Al comprar un inmueble, se enfrenta a la cuestión de la financiación. Rara vez se dispone de suficiente capital propio. La vía habitual es un préstamo con amortización mediante cuotas constantes. Sin embargo, existen alternativas. Una posibilidad muy atractiva es el denominado préstamo de amortización total. No obstante, es necesario que las condiciones marco sean adecuadas. ¿Qué es un préstamo de amortización total? ¿Qué particularidades presenta y cuándo le conviene elegir esta modalidad de financiación inmobiliaria?
¿Qué es exactamente un préstamo de amortización total?
El nombre ya indica la particularidad de este préstamo: al final del plazo acordado, estará libre de deudas. Por tanto, el préstamo de amortización total ofrece el máximo nivel de seguridad en la planificación.
Esta modalidad de financiación inmobiliaria incluye varios componentes:
- Un plazo fijo, al final del cual habrá reembolsado la totalidad del crédito.
- Un tipo de interés fijo, válido hasta el final del plazo.
- Una proporción inicial de amortización comparativamente elevada, que permite un reembolso rápido.
- Frente a otras formas de crédito, el importe total de intereses que se debe pagar suele ser menor.
Una característica importante en la práctica es el plazo. El período habitual hasta la liquidación completa del crédito suele ser de diez a 20 años. Gracias al rápido reembolso, se pagan menos intereses y el crédito tiende a ser más barato. Al mismo tiempo, está asociado a cuotas mensuales más elevadas.
Diferencias con el préstamo con amortización mediante cuotas constantes
En principio, esta modalidad de financiación funciona de forma similar a un préstamo con amortización mediante cuotas constantes. La diferencia más importante es el plazo fijo acordado. Por ello, al final del período de fijación del tipo de interés no necesitará una financiación posterior. Esto también significa que, por regla general, quedará libre de deudas más rápidamente. Sin embargo, pagará esta ventaja mediante una amortización inicial más elevada.
¿Cómo funciona un préstamo de amortización total?
Si decide optar por esta modalidad de financiación al comprar una casa o un piso, debería calcularlo con precisión. La combinación de la fijación del tipo de interés y el plazo implica una mayor carga crediticia mensual.
Así funciona: póngase en contacto con su banco o proveedor de crédito. Antes de hacerlo, debería decidir en qué período desea devolver la totalidad del importe del crédito necesario, incluidos los intereses. A partir de este plazo, el prestamista calcula un tipo de interés. Este se calcula para todo el plazo, para determinar el importe final de amortización. Este importe de amortización se divide a su vez en cuotas mensuales. Esta suma deberá aportarla cada mes.
Hay dos aspectos que deben tenerse en cuenta:
- Por un lado, la carga mensual no aumenta únicamente con el importe total del crédito, sino también cuando disminuye el plazo. Cuanto más corto sea este, más elevadas serán las cuotas mensuales.
- Por otro lado, normalmente obtendrá condiciones considerablemente mejores si elige el plazo más corto posible. Con frecuencia, el tipo de interés es aproximadamente 0,3 puntos porcentuales más bajo.
Al igual que en todos los préstamos, las circunstancias individuales y el entorno del mercado desempeñan un papel importante.
Condiciones especiales y comisión por amortización anticipada
Debido al plazo calculado previamente de forma fija, en los préstamos con amortización total no es habitual realizar pagos extraordinarios. Los pagos adicionales modifican el plazo restante y el banco deja de percibir ingresos por intereses. Si se acuerdan tales pagos de amortización, normalmente deberá abonarse una comisión por amortización anticipada, con la que deberá compensar al banco por los pagos de intereses no percibidos.
¿Qué ventajas y desventajas ofrece el préstamo con amortización total?
Como ocurre con todas las formas de financiación, existen ventajas y desventajas. Por ello, antes de decidirse, debe valorar detenidamente si un préstamo con amortización total es para usted la mejor opción para financiar la compra de una casa o un piso.
Entre las ventajas más importantes se encuentran los siguientes aspectos:
- ausencia de riesgo de variación de los tipos de interés,
- seguridad en la planificación,
- reembolso rápido,
- ventaja en los intereses con un plazo corto,
- no se requiere financiación posterior.
Las desventajas incluyen, en particular, los siguientes puntos:
- poca flexibilidad,
- elevada carga total mensual,
- ausencia de pagos extraordinarios (o comisiones por amortización anticipada),
- cambio de banco prácticamente imposible,
- los impagos encarecen el crédito.
¿Para quién es adecuada esta financiación?
Con este préstamo se beneficiará de la seguridad en la planificación y de un reembolso rápido. Sin embargo, debido a la mayor amortización, asumirá una carga mensual más elevada. Por ello, debería disponer de unos ingresos seguros y suficientemente altos para considerar un préstamo con amortización total. Dado que la carga también aumenta con el importe del crédito, para préstamos muy elevados suelen ser más adecuadas otras formas de financiación.
Observar la tendencia de los tipos de interés
La evolución de los tipos de interés también desempeña un papel importante. Con un préstamo de este tipo ahorra, gracias al reembolso más rápido, una una suma considerable de pagos de intereses. Sin embargo, el interés debería adaptarse al entorno del mercado. Es difícil prever durante varios años cómo evolucionarán los tipos de interés de los préstamos para construcción. No obstante, debería observar la tendencia.
Cuando bajan los tipos de interés, un crédito de este tipo no resulta adecuado, ya que, debido a la fijación del tipo incluida, queda vinculado al tipo de interés del mercado, actualmente más alto en comparación. En cambio, un préstamo de este tipo resulta especialmente favorable en un entorno de tipos de interés bajos o cuando se esperan tipos al alza. Sin embargo, cuando suben los tipos de interés, los bancos incorporarán por su parte un recargo de seguridad en la fijación del tipo. En ese caso, debería valorar si el recargo está justificado durante todo el plazo. Si es demasiado elevado, podría provocar en conjunto una carga financiera adicional.
Se recomienda asesoramiento
Al elegir créditos inmobiliarios, debería solicitar asesoramiento en principio. Pida siempre varias ofertas. Además, algunos proveedores están especializados en ofrecer asesoramiento gratuito para usted. El consejo de un experto puede ser útil para encontrar la mejor modalidad de préstamo inmobiliario y analizar las ofertas. Esto también incluye los préstamos de amortización total.