नहीं करता।
• परिवार या गृहस्थी के सदस्य को बिक्री: यदि आप किसी परिवार के सदस्य या अपनी गृहस्थी के किसी सदस्य को बेचते हैं, तो यहपूर्वक्रय अधिकार अपवर्जित (§ 577 अनुच्छेद 1 वाक्य 2 BGB)।
• पुनर्विक्रय: सामान्यतः पूर्वक्रय अधिकार केवल रूपांतरण के बाद पहली बिक्री पर उत्पन्न होता है। बाद की पुनर्बिक्री में यह फिर से उत्पन्न नहीं होता।

संघीय न्यायालय इस संरक्षण की व्याख्या कानून के उद्देश्य के अनुरूप संकीर्ण रूप से करता है। इस प्रकार, जब आवासीय स्वामित्व के बजाय आंशिक स्वामित्व स्थापित किया जाता है, तब भी पूर्वक्रय अधिकार तदनुसार लागू होता है। इसके विपरीत, विक्रेता के पक्ष में परिवार की प्राथमिकता की सीमाएँ हैं: 27 सितंबर 2024 के निर्णय (Az. V ZR 48/23) में BGH ने निर्णय दिया कि भूमि रजिस्टर में दर्ज किसी संबंधी का वास्तविक पूर्वक्रय अधिकार किरायेदार के पूर्वक्रय अधिकार पर प्राथमिकता रखता है – और यह भी कि अपवाद के अर्थ में तलाकशुदा पति-पत्नी भी परिवार के सदस्य माने जाते हैं।

किरायेदार का पूर्वक्रय अधिकार या नगरपालिका का पूर्वक्रय अधिकार?

अचल संपत्ति की बिक्री में „पूर्वक्रय अधिकार" शब्द दो बिल्कुल अलग संदर्भों में सामने आता है। आपको दोनों को स्पष्ट रूप से अलग रखना चाहिए:

• § 577 BGB के तहत किरायेदार का पूर्वक्रय अधिकार एक निजी-कानूनी संरक्षण अधिकार है। अधिकारयुक्त व्यक्ति एक विशिष्ट व्यक्ति – रूपांतरित आवास का किरायेदार – होता है।
• § 24 BauGB के तहत नगरपालिका का पूर्वक्रय अधिकार नगर-योजना का एक सार्वजनिक-कानूनी साधन है। अधिकारयुक्त नगरपालिका होती है, जो इसे सामान्य हित में प्रयोग कर सकती है – उदाहरण के लिए § 172 BauGB के अनुसार सामाजिक संरक्षण क्षेत्रों („मिलियू संरक्षण") में।

पिछले वर्षों में नगरपालिका के पूर्वक्रय अधिकार को उल्लेखनीय रूप से सीमित किया गया है: संघीय प्रशासनिक न्यायालय ने 2021 (Az. 4 C 1.20) में निर्णय दिया कि कोई नगरपालिका मिलियू संरक्षण क्षेत्र में अपने पूर्वक्रय अधिकार को केवल इस अनुमान पर आधारित नहीं कर सकती कि खरीदार भविष्य में आवासों का उपयोग संरक्षण-विरोधी तरीके से करेगा। आपके लिए विक्रेता के रूप में इसका अर्थ है: दोनों अधिकार अलग-अलग उद्देश्यों का पालन करते हैं, अलग-अलग अधिकारयुक्त व्यक्तियों को प्रभावित करते हैं और एक-दूसरे से स्वतंत्र रूप से जाँचे जाते हैं। यह मार्गदर्शिका किरायेदार से संबंधित मामले को संबोधित करती है।

इस प्रकार आप समय-सीमा के भीतर पूर्वक्रय अधिकार की सूचना देते हैं

प्रक्रिया कानून द्वारा निर्धारित है। व्यवहार में यह नोटरी के माध्यम से और निम्नलिखित क्रम में चलती है:

1. तीसरे खरीदार के साथ बिक्री अनुबंध करना: सबसे पहले बाहरी खरीदार के साथ नोटरी द्वारा प्रमाणित बिक्री अनुबंध संपन्न होता है। केवल यही अनुबंध पूर्वक्रय अधिकार को सक्रिय करता है।
2. किरायेदार को सूचित करना: आप या खरीदार किरायेदार को बिक्री अनुबंध की पूरी सामग्री सूचित करते हैं और उन्हें साथ ही उनके पूर्वक्रय अधिकार (§ 577 Abs. 2 BGB) की ओर संकेत करें। सूचना में अनुबंध के सभी आवश्यक बिंदु शामिल होने चाहिए, विशेष रूप से खरीद मूल्य और भुगतान की शर्तें।
3. दो महीने की अवधि शुरू होती है: इस सूचना के प्राप्त होने के बाद किरायेदार के पास निर्णय लेने के लिए दो महीने का समय होता है (§ 469 Abs. 2 BGB)।
4. प्रयोग या त्याग: यदि किरायेदार पूर्वक्रय अधिकार का प्रयोग करता है, तो वह आपके समक्ष, विक्रेता के रूप में, लिखित घोषणा द्वारा ऐसा करता है (§ 577 Abs. 3 BGB)। तब उसके साथ उन्हीं शर्तों पर खरीद अनुबंध संपन्न होता है। यदि वह अवधि समाप्त होने देता है, तो तीसरे पक्ष को बिक्री पूरी की जाती है।

सूचना को गंभीरता से लें और नोटरी के माध्यम से उसका उचित दस्तावेजीकरण कराएँ। यदि सूचना नहीं दी जाती या अधूरी होती है, तो अवधि शुरू ही नहीं होती – किरायेदार बिक्री के काफी समय बाद भी कुछ परिस्थितियों में अपने अधिकार का दावा कर सकता है। यदि छोड़ी गई या गलत सूचना के कारण वह अनुकूल मूल्य पर खरीदने का अवसर खो देता है, तो मकान-मालिक के विरुद्ध हर्जाने के दावे भी संभव हैं।

आप अपना किराये का अपार्टमेंट किसी दलाल के माध्यम से या TraumImmo जैसे मेटासर्च इंजन पर बिना कमीशन के प्रस्तुत करें, इससे पूर्वक्रय अधिकार पर कोई प्रभाव नहीं पड़ता: यह केवल रूपांतरण और बिक्री पर निर्भर करता है, बिक्री के माध्यम पर नहीं।

रूपांतरण का विक्रेताओं के लिए अन्य अर्थ

यदि किराये के अपार्टमेंट का रूपांतरण और बिक्री की जाती है, तो पूर्वक्रय अधिकार के अतिरिक्त दो अन्य सुरक्षा तंत्र लागू होते हैं, जो मूल्य और विपणन को प्रभावित करते हैं:

• निष्कासन-प्रतिबंध अवधि § 577a BGB के अनुसार: खरीदार खरीद के बाद तीन वर्ष बीतने से पहले व्यक्तिगत आवश्यकता या संपत्ति के उपयोग के आधार पर निष्कासन का दावा नहीं कर सकता। विशेष रूप से आवास-आपूर्ति संकटग्रस्त क्षेत्रों में राज्य इस प्रतिबंध अवधि को दस वर्ष तक बढ़ा सकते हैं। यह प्रतिबंध तब भी लागू होता है जब बिक्री किसी साझेदारी या कई खरीदारों को की जाती है।
• § 250 BauGB के अनुसार रूपांतरण अनुमति: तनावग्रस्त आवास बाजार वाले क्षेत्रों में अपार्टमेंट स्वामित्व में विभाजन के लिए भी सरकारी अनुमति आवश्यक होती है। सामान्यतः पांच से अधिक अपार्टमेंट वाली इमारतें प्रभावित होती हैं; राज्य अलग-अलग तीन से 15 अपार्टमेंट के बीच सीमा निर्धारित कर सकते हैं। यह प्रावधान पहले 2025 के अंत तक सीमित था और इसे 31 दिसंबर 2030 तक बढ़ाया गयाविस्तारित। उदाहरण के लिए, बर्लिन ने 1 जनवरी 2026 को एक नया रूपांतरण विनियमन लागू किया है।

विक्रेता के रूप में आपके लिए इसका अर्थ है: जल्दी जाँच लें कि रूपांतरण के लिए अनुमति आवश्यक है या नहीं – और बिक्री-विवरण में तीन वर्ष की रोक अवधि को शामिल करें, क्योंकि इससे खरीदने के इच्छुक स्व-उपयोगकर्ताओं का दायरा सीमित हो सकता है।

किरायेदार के पूर्वक्रय अधिकार पर FAQ

क्या मुझे अपना किराये पर दिया गया अपार्टमेंट पहले किरायेदार को प्रस्तावित करना होगा?

नहीं, पहले से नहीं। आप पहले खरीदार के साथ खरीद अनुबंध करते हैं और किरायेदार को इसकी सूचना देते हैं। इसके बाद किरायेदार इस अनुबंध में प्रवेश कर सकता है – लेकिन केवल तब, जब उसके किरायेदारी काल के दौरान अपार्टमेंट को Eigentumswohnung में परिवर्तित किया गया हो।

क्या किरायेदार कम कीमत मांग सकता है?

नहीं। पूर्वक्रय अधिकार उसे कीमत संबंधी कोई लाभ नहीं देता। तीसरे पक्ष के साथ हुए अनुबंध जैसी ही शर्तें लागू होती हैं, विशेष रूप से वही खरीद मूल्य।

क्या पूर्वक्रय अधिकार हर किराये पर दिए गए अपार्टमेंट पर लागू होता है?

नहीं। इसके लिए आवश्यक है कि किरायेदार के रहने के बाद रूपांतरण हुआ हो। यदि किरायेदारी शुरू होने से पहले ही अपार्टमेंट Eigentumswohnung था, या आप इसे किसी परिवार के सदस्य को बेचते हैं, तो § 577 BGB के तहत कोई पूर्वक्रय अधिकार नहीं होता।

किरायेदार के पास पूर्वक्रय अधिकार का प्रयोग करने के लिए कितना समय होता है?

खरीद अनुबंध की सूचना प्राप्त होने से दो महीने (§ 469 Abs. 2 BGB)। इस अवधि के भीतर लिखित रूप से अधिकार प्रयोग करने की घोषणा आप तक पहुँच जानी चाहिए।

यदि मैं किरायेदार को सूचित नहीं करता तो क्या होगा?

तब अवधि शुरू नहीं होती और पूर्वक्रय अधिकार बना रहता है। किरायेदार बाद में इसका दावा कर सकता है, और यदि इसके कारण उसे कोई नुकसान हुआ हो तो आपको हर्जाने की मांग का सामना करना पड़ सकता है।

क्या मैं किरायेदारी अनुबंध में पूर्वक्रय अधिकार को बाहर कर सकता हूँ?

नहीं। किरायेदार के नुकसान के लिए अलग प्रावधान § 577 Abs. 5 BGB के तहत अमान्य है। इस अधिकार को अनुबंध के माध्यम से समाप्त नहीं किया जा सकता।

विक्रेता और किरायेदार के लिए लाभ और नुकसान

पूर्वक्रय अधिकार दोनों पक्षों पर अलग-अलग प्रभाव डालता है – यहाँ सबसे महत्वपूर्ण बिंदु हैं:

• किरायेदार के लिए लाभ: विस्थापन से सुरक्षा और पहले से तय शर्तों पर अपना अपार्टमेंट खरीदने का अवसर।
• किरायेदार के लिए नुकसान: उसे कम दो महीने की अवधि के भीतर पूर्ण वित्तपोषण की व्यवस्था करनी होगी और वही, संभवतः ऊँची, बाजार कीमत चुकानी होगी।
• विक्रेता के लिए लाभ: आर्थिक रूप से आपको कोई नुकसान नहीं होता – खरीद मूल्य समान रहता है, चाहे तीसरा पक्ष हो या किरायेदार खरीदता है। खरीदने का इच्छुक किरायेदार विशेष रूप से सुरक्षित खरीदार भी हो सकता है।
• विक्रेता के लिए नुकसान: बिक्री में समय-सीमा के कारण देरी हो सकती है, और समय-सीमा समाप्त होने तक यह अनिश्चितता बनी रहती है कि अंततः कौन खरीदेगा। सूचना देने में गलतियाँ महँगी पड़ सकती हैं।

निष्कर्ष: पहले रूपांतरण की जाँच करें, फिर सही ढंग से सूचित करें

आपके किरायेदार को पूर्वक्रय अधिकार है या नहीं, यह एक ही प्रश्न पर निर्भर करता है: क्या किरायेदारी जारी रहने के दौरान ही Wohnung को Wohnungseigentum में बदला गया था? केवल तभी § 577 BGB लागू होता है – किसी तीसरे पक्ष को पहली बिक्री पर और परिवार के दायरे से बाहर। इस बिंदु को शुरुआत में स्पष्ट करें, फिर खरीद अनुबंध की पूरी जानकारी नोटरी के माध्यम से दस्तावेजीकृत रूप में दें और दो महीने की समय-सीमा का पालन करें। इस प्रकार आप अपनी किराये पर दी गई Wohnung की बिक्री कानूनी रूप से सुरक्षित तरीके से पूरी करेंगे और बाद में हर्जाने के दावों से बचेंगे। TraumImmo पर आप पूंजी निवेशकों के साथ-साथ अपने किरायेदार तक भी संभावित खरीदार के रूप में पहुँच सकते हैं।