Kto sprzedaje wynajmowane mieszkanie własnościowe, musi w pewnych okolicznościach najpierw umożliwić najemcy skorzystanie z zakupu: ustawowe prawo pierwokupu zgodnie z § 577 BGB pozwala mu przystąpić do transakcji na takich samych warunkach jak zewnętrzny nabywca. Decydujące jest jednak to, czy mieszkanie zostało przekształcone w odrębną własność dopiero w trakcie trwania stosunku najmu – tylko wtedy przepis ma zastosowanie. Wyjaśniamy, kiedy powstaje prawo pierwokupu, jak prawidłowo i terminowo je zgłosić oraz czym różni się ono od gminnego prawa pierwokupu.
Czym jest prawo pierwokupu najemcy?
Prawo pierwokupu najemcy uregulowano w § 577 BGB. Ma ono chronić najemców przed utratą mieszkania, gdy ich wynajmowane mieszkanie zostaje przekształcone w mieszkanie własnościowe, a następnie sprzedane. Jeśli sprzedadzą Państwo takie mieszkanie osobie trzeciej, najemca może wstąpić w już zawartą umowę sprzedaży i nabyć mieszkanie samodzielnie.
Ważne jest, aby zrozumieć: chodzi o prawo pierwokupu, a nie o prawo do rabatu ani o wymuszenie sprzedaży. Najemca nie może żądać, aby w ogóle dokonali Państwo sprzedaży, ani domagać się niższej ceny. Jeśli skorzysta z prawa, obowiązują go dokładnie te same warunki – przede wszystkim ta sama cena zakupu –, które uzgodnili Państwo z nabywcą zewnętrznym.
Kiedy powstaje prawo pierwokupu – a kiedy nie?
Prawo pierwokupu wymaga spełnienia dwóch warunków, które muszą być spełnione łącznie:
- Przekształcenie po wprowadzeniu się: Po przekazaniu mieszkania najemcy ustanowiono odrębną własność lokalu – albo podział ma dopiero zostać ustanowiony. Najemca musi więc najpierw się wprowadzić, a dopiero potem wynajmowany lokal staje się prawnie samodzielnym mieszkaniem własnościowym.
- Sprzedaż osobie trzeciej: Sprzedają Państwo to mieszkanie osobie spoza chronionego kręgu.
Prawo pierwokupu nie przysługuje natomiast w następujących częstych przypadkach:
- Brak przekształcenia w trakcie najmu: Jeśli mieszkanie już przed wprowadzeniem się najemcy było samodzielnym mieszkaniem własnościowym, § 577 BGB nie ma zastosowania. Sama zmiana właściciela już wyodrębnionego mieszkania nie powoduje powstania prawa pierwokupu.
- Sprzedaż rodzinie lub członkowi gospodarstwa domowego: Jeśli sprzedają Państwo mieszkanie członkowi rodziny lub członkowi swojego gospodarstwa domowego, jest to Wyłączone prawo pierwokupu (§ 577 ust. 1 zdanie 2 BGB).
- Odsprzedaż: Z reguły prawo pierwokupu powstaje tylko przy pierwszej sprzedaży po przekształceniu. Przy późniejszej odsprzedaży nie powstaje ponownie.
Federalny Trybunał Sprawiedliwości interpretuje ochronę ściśle zgodnie z celem przepisu. Prawo pierwokupu obowiązuje odpowiednio także wtedy, gdy zamiast odrębnej własności lokalu ustanawia się odrębną własność części budynku. Z drugiej strony pierwszeństwo rodziny ma granice na korzyść sprzedającego: wyrokiem z 27 września 2024 r. (sygn. V ZR 48/23) BGH orzekł, że wpisane do księgi wieczystej rzeczowe prawo pierwokupu krewnego ma pierwszeństwo przed prawem pierwokupu najemcy – oraz że także rozwiedzeni małżonkowie są uznawani za członków rodziny w rozumieniu wyjątku.
Prawo pierwokupu najemcy czy gminne prawo pierwokupu?
Przy sprzedaży nieruchomości pojęcie „prawa pierwokupu" pojawia się w dwóch całkowicie różnych kontekstach. Należy je wyraźnie rozróżniać:
- Prawo pierwokupu najemcy na podstawie § 577 BGB jest prywatnoprawnym prawem ochronnym. Uprawniona jest konkretna osoba – najemca przekształconego lokalu.
- Gminne prawo pierwokupu na podstawie § 24 BauGB jest publicznoprawnym instrumentem planowania miejskiego. Uprawniona jest gmina, która może skorzystać z niego w interesie ogólnym – na przykład na obszarach ochrony społecznej („ochrona struktury społecznej") zgodnie z § 172 BauGB.
Gminne prawo pierwokupu zostało w ostatnich latach wyraźnie ograniczone: Federalny Sąd Administracyjny orzekł w 2021 r. (sygn. 4 C 1.20), że gmina nie może opierać swojego prawa pierwokupu na obszarze ochrony struktury społecznej wyłącznie na przypuszczeniu, że nabywca będzie w przyszłości wykorzystywał lokale w sposób sprzeczny z celami ochrony. Dla Państwa jako sprzedającego oznacza to: oba prawa realizują różne cele, dotyczą różnych uprawnionych i są badane niezależnie od siebie. Niniejszy poradnik dotyczy przypadku związanego z najemcą.
Jak przekazać informację o prawie pierwokupu w terminie
Procedura jest określona ustawowo. W praktyce przebiega za pośrednictwem notariusza i w następującej kolejności:
- Zawarcie umowy sprzedaży z nabywcą zewnętrznym: Najpierw zostaje zawarta notarialnie poświadczona umowa sprzedaży z zewnętrznym nabywcą. Dopiero ta umowa uruchamia prawo pierwokupu.
- Poinformowanie najemcy: Państwo lub nabywca przekazują najemcy pełną treść umowy sprzedaży i jednocześnie informują go o przysługującym mu prawie pierwokupu (§ 577 ust. 2 BGB). Zawiadomienie musi zawierać wszystkie istotne postanowienia umowy, w szczególności cenę zakupu i warunki płatności.
- Bieg dwumiesięcznego terminu: Od otrzymania tego zawiadomienia najemca ma dwa miesiące (§ 469 ust. 2 BGB) na podjęcie decyzji.
- Wykonanie prawa lub rezygnacja: Jeżeli najemca wykonuje prawo pierwokupu, następuje to w drodze pisemnego oświadczenia skierowanego do Państwa jako sprzedającego (§ 577 ust. 3 BGB). Wówczas umowa sprzedaży zostaje zawarta z nim na tych samych warunkach. Jeżeli pozwoli, aby termin upłynął, sprzedaż na rzecz osoby trzeciej zostaje zrealizowana.
Proszę potraktować zawiadomienie poważnie i zadbać o jego prawidłowe udokumentowanie przez notariusza. Jeżeli zawiadomienie nie zostanie dokonane lub będzie niekompletne, termin w ogóle nie zaczyna biec – najemca może wówczas dochodzić swojego prawa jeszcze długo po sprzedaży. Jeżeli wskutek braku zawiadomienia lub wadliwego zawiadomienia straci możliwość nabycia nieruchomości na korzystnych warunkach, mogą ponadto powstać roszczenia odszkodowawcze wobec wynajmującego.
To, czy oferują Państwo wynajmowane mieszkanie za pośrednictwem agenta nieruchomości, czy bez prowizji w wyszukiwarce metasearch, takiej jak TraumImmo, nie ma zresztą wpływu na prawo pierwokupu: zależy ono wyłącznie od przekształcenia i sprzedaży, a nie od sposobu dystrybucji.
Co jeszcze oznacza przekształcenie dla sprzedających
Jeżeli wynajmowane mieszkanie zostaje przekształcone i sprzedane, oprócz prawa pierwokupu zastosowanie mają dwa dodatkowe mechanizmy ochronne, które wpływają na wartość i marketing:
- Okres ochronny przed wypowiedzeniem na podstawie § 577a BGB: Nabywca może powołać się na potrzebę własną lub wypowiedzenie z powodu ekonomicznego wykorzystania dopiero po upływie trzech lat od zakupu. Na obszarach, na których zaopatrzenie w mieszkania jest szczególnie zagrożone, kraje związkowe mogą przedłużyć ten okres ochronny do dziesięciu lat. Ograniczenie obowiązuje również w przypadku sprzedaży spółce osobowej lub kilku nabywcom.
- Zezwolenie na przekształcenie na podstawie § 250 BauGB: Na obszarach o napiętej sytuacji na rynku mieszkaniowym już podział na odrębną własność lokali wymaga zezwolenia organu administracji. Co do zasady dotyczy to budynków z więcej niż pięcioma mieszkaniami; kraje związkowe mogą odmiennie ustalić próg wynoszący od trzech do 15 mieszkań. Regulacja początkowo obowiązywała do końca 2025 roku i została przedłużona do 31 grudnia 2030 roku przedłużona. Na przykład Berlin wprowadził 1 stycznia 2026 r. nowe rozporządzenie dotyczące przekształceń.
Dla Państwa jako sprzedających oznacza to: należy odpowiednio wcześnie sprawdzić, czy przekształcenie w ogóle wymaga zezwolenia – oraz uwzględnić trzyletni okres blokady w komunikacji sprzedażowej, ponieważ może on ograniczyć krąg zainteresowanych nabywców wykorzystujących lokal na własne potrzeby.
FAQ dotyczące prawa pierwokupu najemcy
Czy muszę najpierw zaoferować wynajmowane mieszkanie najemcy?
Nie, nie z wyprzedzeniem. Najpierw zawierają Państwo umowę sprzedaży z nabywcą i informują o niej najemcę. Najemca może następnie wstąpić w tę umowę – ale tylko wtedy, gdy w trakcie jego najmu mieszkanie zostało przekształcone w odrębną własność lokalu.
Czy najemca może zażądać niższej ceny?
Nie. Prawo pierwokupu nie zapewnia mu korzyści cenowej. Obowiązują takie same warunki jak w umowie z osobą trzecią, w szczególności ta sama cena zakupu.
Czy prawo pierwokupu dotyczy każdego wynajmowanego mieszkania?
Nie. Zakłada ono przekształcenie dokonane po wprowadzeniu się najemcy. Jeśli mieszkanie już przed rozpoczęciem najmu stanowiło odrębną własność lokalu albo sprzedają je Państwo członkowi rodziny, prawo pierwokupu na podstawie § 577 BGB nie przysługuje.
Ile czasu ma najemca na wykonanie prawa pierwokupu?
Dwa miesiące od doręczenia informacji o umowie sprzedaży (§ 469 ust. 2 BGB). W tym terminie musi do Państwa wpłynąć pisemne oświadczenie o wykonaniu prawa.
Co się dzieje, jeśli nie poinformuję najemcy?
Wówczas termin nie zaczyna biec, a prawo pierwokupu pozostaje w mocy. Najemca może dochodzić go później, a Państwu mogą grozić roszczenia odszkodowawcze, jeśli poniósł z tego powodu szkodę.
Czy mogę wyłączyć prawo pierwokupu w umowie najmu?
Nie. Odmienne postanowienie na niekorzyść najemcy jest zgodnie z § 577 ust. 5 BGB nieważne. Tego prawa nie można wyłączyć w drodze negocjacji umownej.
Zalety i wady dla sprzedających i najemców
Prawo pierwokupu działa odmiennie wobec obu stron – oto najważniejsze punkty:
- Zaleta dla najemcy: ochrona przed utratą mieszkania oraz szansa na nabycie własnego lokalu na wcześniej wynegocjowanych warunkach.
- Wada dla najemcy: musi zapewnić pełne finansowanie w krótkim, dwumiesięcznym terminie i zapłacić tę samą, niekiedy wysoką cenę rynkową.
- Zaleta dla sprzedającego: finansowo nie ponoszą Państwo żadnej straty – cena zakupu pozostaje taka sama, niezależnie od tego, czy osoba trzecia, czy najemca kupuje. Najemca zainteresowany kupnem może być nawet szczególnie wiarygodnym nabywcą.
- Wada dla sprzedającego: Sprzedaż może opóźnić się o czas trwania terminu, a do jego upływu istnieje niepewność, kto ostatecznie kupi nieruchomość. Błędy w zawiadomieniu mogą być kosztowne.
Podsumowanie: najpierw sprawdź przekształcenie, a następnie prawidłowo zawiadom
O tym, czy najemcy przysługuje prawo pierwokupu, decyduje jedno pytanie: Czy lokal został przekształcony w odrębną własność lokalu dopiero w trakcie trwania stosunku najmu? Tylko wtedy zastosowanie ma § 577 BGB – przy pierwszej sprzedaży osobie trzeciej i poza kręgiem rodziny. Wyjaśnij tę kwestię na początku, następnie przekaż najemcy całą umowę sprzedaży i udokumentuj to za pośrednictwem notariusza, a także przestrzegaj dwumiesięcznego terminu. W ten sposób przeprowadzisz sprzedaż wynajmowanego lokalu zgodnie z prawem i unikniesz późniejszych roszczeń odszkodowawczych. Na TraumImmo dotrzesz zarówno do inwestorów kapitałowych, jak i do samego najemcy jako potencjalnego nabywcy.