عند شراء العقارات وكذلك في مناسبات أخرى، يمكن أن يلعب السجل العقاري دورًا حاسمًا. تتضمن هذه الوثيقة الرسمية بيانات عن العقار. وإلى جانب البيانات المتعلقة بالمبنى والأرض، توجد هنا معلومات مفصلة عن المالك وكذلك عن الأعباء مثل حقوق المرور، وحقوق الشفعة أو القروض العقارية.
ما هو السجل العقاري تحديدًا؟ وما الغرض منه وما محتوياته المحددة؟ من يُسمح له بالاطلاع عليه ومتى، وأين يجد المهتمون هذه الوثيقة؟
السجل العقاري سجل رسمي
يوجد لكل عقار في ألمانيا سجل عقاري أو صحيفة سجل عقاري. ومن الناحية القانونية، يُعد ذلك سجلًا رسميًا. تنظم لائحة السجل العقاري واللائحة التنفيذية للسجل العقاري تفاصيل المحتوى والتعديلات وكذلك الاطلاع على السجل العقاري. توجد بعض الاختلافات الإقليمية، إلا أن طبيعة هذا السجل متشابهة أساسًا في جميع الولايات الألمانية.
أين يوجد السجل العقاري؟
كان السجل العقاري ولا يزال جزئيًا حتى اليوم وثيقة فعلية محفوظة لدى مكتب السجل العقاري. ويقع مكتب السجل العقاري عادةً لدى المحكمة المحلية. وقد يحمل في بعض البلديات اسمًا آخر أو يكون تابعًا لجهة أخرى.
منذ عام 1993، يمكن للجهات المختصة أيضًا إدارة السجل في شكل إلكتروني. ويحصل الأشخاص المخولون، بناءً على طلب، على مستخرج بصيغة مكتوبة. ويمكن الاطلاع على هذا السجل العقاري الإلكتروني عبر الإنترنت أيضًا. إلا أن البيانات لا يمكن الوصول إليها إلا من قبل الأشخاص المخولين.
ماذا يوجد في السجل العقاري؟
تحتوي صحيفة السجل الخاصة بالعقار على بيانات مختلفة قد تهم المالكين والمشترين والدائنين والأشخاص المخولين. ويتبع تقسيم البيانات نظامًا يُسمى أقسام السجل العقاري. وتفصل هذه الأقسام عن بعضها من حيث الموضوع.
- العنوان: يحتوي هذا الجزء على بيانات المحكمة المحلية المختصة ومنطقة السجل العقاري، بالإضافة إلى بيانات مجلد السجل العقاري ورقم الملف. وهذه البيانات ذات طبيعة عامة.
- فهرس الممتلكات: يحتوي هذا القسم على بيانات موقع العقار ومساحته. ويشمل ذلك رقم القطعة، والمنطقة المساحية، ومساحة الأرض.
- القسم الأول: يحتوي هذا الجزء على بيانات المالك أو صاحب حق البناء على أرض الغير. وعند وجود عدة ملاك، تُثبت الحصص الدقيقة في العقار.
- القسم الثاني: هذه يصف هذا القسم جميع الأعباء والقيود المفروضة على العقار. وقد يتعلق الأمر، على سبيل المثال، بحقوق المرور. كما تُسجَّل حالات الإفلاس هنا.
- القسم الثالث: غالبًا ما يكون هذا القسم الأهم بالنسبة إلى المالكين. فهو يتضمن البيانات المتعلقة بما يسمى بالحقوق العينية الضامنة. وتشمل هذه الرهون العقارية، والديون العقارية أو ديون المعاشات، وكذلك حقوق الرهن. وتظل هذه القيود قائمة إلى أن تُسدَّد الديون المعنية وتُشطب من السجل بموجب موافقة على الشطب.
من يُسمح له بالاطلاع على السجل العقاري؟
لا يُسمح إلا لعدد قليل من الأشخاص بالاطلاع على صحيفة السجل. ويكون نطاق المسموح لهم بذلك محدودًا للغاية في حالة العقارات. ويشمل ذلك:
- جميع المالكين،
- الدائنين والمقرضين والبنوك العقارية،
- الموثقين،
- المحاكم،
- السلطات والأشخاص المعينين رسميًا، مثل الخبراء،
- الأشخاص ذوي المصلحة المشروعة، مثل المهتمين بالشراء.
وفي حال الشك، يجب إثبات المصلحة. ويحق للأشخاص المخولين طلب المعلومات والحصول على مستخرج.
متى يكون الحصول على مستخرج ضروريًا؟
يمكن لجميع الأشخاص المخولين طلب مستخرج من السجل العقاري. ولا تقتصر الحالات على شراء عقار محتمل.
بين الزوجين، قد يكون المستخرج مهمًا إذا كان الطلاق وشيكًا، على سبيل المثال. وحتى الجيران قد تكون لديهم مصلحة، إذا كان السجل العقاري يمنحهم، مثلًا، الحق في مدّ خط أو المرور عبر قسم معين.
وقبل إتمام الشراء على أبعد تقدير، ينبغي للمهتمين بالشراء أيضًا التعامل مع الموضوع للاطلاع على الأعباء. وينطبق ذلك أيضًا على البنوك التي تموّل الشراء. إضافة إلى ذلك، يجب أن يتمكن جميع المقرضين الآخرين من التحقق مما إذا كان منح قرض إضافي للعقار لا يزال مجديًا اقتصاديًا. وقد تطلب البنوك أيضًا مستخرجات في إطار فحوصات الجدارة الائتمانية.
تسجيل الدين العقاري
من أهم المهام العملية للسجل العقاري دوره عند شراء عقار. فعادةً ما يدفع المشتري بأموال مصدرها، جزئيًا على الأقل، قرض. وتسجّل البنوك نفسها في السجل العقاري لتأمين هذه المبالغ الكبيرة غالبًا.
ويتم تسجيل الدين العقاري حسب ترتيب القروض المستخدمة. وتتمتع القروض الأقدم بالأولوية. وإذا لم يعد المالك أو المقترض قادرًا على سداد القرض، فلدى البنك إمكانية اللجوء إلى البيع الجبري بالمزاد. ويُستخدم العائد عندئذٍ للسداد بالترتيب المستخدمة في التسعيرات.
عند شراء عقار، يطلب المشتري حذف الرهن العقاري للمالك السابق وتسجيل رهنه الخاص. وبعبارة مبسطة، يؤكد بنك المشتري للمالك وللمقرضين التابعين للبائع دفع الحصة المتاحة من مبلغ الشراء. ويتيح تأكيد البنك هذا توثيق عملية الشراء لدى كاتب العدل وحذف الرهن العقاري القديم. وبعد ذلك فقط يمكن تسجيل المالك الجديد ورهن البنك.
متى يمكن إجراء قيد في السجل العقاري؟
يكون القيد في السجل مطلوبًا دائمًا عندما تتغير الأعباء أو الالتزامات أو يحدث تغيير في الملكية. وفي هذه الحالة يجب تقديم طلب. ولا يتم الأمر تلقائيًا.
يجب تسجيل التغييرات في أوضاع الملكية. وينطبق ذلك أيضًا على الهبات أو المبيعات الجزئية وكذلك على الميراث. وينطبق الأمر نفسه على تغيّر تقسيمات العقارات. وقد يشمل ذلك، على سبيل المثال، تحويل المباني متعددة الوحدات السكنية إلى شقق تمليك أو إجراءات مماثلة. كما تطلب البنوك تسجيل الرهن العقاري الناشئ عن القروض العقارية التي منحتها. وينطبق ذلك أيضًا عند تغيير القروض أو عند إعادة تمويلها.
تخضع القيود للرسوم. وتعتمد التكاليف الدقيقة، من بين أمور أخرى، على قيمة العقار وكذلك على جدول الرسوم. ويمكن الاستفسار عن الأسعار المحددة لدى مكتب السجل العقاري.