Bij de aankoop van een woning staat u voor de financieringsvraag. Zelden is er voldoende eigen vermogen beschikbaar. De gebruikelijke weg is een annuïtaire lening. Maar er zijn alternatieven. Een zeer aantrekkelijke mogelijkheid is een zogenaamde volledig aflossende lening. Voorwaarde is echter dat de randvoorwaarden passen. Wat is een volledig aflossende lening? Welke bijzonderheden heeft deze en wanneer loont het voor u om voor deze vorm van vastgoedfinanciering te kiezen?
Wat is een volledig aflossende lening precies?
De naam wijst al op het bijzondere kenmerk van deze lening: aan het einde van de overeengekomen looptijd bent u schuldenvrij. Daarmee biedt de volledig aflossende lening maximale planningszekerheid.
Deze vorm van vastgoedfinanciering omvat meerdere componenten:
- Een vaste looptijd waarbinnen u de volledige lening hebt afgelost.
- Een vaste rente die tot het einde van de looptijd geldt.
- Een relatief groot aanvankelijk aflossingsaandeel, dat een snelle terugbetaling mogelijk maakt.
- In vergelijking met andere kredietvormen is het totaal te betalen rentebedrag meestal lager.
Een belangrijk kenmerk voor de praktijk is de looptijd. De gebruikelijke periode tot de volledige aflossing van de lening bedraagt meestal tien tot 20 jaar. Door de snelle aflossing zijn er minder rentebetalingen, waardoor de lening doorgaans goedkoper wordt. Tegelijkertijd gaat deze gepaard met hogere maandelijkse termijnen.
Onderscheid met de annuïtaire lening
In principe werkt deze financieringsvorm vergelijkbaar met een annuïtaire lening. Het belangrijkste verschil is de vast overeengekomen looptijd. Daardoor hebt u aan het einde van de rentevaste periode geen vervolgfinanciering nodig. Dat betekent ook: in de regel bent u sneller schuldenvrij. Voor dit voordeel betaalt u echter met een hogere aanvankelijke aflossing.
Hoe werkt een volledig aflossende lening?
Wanneer u bij de aankoop van een huis of appartement voor deze financieringsvorm kiest, moet u nauwkeurig calculeren. De combinatie van rentevaste periode en looptijd brengt namelijk hogere maandelijkse kredietlasten met zich mee.
Zo werkt het: neem contact op met uw bank of kredietdienstverlener. Daarvoor moet u eerst beslissen binnen welke periode u het volledige benodigde leenbedrag inclusief rente wilt terugbetalen. Op basis van deze looptijd berekent de kredietverstrekker een rentepercentage. Dit wordt voor de volledige looptijd berekend, om het uiteindelijke aflossingsbedrag te bepalen. Dit aflossingsbedrag wordt vervolgens weer in maandelijkse termijnen verdeeld. Dit bedrag moet u dan elke maand opbrengen.
Er zijn twee zaken waarmee u rekening moet houden:
- Enerzijds stijgen de maandelijkse lasten niet alleen met het totale kredietbedrag, maar ook bij een kortere looptijd. Hoe korter deze is, des te hoger worden de maandelijkse termijnen.
- Anderzijds ontvangt u doorgaans aanzienlijk betere voorwaarden wanneer u kiest voor een zo kort mogelijke looptijd. Vaak ligt de rente ongeveer 0,3 procentpunt lager.
Daarbij spelen, zoals bij alle leningen, de individuele omstandigheden en de marktomgeving een rol.
Bijzondere voorwaarden en vergoeding voor vervroegde aflossing
Door de vooraf vast berekende looptijd is het bij een volledig aflossende lening niet gebruikelijk om extra aflossingen te doen. Door de extra betalingen verandert de resterende looptijd en loopt de bank rente-inkomsten mis. Als dergelijke aflossingen zijn overeengekomen, moet doorgaans een vergoeding voor vervroegde aflossing worden betaald, waarmee u de misgelopen rentebetalingen van de bank moet compenseren.
Welke voordelen en nadelen biedt de volledig aflossende lening?
Zoals bij alle financieringsvormen zijn er voordelen en nadelen. Daarom moet u vóór de beslissing zeer goed afwegen of een volledig aflossende lening voor u de beste mogelijkheid is om de aankoop van een huis of appartement te financieren.
Tot de belangrijkste voordelen behoren de volgende aspecten:
- geen risico op rentewijzigingen,
- planningszekerheid,
- snelle terugbetaling,
- rentevoordeel bij een korte looptijd,
- geen herfinanciering nodig.
De nadelen omvatten met name de volgende punten:
- geringe flexibiliteit,
- hoge totale maandelijkse lasten,
- geen extra aflossingen (of vergoedingen voor vervroegde aflossing),
- overstappen naar een andere bank feitelijk onmogelijk,
- betalingsachterstanden maken het krediet duurder.
Voor wie is deze financiering geschikt?
Met deze lening profiteert u weliswaar van planningszekerheid en een snelle terugbetaling. Maar vanwege de hogere aflossing draagt u hogere maandelijkse lasten. Daarom moet u over een zeker en voldoende hoog inkomen beschikken om een volledig aflossende lening te overwegen. Omdat de lasten bovendien stijgen met het kredietbedrag, zijn voor zeer grote leningen andere financieringsvormen vaak verstandiger.
Rentetrend volgen
Ook de renteontwikkeling speelt een grote rol. Met een dergelijke lening bespaart u door de snellere aflossing een een aanzienlijk bedrag aan rentebetalingen. De rente moet echter passen bij de marktomstandigheden. Het is over meerdere jaren nauwelijks in te schatten hoe de bouwrente zich ontwikkelt. U moet de trend echter in de gaten houden.
Bij dalende rentes is een dergelijke lening niet geschikt, omdat u zich door de opgenomen rentevaste periode vastlegt op de in vergelijking momenteel hogere marktrente. Een dergelijke lening is daarentegen bijzonder gunstig in een omgeving met lage rentes of bij naar verwachting stijgende rentes. Bij stijgende rentes zullen de banken op hun beurt echter een veiligheidstoeslag in de rentevaste periode inplannen. U moet dan afwegen of de toeslag over de gehele looptijd gerechtvaardigd is. Is deze te hoog, dan kan dit in totaal tot een extra financiële last leiden.
Advies aanbevolen
Bij de keuze van vastgoedleningen moet u zich in principe laten adviseren. Vraag altijd meerdere offertes aan. Sommige aanbieders zijn bovendien gespecialiseerd in advies dat voor u gratis is. Een dergelijk deskundig advies kan nuttig zijn om de beste vorm van een vastgoedlening te vinden en de aanbiedingen te beoordelen. Daaronder vallen ook volledig aflossende leningen.