अचल संपत्ति खरीदते समय आप वित्तपोषण के प्रश्न का सामना करते हैं। पर्याप्त स्वयं की पूंजी शायद ही कभी उपलब्ध होती है। सामान्य तरीका वार्षिकी ऋण है। लेकिन इसके विकल्प भी हैं। एक बहुत आकर्षक विकल्प तथाकथित Volltilgerdarlehen है। हालांकि, इसके लिए आवश्यक है कि परिस्थितियाँ अनुकूल हों। Volltilgerdarlehen क्या है? इसमें कौन-सी विशेषताएँ होती हैं और आपके लिए इस प्रकार के अचल संपत्ति वित्तपोषण को चुनना कब लाभदायक होता है?
Volltilgerdarlehen वास्तव में क्या है?
नाम ही इस ऋण की विशेषता की ओर संकेत करता है: सहमत अवधि के अंत में आप ऋण-मुक्त होते हैं। इस प्रकार Volltilgerdarlehen योजना बनाने की अधिकतम सुरक्षा प्रदान करता है।
अचल संपत्ति वित्तपोषण के इस रूप में कई घटक शामिल हैं:
- एक निश्चित अवधि, जिसके अंत तक आप पूरा ऋण चुका चुके होते हैं।
- एक निश्चित ब्याज दर, जो अवधि के अंत तक लागू रहती है।
- तुलनात्मक रूप से बड़ा प्रारंभिक मूलधन पुनर्भुगतान हिस्सा, जो तेज़ भुगतान संभव बनाता है।
- अन्य ऋण रूपों की तुलना में कुल देय ब्याज राशि आमतौर पर कम होती है।
व्यवहार में एक महत्वपूर्ण विशेषता अवधि है। ऋण की पूरी अदायगी तक की सामान्य अवधि प्रायः दस से 20 वर्ष होती है। तेज़ भुगतान के कारण कम ब्याज भुगतान करना पड़ता है, इसलिए ऋण अपेक्षाकृत सस्ता हो जाता है। साथ ही, इससे मासिक किस्तें बड़ी होती हैं।
Annuitätendarlehen से अंतर
सिद्धांत रूप में यह वित्तपोषण रूप Annuitätendarlehen के समान काम करता है। सबसे महत्वपूर्ण अंतर पहले से तय अवधि है। इसके कारण ब्याज-निर्धारण अवधि के अंत में आपको अनुवर्ती वित्तपोषण की आवश्यकता नहीं होती। इसका अर्थ यह भी है: सामान्यतः आप जल्दी ऋण-मुक्त हो जाते हैं। हालांकि, इस लाभ की कीमत आपको अधिक बड़े प्रारंभिक मूलधन पुनर्भुगतान से चुकानी पड़ती है।
Volltilgerdarlehen कैसे काम करता है?
यदि आप घर या अपार्टमेंट खरीदते समय इस वित्तपोषण रूप का निर्णय लेते हैं, तो आपको सटीक गणना करनी चाहिए। क्योंकि ब्याज-निर्धारण और अवधि का संयोजन अधिक बड़ा मासिक ऋण भार उत्पन्न करता है।
प्रक्रिया इस प्रकार है: अपने बैंक या ऋण सेवा प्रदाता से संपर्क करें। इससे पहले आपको तय करना चाहिए कि आप आवश्यक पूरी ऋण राशि को ब्याज सहित किस अवधि में चुकाना चाहते हैं। इस अवधि के आधार पर ऋणदाता ब्याज दर की गणना करता है। इसे पूरी अवधि के लिए आगे की गणना में शामिल किया जाता है, अंतिम मूलधन चुकौती राशि निर्धारित करने के लिए। इस चुकौती राशि को फिर मासिक किस्तों में बाँटा जाता है। इसके बाद आपको यह राशि हर महीने जुटानी होगी।
दो बातों का ध्यान रखना आवश्यक है:
- एक ओर, मासिक बोझ केवल कुल ऋण राशि के साथ ही नहीं बढ़ता, बल्कि अवधि घटने पर भी बढ़ता है। अवधि जितनी कम होगी, मासिक किस्तें उतनी ही अधिक होंगी।
- दूसरी ओर, सामान्यतः आपको यथासंभव कम अवधि चुनने पर काफी बेहतर शर्तें मिलती हैं। अक्सर ब्याज दर लगभग 0,3 प्रतिशत अंक कम होती है।
सभी ऋणों की तरह, इसमें व्यक्तिगत परिस्थितियों और बाज़ार के माहौल की भूमिका होती है।
विशेष शर्तें और समयपूर्व भुगतान शुल्क
पहले से निश्चित की गई अवधि के कारण पूर्ण-भुगतान ऋण में विशेष भुगतान करना सामान्य नहीं होता। अतिरिक्त भुगतानों से शेष अवधि बदल जाती है और बैंक को ब्याज आय से वंचित होना पड़ता है। यदि ऐसे मूलधन चुकौती भुगतानों पर सहमति हो, तो सामान्यतः समयपूर्व भुगतान शुल्क देना पड़ता है, जिसके माध्यम से आपको बैंक की छूटी हुई ब्याज आय की भरपाई करनी होती है।
पूर्ण-भुगतान ऋण के क्या लाभ और नुकसान हैं?
सभी वित्तपोषण रूपों की तरह, इसके भी लाभ और नुकसान हैं। इसलिए निर्णय लेने से पहले आपको अच्छी तरह विचार करना चाहिए कि घर या अपार्टमेंट की खरीद के वित्तपोषण के लिए पूर्ण-भुगतान ऋण आपके लिए सर्वोत्तम विकल्प है या नहीं।
सबसे महत्वपूर्ण लाभों में निम्नलिखित पहलू शामिल हैं:
- ब्याज दर में बदलाव का कोई जोखिम नहीं,
- योजना बनाने की निश्चितता,
- तेज़ पुनर्भुगतान,
- कम अवधि पर ब्याज लाभ,
- अनुवर्ती वित्तपोषण की आवश्यकता नहीं।
नुकसानों में विशेष रूप से निम्नलिखित बिंदु शामिल हैं:
- कम लचीलापन,
- मासिक कुल बोझ अधिक,
- कोई विशेष भुगतान नहीं (या समयपूर्व भुगतान शुल्क),
- बैंक बदलना व्यावहारिक रूप से असंभव,
- भुगतान चूकने से ऋण महँगा हो जाता है।
यह वित्तपोषण किसके लिए उपयुक्त है?
इस ऋण से आपको योजना बनाने की निश्चितता और तेज़ पुनर्भुगतान का लाभ तो मिलता है। लेकिन अधिक मूलधन चुकौती के कारण आप पर अधिक मासिक बोझ पड़ता है। इसलिए पूर्ण-भुगतान ऋण पर विचार करने के लिए आपकी आय सुरक्षित और पर्याप्त रूप से अधिक होनी चाहिए। चूँकि ऋण राशि बढ़ने के साथ बोझ भी बढ़ता है, इसलिए बहुत बड़े ऋणों के लिए अन्य वित्तपोषण रूप अक्सर अधिक उपयोगी होते हैं।
ब्याज दर के रुझान पर नज़र रखें
ब्याज दरों का विकास भी बड़ी भूमिका निभाता है। ऐसे ऋण से आप तेज़ी से भुगतान करके एक महत्वपूर्ण राशि ब्याज भुगतानों की होती है। हालांकि, ब्याज दर बाजार के माहौल के अनुरूप होनी चाहिए। कई वर्षों की अवधि में यह अनुमान लगाना मुश्किल है कि निर्माण ऋण की ब्याज दरें कैसे विकसित होंगी। फिर भी आपको रुझान पर नजर रखनी चाहिए।
घटती ब्याज दरों के समय ऐसा ऋण उपयुक्त नहीं होता, क्योंकि इसमें शामिल ब्याज-दर-स्थिरता के कारण आप तुलनात्मक रूप से वर्तमान में अधिक ऊंची बाजार ब्याज दर पर बंध जाते हैं। इसके विपरीत, कम ब्याज दर वाले माहौल या अपेक्षित रूप से बढ़ती ब्याज दरों में ऐसा ऋण विशेष रूप से लाभदायक होता है। हालांकि, बढ़ती ब्याज दरों की स्थिति में बैंक अपनी ओर से ब्याज-दर-स्थिरता में सुरक्षा अधिभार शामिल करेंगे। तब आपको विचार करना चाहिए कि क्या पूरी अवधि के लिए यह अधिभार उचित है। यदि यह बहुत अधिक है, तो इससे कुल मिलाकर अतिरिक्त वित्तीय बोझ पड़ सकता है।
सलाह लेना अनुशंसित
अचल संपत्ति ऋण चुनते समय आपको मूल रूप से सलाह लेनी चाहिए। हमेशा कई प्रस्ताव प्राप्त करें। कुछ प्रदाता आपके लिए निःशुल्क सलाह देने में भी विशेषज्ञ होते हैं। ऐसा विशेषज्ञ परामर्श अचल संपत्ति ऋण का सर्वोत्तम रूप खोजने और प्रस्तावों का मूल्यांकन करने में सहायक हो सकता है। इसमें पूर्ण-भुगतान ऋण भी शामिल हैं।