Quando acquistate un immobile, vi trovate di fronte alla questione del finanziamento. Raramente è disponibile un capitale proprio sufficiente. La soluzione abituale è un mutuo a rate costanti. Tuttavia, esistono alternative. Un’opzione molto interessante è il cosiddetto mutuo con rimborso totale. È però necessario che le condizioni quadro siano adeguate. Che cos’è un mutuo con rimborso totale? Quali particolarità presenta e quando conviene scegliere per voi questa forma di finanziamento immobiliare?
Che cos’è esattamente un mutuo con rimborso totale?
Il nome indica già la particolarità di questo mutuo: al termine della durata concordata non avrete più debiti. Il mutuo con rimborso totale offre quindi il massimo livello di sicurezza nella pianificazione.
Questa forma di finanziamento immobiliare comprende diversi componenti:
- Una durata fissa entro la quale avrete rimborsato l’intero credito.
- Un tasso d’interesse fisso valido fino alla fine della durata.
- Una quota iniziale di rimborso relativamente elevata, che consente una restituzione rapida.
- Rispetto ad altre forme di credito, l’importo complessivo degli interessi da pagare è generalmente inferiore.
Una caratteristica importante nella pratica è la durata. L’intervallo tipico fino al completo rimborso del credito è generalmente compreso tra dieci e 20 anni. Grazie al rimborso rapido, vengono pagati meno interessi e il credito tende a essere più conveniente. Al contempo, è associato a rate mensili più elevate.
Differenza rispetto al mutuo a rate costanti
In linea di principio, questa forma di finanziamento funziona in modo simile a un mutuo a rate costanti. La differenza principale è la durata stabilita contrattualmente. Di conseguenza, al termine del periodo di validità del tasso d’interesse non avrete bisogno di un finanziamento successivo. Ciò significa anche che, di norma, sarete liberi dai debiti più rapidamente. Tuttavia, pagate questo vantaggio con un rimborso iniziale maggiore.
Come funziona un mutuo con rimborso totale?
Se decidete di scegliere questa forma di finanziamento per l’acquisto di una casa o di un appartamento, dovreste effettuare calcoli precisi. Infatti, la combinazione tra vincolo del tasso d’interesse e durata comporta un onere creditizio mensile maggiore.
Ecco come funziona: rivolgetevi alla vostra banca o al vostro fornitore di servizi creditizi. Prima di farlo, dovreste decidere entro quale periodo desiderate rimborsare l’intero importo del credito necessario, compresi gli interessi. Sulla base di questa durata, il finanziatore calcola un tasso d’interesse. Questo viene calcolato per l’intera durata, per determinare l’importo finale dell’ammortamento. Questo importo viene poi suddiviso in rate mensili. Questa somma dovrà quindi essere versata ogni mese.
Ci sono due aspetti da considerare:
- Da un lato, l’onere mensile aumenta non solo con l’importo complessivo del credito, ma anche al diminuire della durata. Più breve è quest’ultima, più alte saranno le rate mensili.
- Dall’altro, di norma si ottengono condizioni significativamente migliori scegliendo una durata il più breve possibile. Spesso il tasso d’interesse è inferiore di circa 0,3 punti percentuali.
Come per tutti i prestiti, anche in questo caso hanno un ruolo i requisiti individuali e il contesto di mercato.
Condizioni speciali e penale di estinzione anticipata
A causa della durata precedentemente calcolata con precisione, nel caso del prestito con ammortamento integrale non è consueto effettuare pagamenti straordinari. I pagamenti aggiuntivi modificano la durata residua e la banca perde introiti da interessi. Qualora tali pagamenti di ammortamento siano concordati, di norma è dovuta una penale di estinzione anticipata, con la quale dovrete compensare alla banca gli interessi non percepiti.
Quali vantaggi e svantaggi offre il prestito con ammortamento integrale?
Come per tutte le forme di finanziamento, esistono vantaggi e svantaggi. Pertanto, prima di decidere, dovreste valutare attentamente se un prestito con ammortamento integrale rappresenti per voi la soluzione migliore per finanziare l’acquisto di una casa o di un appartamento.
Tra i principali vantaggi rientrano i seguenti aspetti:
- nessun rischio di variazione dei tassi d’interesse,
- certezza nella pianificazione,
- rimborso rapido,
- vantaggio sugli interessi con una durata breve,
- nessun rifinanziamento successivo necessario.
Gli svantaggi comprendono in particolare i seguenti punti:
- flessibilità ridotta,
- elevato onere mensile complessivo,
- nessun pagamento straordinario (o penali di estinzione anticipata),
- passaggio a un’altra banca di fatto impossibile,
- le morosità rendono il credito più costoso.
Per chi è adatto questo finanziamento?
Con questo prestito beneficiate certamente della certezza nella pianificazione e di un rimborso rapido. Tuttavia, a causa dell’ammortamento maggiore, sostenete un onere mensile più elevato. Pertanto, dovreste disporre di un reddito sicuro e sufficientemente elevato per prendere in considerazione un prestito con ammortamento integrale. Poiché inoltre l’onere aumenta con l’importo del credito, per prestiti molto elevati sono spesso più indicate altre forme di finanziamento.
Osservare l’andamento dei tassi d’interesse
Anche l’andamento dei tassi d’interesse svolge un ruolo importante. Con un prestito di questo tipo risparmiate, grazie al rimborso più rapido, una una somma considerevole di pagamenti di interessi. Tuttavia, il tasso d’interesse dovrebbe essere adeguato al contesto di mercato. È difficilmente prevedibile come si svilupperanno i tassi dei mutui edilizi nell’arco di diversi anni. Dovrebbe comunque osservare la tendenza.
In caso di tassi d’interesse in calo, un prestito di questo tipo non è adatto, poiché, a causa del vincolo sul tasso incluso, si fissa sul tasso di mercato attualmente più elevato. Un finanziamento di questo tipo è invece particolarmente conveniente in un contesto di tassi bassi o in presenza di tassi previsti in aumento. Tuttavia, in caso di aumento dei tassi, le banche includeranno a loro volta un sovrapprezzo di sicurezza nel vincolo sul tasso. Dovrebbe quindi valutare se il sovrapprezzo sia giustificato per l’intera durata. Se è troppo elevato, potrebbe comportare complessivamente un onere aggiuntivo.
Consigliabile una consulenza
Nella scelta dei mutui immobiliari dovrebbe farsi consigliare in linea di principio. Richieda sempre diverse offerte. Alcuni fornitori sono inoltre specializzati in consulenze gratuite per lei. Il parere di un esperto può essere utile per trovare la forma migliore di un finanziamento immobiliare e vagliare le offerte. Tra queste rientrano anche i mutui a rimborso totale.