Bij de aankoop van onroerend goed en bij andere gelegenheden kan het kadaster een doorslaggevende rol spelen. Dit officiële document bevat gegevens over het object. Naast de gegevens over het gebouw en het perceel staan hierin gedetailleerde gegevens over de eigenaar en over lasten zoals erfdienstbaarheden, voorkeursrechten of hypothecaire leningen.
Wat is het kadaster precies? Welk doel en welke concrete inhoud heeft het? Wie mag het wanneer inzien en waar vinden geïnteresseerden dit document?
Het kadaster is een officieel register
Voor elk onroerend goed in Duitsland bestaat er een kadaster of een kadastraal blad. Juridisch gaat het daarbij om een officieel register. Details over de inhoud en wijzigingen, evenals inzage in het kadaster, worden geregeld door de Kadasterverordening en de Kadasterbeschikking. Er zijn enkele regionale verschillen, maar in wezen is het karakter van dit register in alle deelstaten hetzelfde.
Waar is het kadaster te vinden?
Het kadaster was en is gedeeltelijk nog steeds een echt document dat bij het kadasterkantoor wordt bewaard. Het kadasterkantoor valt doorgaans onder de rechtbank van eerste aanleg. In sommige gemeenten kan het ook een andere naam dragen of onder een andere instantie vallen.
Sinds 1993 kunnen de instanties het register ook in elektronische vorm bijhouden. Personen met een gerechtvaardigd belang ontvangen op aanvraag een uittreksel in schriftelijke vorm. Dit elektronische kadaster kan eveneens via internet worden ingezien. De gegevens zijn echter alleen toegankelijk voor personen met een gerechtvaardigd belang.
Wat staat er in het kadaster?
Het registerblad voor het onroerend goed bevat verschillende gegevens die interessant kunnen zijn voor eigenaren, kopers, schuldeisers en rechthebbenden. De indeling van de gegevens volgt een systematiek die kadasterafdelingen wordt genoemd. Deze afdelingen zijn thematisch van elkaar gescheiden.
- Opschrift: Dit deel bevat gegevens over de bevoegde rechtbank van eerste aanleg en het kadasterdistrict, evenals de gegevens over het kadasterdeel en het dossiernummer. Deze gegevens zijn van algemene aard.
- Staat van het register: Deze afdeling bevat gegevens over de ligging en grootte van het onroerend goed. Daartoe behoren het perceelnummer, de kadastrale gemeente en de grootte van het perceel.
- Afdeling I: Dit deel bevat gegevens over de eigenaar of erfpachter. Bij meerdere eigenaren worden de exacte aandelen in het onroerend goed vastgelegd.
- Afdeling II: Deze De afdeling beschrijft alle lasten en beperkingen van het perceel. Het kan bijvoorbeeld gaan om erfdienstbaarheden. Ook faillissementen worden hier vermeld.
- Afdeling III: Dit gedeelte is voor eigenaren vaak het belangrijkste. Het bevat namelijk de gegevens over de zogenaamde hypothecaire zekerheden. Dit zijn hypotheken, grondschulden of ook rentenschulden, evenals pandrechten. Deze inschrijvingen blijven bestaan totdat de betreffende schulden zijn afgelost en met een royementsverklaring uit het register worden geschrapt.
Wie mag het kadaster inzien?
Er zijn maar weinig personen die een registerblad mogen inzien. Bij onroerend goed is deze groep sterk beperkt. Daartoe behoren:
- alle eigenaren,
- schuldeisers, kredietverstrekkers en hypotheekbanken,
- notarissen,
- rechtbanken,
- overheidsinstanties en officieel aangestelde personen, zoals deskundigen,
- personen met een gerechtvaardigd belang, zoals potentiële kopers.
Bij twijfel moet het belang worden aangetoond. Bevoegde personen kunnen informatie opvragen en een uittreksel ontvangen.
Wanneer is een uittreksel vereist?
Alle bevoegde personen kunnen op aanvraag een uittreksel uit het kadaster opvragen. De gelegenheden zijn daarbij niet beperkt tot een mogelijke aankoop van onroerend goed.
Tussen echtgenoten kan een uittreksel belangrijk zijn wanneer er bijvoorbeeld een echtscheiding aanstaande is. Zelfs buren kunnen belang hebben als het kadaster hun bijvoorbeeld het recht verleent om een leiding aan te leggen of over een gedeelte te rijden.
Uiterlijk vóór het sluiten van een koopovereenkomst moeten ook potentiële kopers zich met het onderwerp bezighouden om lasten in te zien. Dat geldt ook voor de banken die de aankoop financieren. Daarnaast moeten alle andere kredietverstrekkers kunnen controleren of een aanvullende lening voor het onroerend goed nog economisch verantwoord is. Ook in het kader van kredietwaardigheidscontroles kunnen banken mogelijk uittreksels opvragen.
De grondschuld laten inschrijven
Een van de belangrijkste praktische taken van het kadaster heeft betrekking op de aankoop van onroerend goed. De koper betaalt doorgaans met middelen die ten minste gedeeltelijk uit een lening afkomstig zijn. Om deze vaak aanzienlijke bedragen veilig te stellen, laten de banken zich in het kadaster inschrijven.
De inschrijving van de grondschuld vindt plaats in de volgorde van de gebruikte kredieten. Oudere leningen hebben voorrang. Kan de eigenaar respectievelijk kredietnemer de lening niet meer aflossen, dan heeft de bank de mogelijkheid tot gedwongen verkoop. De opbrengst wordt vervolgens ter aflossing in de volgordevan de noteringen gebruikt.
Bij de aankoop van een onroerend goed laat de koper de grondschuld van de vorige eigenaar doorhalen en schrijft hij zijn eigen grondschuld in. Daarbij bevestigt de bank van de koper, vereenvoudigd gezegd, aan de eigenaar en aan de kredietverstrekkers van de verkoper de uitbetaling van het beschikbaar gestelde deel van de koopsom. Deze bankbevestiging maakt de notariële bekrachtiging van de koop en het doorhalen van de oude grondschuld mogelijk. Pas daarna kunnen de nieuwe eigenaar en de grondschuld van de bank worden ingeschreven.
Wanneer is een inschrijving in het kadaster mogelijk?
Een inschrijving in het register is altijd vereist wanneer de lasten of verplichtingen veranderen of wanneer er een eigendomsoverdracht plaatsvindt. Hiervoor moet een aanvraag worden ingediend. Er is geen automatisme.
Wijzigingen in de eigendomsverhoudingen moeten worden ingeschreven. Dat geldt ook bij schenkingen of gedeeltelijke verkopen en bij erfenissen. Hetzelfde is vereist bij veranderende splitsingen van objecten. Dit kan bijvoorbeeld de omzetting van meergezinswoningen in appartementen of soortgelijke processen betreffen. Ook laten banken de grondschuld die voortvloeit uit de door hen verstrekte hypotheken inschrijven. Dit geldt ook bij wijzigingen van leningen of herfinancieringen.
Voor de inschrijvingen zijn kosten verschuldigd. De exacte kosten hangen onder andere af van de waarde van het onroerend goed en de tariefregeling. De concrete prijzen kunt u opvragen bij het kadaster.