Chi vende un appartamento di proprietà affittato deve, in determinate circostanze, dare la precedenza all’inquilino: il diritto legale di prelazione ai sensi del § 577 BGB gli consente di subentrare alle stesse condizioni di un acquirente estraneo. È però decisivo che l’appartamento sia stato trasformato in proprietà condominiale solo durante il rapporto di locazione in corso: la disposizione si applica esclusivamente in questo caso. Vi spieghiamo quando nasce il diritto di prelazione, come comunicarlo correttamente e nei termini e in cosa si differenzia dal diritto di prelazione comunale.
Che cos’è il diritto di prelazione dell’inquilino?
Il diritto di prelazione dell’inquilino è disciplinato dal § 577 BGB. Serve a proteggere gli inquilini dal rischio di essere estromessi quando il loro appartamento in locazione viene trasformato in un appartamento di proprietà e successivamente venduto. Se vendete un appartamento di questo tipo a un terzo, l’inquilino può subentrare nel contratto di compravendita già concluso e acquistare personalmente l’appartamento.
È importante capire che si tratta di un diritto di prelazione, non di un diritto a uno sconto o a una vendita forzata. L’inquilino non può né pretendere che vendiate, né chiedere un prezzo più basso. Se esercita il diritto, per lui valgono esattamente le stesse condizioni – soprattutto lo stesso prezzo di acquisto – che avete negoziato con l’acquirente terzo.
Quando nasce il diritto di prelazione e quando no?
Il diritto di prelazione presuppone due condizioni, che devono essere soddisfatte entrambe:
- Trasformazione dopo l’ingresso: sull’appartamento è stata costituita la proprietà condominiale dopo la consegna all’inquilino – oppure la suddivisione deve ancora essere costituita. L’inquilino deve quindi essere entrato per primo e solo successivamente l’immobile locato diventa un appartamento di proprietà giuridicamente autonomo.
- Vendita a un terzo: vendete questo appartamento a una persona esterna alla cerchia protetta.
Non sussiste invece alcun diritto di prelazione nei seguenti casi frequenti:
- Nessuna trasformazione durante la locazione: se l’appartamento era già un’unità di proprietà autonoma prima dell’ingresso dell’inquilino, il § 577 BGB non si applica. Il semplice cambio di proprietario di un appartamento già suddiviso non fa sorgere alcun diritto di prelazione.
- Vendita a familiari o membri del nucleo familiare: se vendete a un familiare o a un membro del vostro nucleo familiare, ciò èDiritto di prelazione escluso (§ 577 comma 1 frase 2 BGB).
- Rivendita: Di norma, il diritto di prelazione sorge solo in occasione della prima vendita dopo la trasformazione. In caso di successiva rivendita, non sorge nuovamente.
La Corte federale di giustizia interpreta la tutela in modo rigorosamente conforme alla finalità della norma. Pertanto, il diritto di prelazione si applica analogamente anche quando, invece della proprietà per piani, viene costituita una proprietà separata. D’altra parte, la precedenza della famiglia ha dei limiti a favore del venditore: con sentenza del 27 settembre 2024 (proc. V ZR 48/23), la Corte federale di giustizia ha stabilito che un diritto di prelazione reale di un familiare iscritto nel registro fondiario prevale sul diritto di prelazione dell’inquilino – e che anche i coniugi divorziati rientrano tra i familiari ai sensi dell’eccezione.
Diritto di prelazione dell’inquilino o diritto di prelazione comunale?
Nella vendita di immobili, il termine „diritto di prelazione" compare in due contesti completamente diversi. È opportuno distinguerli con chiarezza:
- Il diritto di prelazione dell’inquilino ai sensi del § 577 BGB è un diritto di tutela di diritto privato. Il titolare è una persona concreta: l’inquilino dell’unità abitativa trasformata.
- Il diritto di prelazione comunale ai sensi del § 24 BauGB è uno strumento di diritto pubblico della pianificazione urbana. Il titolare è il comune, che può esercitarlo nell’interesse generale – ad esempio nelle aree di tutela sociale („tutela del tessuto sociale") ai sensi del § 172 BauGB.
Negli ultimi anni il diritto di prelazione comunale è stato sensibilmente limitato: nel 2021 (proc. 4 C 1.20), il Tribunale amministrativo federale ha stabilito che un comune non può fondare il proprio diritto di prelazione in un’area di tutela del tessuto sociale sulla sola presunzione che un acquirente utilizzerà in futuro gli alloggi in modo contrario agli obiettivi di conservazione. Per Lei, in qualità di venditore, ciò significa: i due diritti perseguono obiettivi diversi, spettano a soggetti diversi e vengono esaminati indipendentemente l’uno dall’altro. Questa guida tratta il caso relativo all’inquilino.
Come comunicare tempestivamente il diritto di prelazione
La procedura è stabilita dalla legge. Nella pratica, si svolge tramite il notaio e nel seguente ordine:
- Stipulare il contratto di compravendita con l’acquirente terzo: Innanzitutto viene concluso il contratto di compravendita autenticato dal notaio con l’acquirente esterno. Solo questo contratto fa sorgere il diritto di prelazione.
- Informare l’inquilino: Lei o l’acquirente comunicate all’inquilino il contenuto completo del contratto di compravendita e lo informano contestualmente del suo diritto di prelazione (§ 577 cpv. 2 BGB). La comunicazione deve contenere tutti i punti essenziali del contratto, in particolare il prezzo d’acquisto e le modalità di pagamento.
- Decorrenza del termine di due mesi: Dal ricevimento di questa comunicazione, l’inquilino ha due mesi di tempo (§ 469 cpv. 2 BGB) per decidere.
- Esercizio o rinuncia: Se l’inquilino esercita il diritto di prelazione, lo fa mediante dichiarazione scritta nei suoi confronti in qualità di venditore (§ 577 cpv. 3 BGB). In tal caso, il contratto di compravendita si conclude con lui alle medesime condizioni. Se lascia decorrere il termine, la vendita al terzo viene perfezionata.
Prenda sul serio la comunicazione e provveda a farla documentare correttamente dal notaio. Se l’informazione non viene fornita o è incompleta, il termine non inizia nemmeno a decorrere: l’inquilino può quindi far valere il proprio diritto, in determinate circostanze, ancora a lungo dopo la vendita. Se, a causa di una comunicazione omessa o errata, perde l’opportunità di acquistare a condizioni vantaggiose, possono inoltre essere avanzate richieste di risarcimento danni nei confronti del locatore.
Peraltro, offrire il suo appartamento locato tramite un agente immobiliare o senza provvigione su un metamotore di ricerca come TraumImmo non cambia nulla riguardo al diritto di prelazione: esso dipende esclusivamente dalla trasformazione e dalla vendita, non dal canale di commercializzazione.
Cos’altro comporta la trasformazione per i venditori
Se un appartamento in locazione viene trasformato e venduto, oltre al diritto di prelazione si applicano due ulteriori meccanismi di tutela che influenzano il valore e la commercializzazione:
- Periodo di blocco della disdetta ai sensi del § 577a BGB: Dopo l’acquisto, l’acquirente può invocare per la prima volta il fabbisogno abitativo proprio o la disdetta per valorizzazione soltanto dopo tre anni. Nelle aree con un’offerta abitativa particolarmente a rischio, i Länder possono prorogare questo periodo di blocco fino a dieci anni. La limitazione si applica anche se la vendita avviene a una società di persone o a più acquirenti.
- Autorizzazione alla trasformazione ai sensi del § 250 BauGB: Nelle aree con un mercato abitativo teso, già la divisione in proprietà immobiliari richiede un’autorizzazione amministrativa. Sono interessati in linea di principio gli edifici con più di cinque appartamenti; i Länder possono stabilire, in deroga, una soglia compresa tra tre e 15 appartamenti. La normativa era inizialmente limitata fino alla fine del 2025 ed è stata prorogata fino al 31 dicembre 2030 prorogata. Berlino, ad esempio, ha fatto entrare in vigore una nuova ordinanza sulla trasformazione il 1° gennaio 2026.
Per Lei, in qualità di venditore, ciò significa: verifichi tempestivamente se per la trasformazione sia necessaria un’autorizzazione – e tenga conto del divieto triennale di vendita nella comunicazione commerciale, poiché può limitare la platea degli acquirenti interessati ad abitare personalmente l’immobile.
FAQ sul diritto di prelazione dell’inquilino
Devo offrire innanzitutto all’inquilino il mio appartamento affittato?
No, non in via preventiva. Innanzitutto stipula il contratto di compravendita con un acquirente e lo comunica all’inquilino. L’inquilino può subentrare nel contratto, ma solo se l’appartamento è stato trasformato in proprietà condominiale durante la sua locazione.
L’inquilino può chiedere un prezzo più basso?
No. Il diritto di prelazione non gli conferisce alcun vantaggio sul prezzo. Si applicano le stesse condizioni previste nel contratto con il terzo, in particolare lo stesso prezzo di acquisto.
Il diritto di prelazione si applica a ogni appartamento affittato?
No. Presuppone una trasformazione successiva all’ingresso dell’inquilino. Se l’appartamento era già una proprietà condominiale prima dell’inizio della locazione, oppure se lo vende a un familiare, non sussiste alcun diritto di prelazione ai sensi del § 577 BGB.
Quanto tempo ha l’inquilino per esercitare il diritto di prelazione?
Due mesi dal ricevimento della comunicazione relativa al contratto di compravendita (§ 469, comma 2, BGB). Entro tale termine, la dichiarazione scritta di esercizio deve pervenire a Lei.
Cosa succede se non informo l’inquilino?
In tal caso il termine non inizia a decorrere e il diritto di prelazione rimane in essere. L’inquilino può farlo valere successivamente e Lei rischia richieste di risarcimento danni qualora ne sia derivato uno svantaggio.
Posso escludere il diritto di prelazione nel contratto di locazione?
No. Un accordo difforme a svantaggio dell’inquilino è inefficace ai sensi del § 577, comma 5, BGB. Non è possibile escludere contrattualmente tale diritto mediante trattativa.
Vantaggi e svantaggi per venditori e inquilini
Il diritto di prelazione produce effetti diversi per entrambe le parti: ecco i punti principali:
- Vantaggio per l’inquilino: protezione dallo sfratto e possibilità di acquistare il proprio appartamento alle condizioni già negoziate.
- Svantaggio per l’inquilino: deve reperire l’intero finanziamento entro il breve termine di due mesi e paga lo stesso prezzo di mercato, eventualmente elevato.
- Vantaggio per il venditore: non subisce alcuno svantaggio finanziario: il prezzo di acquisto rimane invariato, indipendentemente dal fatto che sia il terzo o l’inquilino acquista. Un inquilino intenzionato ad acquistare può persino essere un acquirente particolarmente sicuro.
- Svantaggio per il venditore: La vendita può subire un ritardo dovuto al termine e, fino alla sua scadenza, permane l’incertezza su chi acquisterà alla fine. Gli errori nella comunicazione possono risultare costosi.
Conclusione: verificare prima la trasformazione, poi comunicare correttamente
La titolarità del diritto di prelazione del vostro inquilino dipende da un’unica domanda: l’appartamento è stato trasformato in proprietà condominiale solo durante il rapporto di locazione in corso? Solo in tal caso si applica il § 577 BGB – in occasione della prima vendita a un terzo e al di fuori della cerchia familiare. Chiarite questo punto all’inizio, comunicate poi integralmente il contratto di compravendita tramite il notaio e documentate il tutto, rispettando il termine di due mesi. In questo modo concluderete la vendita del vostro appartamento locato in modo giuridicamente sicuro ed eviterete successive richieste di risarcimento danni. Su TraumImmo raggiungerete sia investitori sia il vostro stesso inquilino come potenziale acquirente.