Al comprar un inmueble, así como en otras ocasiones, el Registro de la Propiedad puede desempeñar un papel decisivo. Este documento oficial contiene información sobre el inmueble. Además de los datos sobre el edificio y el terreno, aquí se encuentran datos detallados sobre el propietario, así como sobre cargas como derechos de paso, derechos de tanteo o préstamos hipotecarios.
¿Qué es exactamente el Registro de la Propiedad? ¿Qué finalidad tiene y qué contenidos concretos incluye? ¿Quién puede consultarlo y cuándo, y dónde pueden encontrar este documento las personas interesadas?
El Registro de la Propiedad es un registro oficial
Para cada inmueble en Alemania existe un Registro de la Propiedad o una hoja registral. Jurídicamente, se trata de un registro oficial. La Ordenanza del Registro de la Propiedad y la Disposición sobre el Registro de la Propiedad regulan los detalles sobre su contenido y sus modificaciones, así como la consulta del Registro de la Propiedad. Existen algunas diferencias regionales, pero, en esencia, el carácter de este registro es el mismo en todos los estados federados.
¿Dónde se encuentra el Registro de la Propiedad?
El Registro de la Propiedad fue y, en parte, sigue siendo un documento físico que se conserva en la oficina del Registro de la Propiedad. Por lo general, esta oficina depende del tribunal local. En algunos municipios también puede tener otro nombre o estar adscrita a otra autoridad.
Desde 1993, las autoridades también pueden llevar el registro en formato electrónico. Las personas autorizadas reciben, previa solicitud, un extracto por escrito. Este Registro de la Propiedad electrónico también puede consultarse en Internet. Sin embargo, los datos solo son accesibles para las personas autorizadas.
¿Qué figura en el Registro de la Propiedad?
La hoja registral del inmueble contiene diversos datos que pueden ser de interés para propietarios, compradores, acreedores y personas autorizadas. La distribución de la información sigue un sistema denominado secciones del Registro de la Propiedad. Estas secciones están separadas temáticamente entre sí.
- Encabezamiento: Esta parte contiene información sobre el tribunal local competente y el distrito registral, así como los datos relativos al tomo del Registro de la Propiedad y al número de expediente. Estos datos son de carácter general.
- Inventario: Esta sección contiene información sobre la ubicación y el tamaño del inmueble. Incluye el número de parcela catastral, el término municipal catastral y la superficie del terreno.
- Sección I: Esta parte contiene información sobre el propietario o titular del derecho de superficie. En caso de varios propietarios, se registran las participaciones exactas en el inmueble.
- Sección II: Esta El apartado describe todas las cargas y limitaciones de la finca. Puede tratarse, por ejemplo, de derechos de paso. También se hacen constar aquí las insolvencias.
- Apartado III: Esta sección suele ser la más importante para los propietarios. Contiene los datos relativos a los llamados derechos reales de garantía sobre inmuebles. Se trata de hipotecas, cargas inmobiliarias o también deudas de renta, así como derechos de prenda. Estas anotaciones permanecen vigentes hasta que se hayan saldado las deudas correspondientes y se cancelen del registro mediante una autorización de cancelación.
¿Quién puede consultar el Registro de la Propiedad?
Solo unas pocas personas pueden consultar una hoja registral. En el caso de los inmuebles, este círculo está muy restringido. Entre ellas se encuentran:
- todos los propietarios,
- acreedores, prestamistas y bancos hipotecarios,
- notarios,
- tribunales,
- autoridades y personas designadas oficialmente, como peritos,
- personas con un interés legítimo, como posibles compradores.
En caso de duda, debe demostrarse el interés. Las personas legitimadas pueden solicitar información y obtener un extracto.
¿Cuándo es necesario un extracto?
Todas las personas legitimadas pueden solicitar un extracto del Registro de la Propiedad. Las ocasiones no se limitan a una posible compra inmobiliaria.
Entre cónyuges, un extracto puede ser importante cuando, por ejemplo, se aproxima un divorcio. Incluso los vecinos pueden tener interés si, por ejemplo, el Registro de la Propiedad les concede el derecho a instalar una conducción o a circular por un tramo.
A más tardar antes de cerrar una compraventa, los posibles compradores también deberían ocuparse del tema para consultar las cargas. Esto también se aplica a los bancos que financian la compra. Además, todos los demás prestamistas deben poder comprobar si un préstamo adicional para el inmueble sigue siendo económicamente viable. Los bancos también pueden solicitar extractos en el marco de las comprobaciones de solvencia.
Inscribir la carga inmobiliaria
En la práctica, una de las funciones más importantes del Registro de la Propiedad se produce al comprar un inmueble. Por regla general, el comprador paga con fondos que proceden, al menos en parte, de un préstamo. Para garantizar estas sumas, a menudo considerables, los bancos hacen inscribir sus derechos en el Registro de la Propiedad.
La inscripción de la carga inmobiliaria se realiza según el orden de los créditos utilizados. Los préstamos más antiguos tienen prioridad. Si el propietario o prestatario ya no puede atender el préstamo, el banco tiene la posibilidad de iniciar una subasta forzosa. El producto se destina entonces a la amortización en el ordenutilizado para las cotizaciones.
Al comprar un inmueble, el comprador hace cancelar la carga inmobiliaria del propietario anterior e inscribe la suya propia. Dicho de forma simplificada, el banco del comprador confirma al propietario y a los prestamistas del vendedor el desembolso de la parte disponible del precio de compra. Esta confirmación bancaria permite la certificación notarial de la compraventa y la cancelación de la antigua carga inmobiliaria. Solo entonces pueden inscribirse el nuevo propietario y la carga inmobiliaria del banco.
¿Cuándo es posible una inscripción en el Registro de la Propiedad?
La inscripción en el registro siempre es necesaria cuando cambian las cargas o las obligaciones, o cuando se produce un cambio de propietario. Para ello debe presentarse una solicitud. No existe ningún automatismo.
Deben inscribirse los cambios en las relaciones de propiedad. Esto también se aplica a las donaciones o ventas parciales, así como a las herencias. Lo mismo ocurre cuando cambian las divisiones de los inmuebles. Por ejemplo, puede tratarse de la conversión de edificios plurifamiliares en viviendas en propiedad u operaciones similares. Asimismo, los bancos hacen inscribir la carga inmobiliaria derivada de las hipotecas que han concedido. Esto también se aplica a modificaciones de préstamos o financiaciones posteriores.
Las inscripciones están sujetas a tasas. Los costes exactos dependen, entre otras cosas, del valor del inmueble y del reglamento de tasas. Los precios concretos deben consultarse en la oficina del Registro de la Propiedad.