Під час купівлі нерухомості, а також в інших випадках поземельна книга може відігравати вирішальну роль. Цей офіційний документ містить відомості про об’єкт. Окрім даних про будівлю та земельну ділянку, тут наведено детальну інформацію про власника, а також про обтяження, такі як права проходу та проїзду, переважні права купівлі або іпотечні кредити.
Що саме являє собою поземельна книга? Яке її призначення та який конкретний зміст? Хто, коли й де може її переглядати та де зацікавлені особи можуть знайти цей документ?
Поземельна книга є офіційним реєстром
Для кожного об’єкта нерухомості в Німеччині існує поземельна книга або аркуш поземельної книги. Юридично це офіційний реєстр. Деталі щодо змісту та змін, а також доступу до поземельної книги регулюють Положення про поземельну книгу та Розпорядження про поземельну книгу. Існують певні регіональні відмінності, однак загалом характер цього реєстру в усіх федеральних землях однаковий.
Де знайти поземельну книгу?
Поземельна книга була й частково досі є справжнім документом, який зберігається в органі, що веде поземельну книгу. Як правило, цей орган розташований при дільничному суді. У деяких громадах він може мати іншу назву або бути підпорядкований іншому органу.
З 1993 року органи можуть вести реєстр також в електронній формі. Уповноважені особи за заявою отримують витяг у письмовій формі. Цю електронну поземельну книгу також можна переглядати в Інтернеті. Однак доступ до даних мають лише уповноважені особи.
Що зазначено в поземельній книзі?
Аркуш реєстру щодо об’єкта нерухомості містить різні дані, які можуть становити інтерес для власників, покупців, кредиторів та уповноважених осіб. Структура відомостей відповідає систематиці, яка називається розділами поземельної книги. Ці розділи тематично відокремлені один від одного.
- Заголовок: Ця частина містить відомості про відповідний дільничний суд і район поземельної книги, а також дані про том поземельної книги та номер справи. Ці дані мають загальний характер.
- Опис майна: Цей розділ містить відомості про розташування та розмір об’єкта нерухомості. До них належать номер земельної ділянки, кадастровий округ і площа земельної ділянки.
- Розділ I: Ця частина містить відомості про власника або носія права забудови. Якщо власників кілька, зазначаються точні частки в об’єкті нерухомості.
- Розділ II: Цей Розділ описує всі обтяження та обмеження земельної ділянки. Це можуть бути, наприклад, права проїзду. Тут також зазначаються випадки неплатоспроможності.
- Розділ III: Цей розділ часто є найважливішим для власників. Адже він містить відомості про так звані речові права забезпечення. Це іпотеки, земельні борги або також рентні борги, а також заставні права. Ці записи залишаються чинними доти, доки відповідні борги не будуть погашені та викреслені з реєстру на підставі дозволу на видалення запису.
Хто має право ознайомлюватися із земельною книгою?
Лише небагато осіб можуть переглядати реєстраційний лист. Щодо нерухомості це коло осіб суттєво обмежене. До них належать:
- усі власники,
- кредитори, позикодавці та іпотечні банки,
- нотаріуси,
- суди,
- органи влади та офіційно призначені особи, як-от експерти,
- особи, які мають законний інтерес, наприклад потенційні покупці.
У разі сумнівів наявність інтересу необхідно довести. Уповноважені особи можуть запитувати інформацію та отримати витяг.
Коли необхідний витяг?
Усі уповноважені особи можуть запросити витяг із земельної книги на підставі заяви. Такі випадки не обмежуються можливим придбанням нерухомості.
У подружжя витяг може бути важливим, якщо, наприклад, наближається розлучення. Навіть сусіди можуть мати інтерес, якщо, наприклад, земельна книга надає їм право прокласти комунікацію або проїжджати певною ділянкою.
Щонайпізніше перед укладенням договору купівлі потенційним покупцям також слід зайнятися цим питанням, щоб ознайомитися з обтяженнями. Це стосується і банків, які фінансують купівлю. Крім того, усі інші кредитори повинні мати змогу перевірити, чи є додаткова позика на цю нерухомість економічно доцільною. Також у межах перевірки кредитоспроможності банки можуть вимагати витяги.
Внести земельний борг до реєстру
Одним із найважливіших практичних завдань земельної книги є її використання під час придбання нерухомості. Як правило, покупець сплачує коштами, які принаймні частково походять із позики. Для забезпечення цих часто значних сум банки вносять відповідний запис до земельної книги.
Запис земельного боргу здійснюється в порядку використаних кредитів. Старіші позики мають пріоритет. Якщо власник або позичальник більше не може обслуговувати позику, банк має можливість примусового продажу з аукціону. Отримані кошти потім спрямовуються на погашення в порядкувикористаних котирувань.
Під час купівлі нерухомості покупець дає згоду на видалення поземельного боргу попереднього власника та реєструє власний. При цьому, спрощено кажучи, банк покупця підтверджує власнику, а також кредиторам продавця виплату наданої частини покупної суми. Це банківське підтвердження дає змогу нотаріально засвідчити купівлю та видалити старий поземельний борг. Лише після цього можна зареєструвати нового власника та поземельний борг банку.
Коли можливе внесення запису до поземельної книги?
Внесення запису до реєстру завжди потрібне, коли змінюються обтяження або зобов’язання чи відбувається зміна власника. Для цього потрібно подати заяву. Автоматичного внесення не існує.
До реєстру вносять зміни у відносинах власності. Це також стосується дарувань або часткових продажів, а також спадщини. Те саме необхідно робити у разі зміни поділу об’єктів. Наприклад, це може бути перетворення багатоквартирних будинків на окремі квартири у власності або подібні процеси. Банки також реєструють поземельний борг, що виникає внаслідок наданих ними іпотечних кредитів. Це стосується також змін умов кредиту або рефінансування.
За внесення записів стягується плата. Точні витрати залежать, зокрема, від вартості нерухомості та тарифної сітки. Конкретні ціни слід уточнювати у відомстві поземельної книги.