Lors de l’achat d’un bien immobilier, vous êtes confronté à la question du financement. Il est rare de disposer de fonds propres suffisants. La solution habituelle est un prêt amortissable à annuités. Mais il existe des alternatives. Une possibilité très attractive est ce que l’on appelle un prêt à remboursement intégral. Il faut toutefois que les conditions générales soient réunies. Qu’est-ce qu’un prêt à remboursement intégral ? Quelles sont ses particularités et quand est-il intéressant pour vous de choisir cette forme de financement immobilier ?
Qu’est-ce qu’un prêt à remboursement intégral exactement ?
Son nom indique déjà la particularité de ce prêt : à la fin de la durée convenue, vous êtes libéré de toute dette. Le prêt à remboursement intégral offre ainsi un niveau maximal de sécurité en matière de planification.
Cette forme de financement immobilier comprend plusieurs composantes :
- Une durée fixe au terme de laquelle vous avez remboursé l’intégralité du crédit.
- Un taux d’intérêt fixe, valable jusqu’à la fin de la durée.
- Une part initiale d’amortissement relativement importante, permettant un remboursement rapide.
- Par rapport à d’autres formes de crédit, le montant total des intérêts à payer est généralement inférieur.
Une caractéristique importante en pratique est la durée. La période habituelle jusqu’au remboursement complet du crédit est généralement de dix à 20 ans. Grâce au remboursement rapide, les intérêts sont moins élevés et le crédit tend à coûter moins cher. En contrepartie, il est associé à des mensualités plus importantes.
Différence avec le prêt amortissable à annuités
En principe, cette forme de financement fonctionne de manière similaire à un prêt amortissable à annuités. La principale différence réside dans la durée fixée contractuellement. Vous n’avez donc pas besoin d’un financement complémentaire à la fin de la période de fixation du taux. Cela signifie également que vous êtes généralement libéré de vos dettes plus rapidement. Vous payez toutefois cet avantage par un amortissement initial plus élevé.
Comment fonctionne un prêt à remboursement intégral ?
Si vous optez pour cette forme de financement lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement, vous devez calculer précisément. En effet, la combinaison de la période de fixation du taux et de la durée entraîne une charge mensuelle de crédit plus importante.
Voici comment cela se déroule : adressez-vous à votre banque ou à votre prestataire de services de crédit. Vous devez auparavant décider dans quel délai vous souhaitez rembourser la totalité du montant de crédit nécessaire, intérêts compris. À partir de cette durée, le prêteur calcule un taux d’intérêt. Celui-ci est calculé sur l’ensemble de la durée, afin de déterminer le montant final de l’amortissement. Ce montant de remboursement est ensuite réparti en mensualités. Vous devez alors réunir cette somme chaque mois.
Deux éléments doivent être pris en compte :
- D’une part, la charge mensuelle augmente non seulement avec le montant total du crédit, mais aussi lorsque la durée diminue. Plus celle-ci est courte, plus les mensualités sont élevées.
- D’autre part, vous bénéficiez généralement de conditions nettement améliorées si vous choisissez une durée aussi courte que possible. Le taux d’intérêt est souvent inférieur d’environ 0,3 point de pourcentage.
Comme pour tous les prêts, les conditions individuelles ainsi que l’environnement du marché jouent un rôle.
Conditions particulières et indemnité de remboursement anticipé
En raison de la durée fixée avec précision au préalable, il n’est généralement pas prévu d’effectuer des remboursements supplémentaires dans le cadre d’un prêt à amortissement intégral. Ces paiements supplémentaires modifient la durée restante et la banque perd des revenus d’intérêts. Si de tels remboursements sont convenus, une indemnité de remboursement anticipé doit généralement être versée, afin de compenser pour la banque les intérêts perdus.
Quels sont les avantages et les inconvénients du prêt à amortissement intégral ?
Comme pour toutes les formes de financement, il existe des avantages et des inconvénients. Vous devez donc bien évaluer, avant de prendre votre décision, si un prêt à amortissement intégral est la meilleure solution pour financer l’achat de votre maison ou de votre appartement.
Les principaux avantages sont les suivants :
- aucun risque de variation des taux d’intérêt,
- sécurité de planification,
- remboursement rapide,
- avantage en matière d’intérêts pour une durée courte,
- aucun financement consécutif nécessaire.
Les inconvénients comprennent notamment les points suivants :
- faible flexibilité,
- charge mensuelle totale élevée,
- aucun remboursement supplémentaire (ou indemnités de remboursement anticipé),
- changement de banque pratiquement impossible,
- les défauts de paiement renchérissent le crédit.
À qui ce financement convient-il ?
Avec ce prêt, vous bénéficiez certes d’une sécurité de planification ainsi que d’un remboursement rapide. Mais, en raison de l’amortissement plus important, vous supportez une charge mensuelle plus élevée. Vous devriez donc disposer d’un revenu sûr et suffisamment élevé pour envisager un prêt à amortissement intégral. Comme la charge augmente également avec le montant du crédit, d’autres formes de financement sont souvent plus judicieuses pour les prêts très importants.
Observer l’évolution des taux d’intérêt
L’évolution des taux d’intérêt joue également un rôle important. Avec un tel prêt, vous économisez grâce au remboursement plus rapide une une somme considérable d’intérêts. Toutefois, le taux d’intérêt devrait correspondre aux conditions du marché. Il est difficile d’estimer sur plusieurs années l’évolution des taux des prêts à la construction. Vous devriez néanmoins suivre la tendance.
Lorsque les taux baissent, un tel crédit n’est pas adapté, car le taux fixe inclus vous engage au taux du marché actuellement plus élevé en comparaison. En revanche, un tel prêt est particulièrement avantageux dans un contexte de taux bas ou lorsque l’on s’attend à une hausse des taux. Toutefois, en cas de hausse des taux, les banques intégreront de leur côté une majoration de sécurité dans le taux fixe. Vous devrez alors déterminer si cette majoration est justifiée sur toute la durée du prêt. Si elle est trop élevée, elle pourrait entraîner au total une charge supplémentaire.
Conseil recommandé
Lors du choix d’un crédit immobilier, vous devriez en principe demander conseil. Demandez toujours plusieurs offres. Certains prestataires sont en outre spécialisés dans le conseil gratuit pour vous. Les conseils d’un tel expert peuvent être utiles pour trouver la meilleure forme de prêt immobilier et examiner les offres. Cela inclut également les prêts à remboursement intégral.