عند شراء عقار، تواجهون مسألة التمويل. ونادرًا ما يتوافر رأس مال ذاتي كافٍ. والطريقة المعتادة هي الحصول على قرض الأقساط السنوية. لكن توجد بدائل لذلك. ومن الخيارات الجذابة جدًا ما يسمى بقرض السداد الكامل. غير أن الشرط هو ملاءمة الظروف العامة. ما هو قرض السداد الكامل؟ وما الخصائص التي يتميز بها، ومتى يكون من المفيد لكم اختيار هذا النوع من تمويل العقارات؟
ما هو قرض السداد الكامل تحديدًا؟
يشير الاسم بالفعل إلى خصوصية هذا القرض: ففي نهاية مدة القرض المتفق عليها تكونون خالين من الديون. وبذلك يوفر قرض السداد الكامل أقصى قدر من الأمان في التخطيط.
يتضمن هذا الشكل من تمويل العقارات عدة مكونات:
- مدة ثابتة تكونون قد سددتم خلالها القرض بالكامل.
- سعر فائدة ثابت يسري حتى نهاية مدة القرض.
- حصة سداد أولية كبيرة نسبيًا تتيح السداد السريع.
- تكون قيمة الفوائد الإجمالية المستحقة الدفع في الغالب أقل مقارنةً بأشكال القروض الأخرى.
ومن السمات المهمة عمليًا مدة القرض. وعادةً ما يتراوح الوقت اللازم لتسوية القرض بالكامل بين عشرة و20 عامًا. وبفضل السداد السريع، تقل مدفوعات الفائدة ويصبح القرض في الاتجاه العام أقل تكلفة. وفي الوقت نفسه، يرتبط ذلك بأقساط شهرية أكبر.
الفرق عن قرض الأقساط السنوية
من حيث المبدأ، يعمل هذا النوع من التمويل بطريقة مشابهة لقرض الأقساط السنوية. ويتمثل الفرق الأهم في مدة القرض المتفق عليها ثابتة. ولذلك لا تحتاجون في نهاية فترة تثبيت سعر الفائدة إلى تمويل لاحق. وهذا يعني أيضًا أنكم تصبحون خالين من الديون في العادة بشكل أسرع. لكنكم تدفعون ثمن هذه الميزة من خلال سداد أولي أكبر.
كيف يعمل قرض السداد الكامل؟
إذا قررتم اختيار هذا النوع من التمويل عند شراء منزل أو شقة، فينبغي أن تحسبوا الأمور بدقة. إذ إن الجمع بين تثبيت سعر الفائدة ومدة القرض يترتب عليه عبء ائتماني شهري أكبر.
تجري العملية على النحو التالي: تواصلوا مع مصرفكم أو مقدم خدمات الائتمان. وينبغي أن تقرروا مسبقًا خلال أي فترة زمنية ترغبون في سداد كامل مبلغ القرض المطلوب، بما في ذلك الفوائد. وانطلاقًا من هذه المدة، يحسب المقرض سعر فائدة. ويتم احتسابه طوال مدة القرض بأكملها، لتحديد مبلغ السداد النهائي. يُقسَّم مبلغ السداد هذا بدوره إلى أقساط شهرية. وعليكم دفع هذا المبلغ كل شهر.
يجب مراعاة أمرين:
- من ناحية، لا يرتفع العبء الشهري مع إجمالي مبلغ القرض فحسب، بل يرتفع أيضًا عند تقصير مدة القرض. وكلما قصرت المدة، ارتفعت الأقساط الشهرية.
- ومن ناحية أخرى، تحصلون عادةً على شروط محسّنة بشكل ملحوظ عند اختيار أقصر مدة ممكنة. وغالبًا ما يكون سعر الفائدة أقل بنحو 0,3 نقطة مئوية.
وكما هو الحال مع جميع القروض، تلعب الظروف الفردية ووضع السوق دورًا في ذلك.
الشروط الخاصة ورسوم السداد المبكر
بسبب مدة القرض المحددة مسبقًا بدقة، ليس من المعتاد في قرض السداد الكامل إجراء دفعات إضافية. إذ تؤدي الدفعات الإضافية إلى تغيير المدة المتبقية، كما يفقد البنك إيرادات الفوائد. وإذا تم الاتفاق على مثل هذه دفعات السداد، فعادةً ما يتعين دفع رسوم سداد مبكر، يتعين عليكم من خلالها تعويض البنك عن مدفوعات الفائدة الفائتة.
ما مزايا وعيوب قرض السداد الكامل؟
كما هو الحال مع جميع أشكال التمويل، توجد مزايا وعيوب. لذلك ينبغي لكم قبل اتخاذ القرار أن توازنوا جيدًا فيما إذا كان قرض السداد الكامل هو الخيار الأفضل لكم لتمويل شراء المنزل أو الشقة.
تشمل أهم المزايا الجوانب التالية:
- عدم وجود مخاطر تغيّر سعر الفائدة،
- أمان التخطيط،
- السداد السريع،
- ميزة في سعر الفائدة عند قِصر مدة القرض،
- عدم الحاجة إلى تمويل لاحق.
وتشمل العيوب، على وجه الخصوص، النقاط التالية:
- مرونة محدودة،
- عبء إجمالي شهري كبير،
- عدم وجود دفعات إضافية (أو رسوم سداد مبكر)،
- استحالة تغيير البنك فعليًا،
- حالات التعثر في السداد تزيد تكلفة القرض.
لمن يناسب هذا التمويل؟
صحيح أنكم تستفيدون من خلال هذا القرض من أمان التخطيط والسداد السريع. لكنكم تتحملون عبئًا شهريًا أعلى بسبب ارتفاع مبلغ السداد. لذلك ينبغي أن يكون لديكم دخل آمن وكافٍ للنظر في الحصول على قرض سداد كامل. وبما أن العبء يزداد أيضًا مع ارتفاع مبلغ القرض، فغالبًا ما تكون أشكال التمويل الأخرى أكثر ملاءمة للقروض الكبيرة جدًا.
مراقبة اتجاه أسعار الفائدة
يلعب تطور أسعار الفائدة دورًا كبيرًا أيضًا. فأنتم توفرون من خلال هذا القرض، بفضل السداد الأسرع، مبلغًا مبلغ ملحوظ من مدفوعات الفائدة. ومع ذلك، ينبغي أن تتناسب الفائدة مع ظروف السوق. فمن الصعب تقدير كيفية تطور فوائد البناء على مدى عدة سنوات. لكن ينبغي لكم مراقبة الاتجاه.
عند انخفاض الفوائد، لا يكون مثل هذا القرض مناسبًا، إذ إنكم تلتزمون، بسبب تثبيت الفائدة المتضمن فيه، بسعر الفائدة السوقي الحالي الأعلى نسبيًا. ويكون مثل هذا القرض مناسبًا بشكل خاص في بيئة تتسم بانخفاض الفوائد أو عند توقع ارتفاعها. ومع ذلك، ستدرج البنوك من جانبها هامش أمان في تثبيت الفائدة عند ارتفاعها. وعندئذ ينبغي لكم الموازنة فيما إذا كان هذا الهامش مبررًا طوال مدة القرض. فإذا كان مرتفعًا للغاية، فقد يؤدي إجمالًا إلى عبء مالي إضافي.
يُنصح بالاستشارة
ينبغي لكم من حيث المبدأ طلب الاستشارة عند اختيار القروض العقارية. احرصوا دائمًا على الحصول على عدة عروض. كما يتخصص بعض مقدمي الخدمات في تقديم استشارات مجانية لكم. وقد تكون مثل هذه المشورة من الخبراء مفيدة للعثور على أفضل شكل من أشكال القروض العقارية وفحص العروض. ويشمل ذلك أيضًا قروض السداد الكامل.