Przy zakupie nieruchomości stają Państwo przed kwestią finansowania. Rzadko dostępny jest wystarczający kapitał własny. Typowym rozwiązaniem jest kredyt annuitetowy. Istnieją jednak alternatywy. Bardzo atrakcyjną możliwością jest tak zwany kredyt z całkowitą spłatą. Warunkiem jest jednak to, aby spełnione były odpowiednie okoliczności. Czym jest kredyt z całkowitą spłatą? Jakie ma szczególne cechy i kiedy warto wybrać tę formę finansowania nieruchomości?
Czym dokładnie jest kredyt z całkowitą spłatą?
Nazwa wskazuje już na szczególną cechę tego kredytu: po upływie uzgodnionego okresu kredytowania nie mają Państwo żadnych długów. Tym samym kredyt z całkowitą spłatą zapewnia najwyższy poziom bezpieczeństwa planowania.
Ta forma finansowania nieruchomości obejmuje kilka elementów:
- Stały okres kredytowania, do którego spłacą Państwo cały kredyt.
- Stałe oprocentowanie obowiązujące do końca okresu kredytowania.
- Stosunkowo wysoki początkowy udział spłaty kapitału, umożliwiający szybzą spłatę.
- W porównaniu z innymi formami kredytu całkowita kwota odsetek do zapłaty jest zazwyczaj niższa.
W praktyce ważną cechą jest okres kredytowania. Typowy okres do całkowitej spłaty kredytu wynosi zazwyczaj od dziesięciu do 20 lat. Dzięki szybkiej spłacie naliczanych jest mniej odsetek, a kredyt jest z reguły tańszy. Jednocześnie wiąże się on z wyższymi miesięcznymi ratami.
Różnica w porównaniu z kredytem annuitetowym
Zasadniczo ta forma finansowania działa podobnie jak kredyt annuitetowy. Najważniejszą różnicą jest z góry ustalony okres kredytowania. Dzięki temu po zakończeniu okresu obowiązywania stałego oprocentowania nie potrzebują Państwo dodatkowego finansowania. Oznacza to również, że z reguły szybciej stają się Państwo wolni od długów. Za tę korzyść płacą Państwo jednak wyższą początkową spłatą kapitału.
Jak działa kredyt z całkowitą spłatą?
Jeśli zdecydują się Państwo na tę formę finansowania przy zakupie domu lub mieszkania, powinni Państwo dokładnie przeprowadzić kalkulację. Połączenie okresu obowiązywania stałego oprocentowania i okresu kredytowania powoduje bowiem większe miesięczne obciążenie kredytowe.
Procedura wygląda następująco: Należy zwrócić się do banku lub usługodawcy kredytowego. Wcześniej powinni Państwo zdecydować, w jakim okresie chcą Państwo spłacić całą wymaganą kwotę kredytu wraz z odsetkami. Na podstawie tego okresu kredytodawca kalkuluje oprocentowanie. Jest ono obliczane dla całego okresu kredytowania, w celu ustalenia końcowej kwoty spłaty kapitału. Kwota ta jest następnie dzielona na miesięczne raty. Tę sumę muszą Państwo pokrywać co miesiąc.
Należy uwzględnić dwie kwestie:
- Po pierwsze, miesięczne obciążenie rośnie nie tylko wraz z całkowitą kwotą kredytu, lecz także przy skróceniu okresu kredytowania. Im jest on krótszy, tym wyższe będą raty miesięczne.
- Po drugie, z reguły otrzymują Państwo znacznie korzystniejsze warunki, jeśli wybiorą możliwie krótki okres kredytowania. Często oprocentowanie jest niższe o ok. 0,3 punktu procentowego.
Podobnie jak w przypadku wszystkich kredytów, znaczenie mają indywidualne uwarunkowania oraz sytuacja rynkowa.
Warunki specjalne i opłata za wcześniejszą spłatę
Ze względu na wcześniej ustalony okres kredytowania w przypadku kredytu z całkowitą spłatą kapitału dokonywanie dodatkowych wpłat nie jest typowe. Dodatkowe płatności zmieniają pozostały okres kredytowania, a bank traci przychody z odsetek. Jeśli takie spłaty kapitału zostały uzgodnione, z reguły należy uiścić opłatę za wcześniejszą spłatę, która rekompensuje bankowi utracone płatności odsetkowe.
Jakie zalety i wady ma kredyt z całkowitą spłatą kapitału?
Jak w przypadku wszystkich form finansowania, istnieją zalety i wady. Dlatego przed podjęciem decyzji należy dokładnie rozważyć, czy kredyt z całkowitą spłatą kapitału jest dla Państwa najlepszym sposobem sfinansowania zakupu domu lub mieszkania.
Do najważniejszych zalet należą następujące aspekty:
- brak ryzyka zmiany oprocentowania,
- bezpieczeństwo planowania,
- szybka spłata,
- korzyść odsetkowa przy krótkim okresie kredytowania,
- brak konieczności refinansowania.
Wady obejmują w szczególności następujące punkty:
- niewielka elastyczność,
- wysokie całkowite miesięczne obciążenie,
- brak dodatkowych wpłat (lub opłaty za wcześniejszą spłatę),
- zmiana banku jest w praktyce niemożliwa,
- zaległości w płatnościach zwiększają koszt kredytu.
Dla kogo to finansowanie jest odpowiednie?
Dzięki temu kredytowi korzystają Państwo wprawdzie z bezpieczeństwa planowania oraz szybkiej spłaty. Jednak ze względu na większą spłatę kapitału ponoszą Państwo wyższe miesięczne obciążenie. Dlatego przed rozważeniem kredytu z całkowitą spłatą kapitału należy dysponować pewnym i wystarczająco wysokim dochodem. Ponieważ obciążenie rośnie również wraz z kwotą kredytu, w przypadku bardzo dużych kredytów często bardziej odpowiednie są inne formy finansowania.
Obserwowanie trendu stóp procentowych
Duże znaczenie ma również rozwój oprocentowania. Dzięki takiemu kredytowi oszczędzają Państwo poprzez szybszą spłatęznaczną sumę odsetek. Oprocentowanie powinno jednak odpowiadać warunkom rynkowym. Trudno przewidzieć na kilka lat, jak będą kształtować się stopy procentowe kredytów budowlanych. Należy jednak obserwować ten trend.
Przy spadających stopach procentowych taki kredyt nie jest odpowiedni, ponieważ zawarte w nim stałe oprocentowanie wiąże Państwa z obecnie wyższą w porównaniu z rynkiem stopą procentową. Taki kredyt jest natomiast szczególnie korzystny w warunkach niskich stóp procentowych lub przy oczekiwanym ich wzroście. W przypadku rosnących stóp procentowych banki z kolei uwzględnią w stałym oprocentowaniu narzut bezpieczeństwa. Należy wówczas rozważyć, czy narzut jest uzasadniony przez cały okres kredytowania. Jeśli jest zbyt wysoki, może łącznie prowadzić do dodatkowego obciążenia.
Warto skorzystać z doradztwa
Przy wyborze kredytów hipotecznych należy zasadniczo skorzystać z doradztwa. Zawsze warto uzyskać kilka ofert. Niektórzy usługodawcy specjalizują się ponadto w bezpłatnym dla Państwa doradztwie. Taka porada eksperta może pomóc w znalezieniu najlepszej formy kredytu hipotecznego i przeanalizowaniu ofert. Należą do nich również kredyty spłacane w całości w okresie obowiązywania umowy.