Bir gayrimenkul satın alırken finansman sorusuyla karşı karşıya kalırsınız. Nadiren yeterli öz sermaye bulunur. Yaygın yöntem, anüite kredisidir. Ancak bunun alternatifleri de vardır. Çok cazip bir seçenek, sözde Volltilgerkredisidir. Bunun için koşulların uygun olması gerekir. Volltilgerkredisi nedir? Hangi özelliklere sahiptir ve bu gayrimenkul finansmanı türünü seçmek sizin için ne zaman avantajlıdır?
Volltilgerkredisi tam olarak nedir?
Adı, bu kredinin özelliğine zaten işaret eder: Kararlaştırılan vadenin sonunda borçsuz olursunuz. Böylece Volltilgerkredisi, mümkün olan en yüksek planlama güvenliğini sunar.
Bu gayrimenkul finansmanı biçimi çeşitli bileşenler içerir:
- Tüm krediyi geri ödemiş olacağınız sabit bir vade.
- Vadenin sonuna kadar geçerli olan sabit bir faiz oranı.
- Hızlı geri ödemeyi mümkün kılan, başlangıçta nispeten yüksek bir anapara geri ödeme payı.
- Diğer kredi türleriyle karşılaştırıldığında, toplam ödenecek faiz tutarı çoğunlukla daha düşüktür.
Uygulama açısından önemli bir özellik vad esidir. Kredinin tamamen kapatılmasına kadar geçen tipik süre çoğunlukla on ila 20 yıl arasındadır. Hızlı geri ödeme sayesinde daha az faiz ödemesi yapılır ve kredi genel olarak daha uygun hale gelir. Bununla birlikte daha yüksek aylık taksitlerle bağlantılıdır.
Anüite kredisinden farkı
Prensip olarak bu finansman biçimi, anüite kredisine benzer şekilde işler. En önemli fark, önceden kararlaştırılmış sabit vad dir. Böylece faiz sabitleme süresinin sonunda yeni bir finansmana ihtiyaç duymazsınız. Bu aynı zamanda şu anlama gelir: Kural olarak daha hızlı borçsuz olursunuz. Ancak bu avantajın bedelini, başlangıçta daha yüksek bir anapara geri ödemesiyle ödersiniz.
Volltilgerkredisi nasıl işler?
Bir ev veya daire satın alırken bu finansman biçimine karar verirseniz, hesaplamalarınızı dikkatle yapmalısınız. Çünkü faiz sabitleme süresi ile vadenin birleşimi, daha yüksek bir aylık kredi yüküne neden olur.
Süreç şu şekilde işler: Bankanıza veya kredi hizmet sağlayıcınıza başvurun. Bunun öncesinde, gerekli toplam kredi tutarını faizleriyle birlikte hangi süre içinde geri ödemek istediğinize karar vermelisiniz. Kredi veren, bu vadeyi temel alarak bir faiz oranı hesaplar. Bu oran, tüm vade için hesaplanır, nihai itfa tutarını belirlemek için. Bu itfa tutarı daha sonra aylık taksitlere bölünür. Bu tutarı her ay karşılamanız gerekir.
Dikkat edilmesi gereken iki husus vardır:
- Bir yandan aylık yük yalnızca toplam kredi tutarıyla değil, vadenin kısalmasıyla da artar. Vade ne kadar kısa olursa aylık taksitler o kadar yüksek olur.
- Diğer yandan, mümkün olduğunca kısa bir vade seçerseniz genellikle belirgin şekilde daha iyi koşullar elde edersiniz. Faiz oranı çoğu zaman yaklaşık 0,3 puan daha düşüktür.
Burada, tüm kredilerde olduğu gibi, kişisel koşulların yanı sıra piyasa ortamı da rol oynar.
Özel koşullar ve erken ödeme ücreti
Önceden kesin olarak belirlenmiş vade nedeniyle, tamamen itfalı kredide ek ödeme yapılması alışılmış değildir. Ek ödemeler kalan vadeyi değiştirir ve banka faiz gelirlerinden mahrum kalır. Bu tür itfa ödemeleri kararlaştırılmışsa, kural olarak bir erken ödeme ücreti ödenmesi gerekir; bu ücretle bankanın kaybettiği faiz ödemelerini telafi etmeniz gerekir.
Tamamen itfalı kredi hangi avantaj ve dezavantajları sunar?
Tüm finansman türlerinde olduğu gibi avantajlar ve dezavantajlar vardır. Bu nedenle, bir tamamen itfalı kredinin ev veya daire satın alımınızı finanse etmek için sizin açınızdan en iyi seçenek olup olmadığını karar vermeden önce çok iyi değerlendirmelisiniz.
En önemli avantajlar arasında şu hususlar yer alır:
- faiz değişikliği riski yoktur,
- planlama güvenliği,
- hızlı geri ödeme,
- kısa vadede faiz avantajı,
- devam finansmanı gerekli değildir.
Dezavantajlar özellikle şu noktaları kapsar:
- düşük esneklik,
- yüksek aylık toplam yük,
- ek ödeme yapılamaması (veya erken ödeme ücretleri),
- bankanın değiştirilmesi fiilen mümkün değildir,
- ödeme aksaklıkları krediyi pahalılaştırır.
Bu finansman kimler için uygundur?
Bu krediyle planlama güvenliğinden ve hızlı geri ödemeden yararlanırsınız. Ancak daha yüksek itfa nedeniyle daha büyük bir aylık yük taşırsınız. Bu nedenle, tamamen itfalı bir krediyi değerlendirmek için güvenli ve yeterince yüksek bir gelire sahip olmalısınız. Ayrıca yük kredi tutarıyla birlikte arttığından, çok büyük krediler için diğer finansman türleri çoğu zaman daha anlamlıdır.
Faiz eğilimini gözlemleyin
Faiz gelişimi de büyük bir rol oynar. Böyle bir krediyle daha hızlı geri ödeme sayesinde bir kayda değer miktarda faiz ödemesi. Ancak faiz oranı piyasa koşullarına uygun olmalıdır. İnşaat kredisi faizlerinin birkaç yıl içinde nasıl gelişeceğini öngörmek neredeyse mümkün değildir. Yine de eğilimi gözlemlemelisiniz.
Faizlerin düşmesi durumunda böyle bir kredi uygun değildir; çünkü krediye dâhil olan faiz sabitlemesi nedeniyle, karşılaştırıldığında şu anda daha yüksek olan piyasa faizine bağlı kalırsınız. Buna karşılık böyle bir kredi, düşük faiz ortamında veya faizlerin yükselmesinin beklendiği durumlarda özellikle avantajlıdır. Ancak faizler yükseldiğinde bankalar da faiz sabitlemesine bir güvenlik payı ekleyecektir. Bu durumda, ek maliyetin tüm vade boyunca haklı olup olmadığını değerlendirmelisiniz. Bu pay çok yüksekse, toplamda ek bir mali yüke yol açabilir.
Danışmanlık önerilir
Gayrimenkul kredilerini seçerken temel olarak danışmanlık almanızı öneririz. Her zaman birden fazla teklif alın. Ayrıca bazı sağlayıcılar sizin için ücretsiz danışmanlık konusunda uzmanlaşmıştır. Böyle bir uzman görüşü, en uygun gayrimenkul kredisi türünü bulmak ve teklifleri değerlendirmek için yararlı olabilir. Buna tam geri ödemeli krediler de dâhildir.