अचल संपत्ति की खरीद के साथ-साथ अन्य अवसरों पर भी भूमि रजिस्टर निर्णायक भूमिका निभा सकता है। इस आधिकारिक दस्तावेज़ में संपत्ति से संबंधित जानकारी होती है। भवन और भूखंड के डेटा के अलावा, इसमें मालिक के बारे में विस्तृत जानकारी तथा रास्ते के अधिकार, पूर्वक्रय अधिकार या बंधक ऋण जैसे भार भी दर्ज होते हैं।
भूमि रजिस्टर वास्तव में क्या है? इसका उद्देश्य और ठोस सामग्री क्या है? इसे कौन कब देख सकता है और इच्छुक लोगों को यह दस्तावेज़ कहाँ मिलता है?
भूमि रजिस्टर एक आधिकारिक रजिस्टर है
जर्मनी में प्रत्येक अचल संपत्ति के लिए एक भूमि रजिस्टर या भूमि रजिस्टर शीट होती है। कानूनी रूप से यह एक आधिकारिक रजिस्टर है। इसकी सामग्री और संशोधनों के विवरण तथा भूमि रजिस्टर तक पहुँच को भूमि रजिस्टर नियमावली और भूमि रजिस्टर विनियमन नियंत्रित करते हैं। क्षेत्रीय स्तर पर कुछ अंतर हैं, लेकिन मूल रूप से इस रजिस्टर का स्वरूप सभी संघीय राज्यों में समान है।
भूमि रजिस्टर कहाँ मिलता है?
भूमि रजिस्टर पहले भी और आज भी आंशिक रूप से एक वास्तविक दस्तावेज़ है, जिसे भूमि रजिस्टर कार्यालय में सुरक्षित रखा जाता है। भूमि रजिस्टर कार्यालय सामान्यतः जिला न्यायालय के अंतर्गत होता है। कुछ नगरपालिकाओं में इसका कोई दूसरा नाम हो सकता है या यह किसी अन्य प्राधिकरण से संबद्ध हो सकता है।
1993 से प्राधिकरण इस रजिस्टर को इलेक्ट्रॉनिक रूप में भी रख सकते हैं। अधिकृत व्यक्तियों को आवेदन करने पर लिखित रूप में एक उद्धरण प्राप्त होता है। यह इलेक्ट्रॉनिक भूमि रजिस्टर इंटरनेट पर भी देखा जा सकता है। हालांकि, डेटा केवल अधिकृत व्यक्तियों के लिए उपलब्ध है।
भूमि रजिस्टर में क्या दर्ज होता है?
अचल संपत्ति से संबंधित रजिस्टर शीट में विभिन्न डेटा होते हैं, जो मालिकों, खरीदारों, लेनदारों और अधिकृत व्यक्तियों के लिए रुचिकर हो सकते हैं। जानकारी का विभाजन एक ऐसी प्रणाली का अनुसरण करता है, जिसे भूमि रजिस्टर अनुभाग कहा जाता है। ये अनुभाग विषयगत रूप से एक-दूसरे से अलग होते हैं।
- शीर्षक: इस भाग में संबंधित जिला न्यायालय और भूमि रजिस्टर जिले के बारे में जानकारी तथा भूमि रजिस्टर खंड और फाइल संख्या का डेटा होता है। ये डेटा सामान्य प्रकृति के होते हैं।
- संपत्ति सूची: इस अनुभाग में अचल संपत्ति के स्थान और आकार के बारे में जानकारी होती है। इसमें भू-खंड संख्या, कैडस्ट्रल क्षेत्र और भूखंड का आकार शामिल हैं।
- अनुभाग I: इस भाग में मालिक या वंशानुगत भवन-अधिकार धारक के बारे में जानकारी होती है। कई मालिकों की स्थिति में अचल संपत्ति में उनके सटीक हिस्से दर्ज किए जाते हैं।
- अनुभाग II: यह यह खंड संपत्ति के सभी भारों और प्रतिबंधों का वर्णन करता है। इसमें, उदाहरण के लिए, रास्ते के अधिकार शामिल हो सकते हैं। दिवालियापन भी यहाँ दर्ज होते हैं।
- खंड III: यह अनुभाग मालिकों के लिए अक्सर सबसे महत्वपूर्ण होता है। क्योंकि इसमें तथाकथित भूमि-संपार्श्विक अधिकारों से संबंधित जानकारी होती है। इनमें बंधक, भूमि ऋण या वार्षिकी ऋण तथा ग्रहणाधिकार शामिल हैं। ये प्रविष्टियाँ तब तक बनी रहती हैं, जब तक संबंधित ऋण चुका न दिए जाएँ और विलोपन-अनुमति के साथ रजिस्टर से हटा न दिए जाएँ।
भूमि रजिस्टर कौन देख सकता है?
बहुत कम लोग ऐसे हैं, जिन्हें रजिस्टर शीट देखने की अनुमति होती है। अचल संपत्तियों के मामले में यह दायरा काफी सीमित है। इनमें शामिल हैं:
- सभी मालिक,
- लेनदार, ऋणदाता और बंधक बैंक,
- नोटरी,
- न्यायालय,
- प्राधिकरण और आधिकारिक रूप से नियुक्त व्यक्ति, जैसे विशेषज्ञ,
- वैध हित रखने वाले व्यक्ति, जैसे खरीद में रुचि रखने वाले।
संदेह की स्थिति में हित का प्रमाण देना आवश्यक है। अधिकृत व्यक्ति जानकारी प्राप्त कर सकते हैं और एक उद्धरण प्राप्त कर सकते हैं।
उद्धरण कब आवश्यक होता है?
सभी अधिकृत व्यक्ति आवेदन देकर भूमि रजिस्टर का उद्धरण प्राप्त कर सकते हैं। इसके अवसर केवल संभावित अचल संपत्ति खरीद तक सीमित नहीं हैं।
पति-पत्नी के बीच उद्धरण महत्वपूर्ण हो सकता है, यदि उदाहरण के लिए तलाक होने वाला हो। यहाँ तक कि पड़ोसियों का भी हित हो सकता है, यदि भूमि रजिस्टर उन्हें, उदाहरण के लिए, पाइपलाइन बिछाने या किसी हिस्से से वाहन चलाने का अधिकार देता हो।
कम-से-कम खरीद-समापन से पहले खरीद में रुचि रखने वालों को भी भारों की जानकारी लेने के लिए इस विषय पर ध्यान देना चाहिए। यही बात उन बैंकों पर भी लागू होती है, जो खरीद का वित्तपोषण करते हैं। इसके अलावा, सभी अन्य ऋणदाताओं को यह जाँचने में सक्षम होना चाहिए कि संपत्ति के लिए अतिरिक्त ऋण अभी भी आर्थिक रूप से उचित है या नहीं। ऋण-योग्यता जाँच के दौरान भी बैंक संभवतः उद्धरण मँगवा सकते हैं।
भूमि ऋण दर्ज करवाना
व्यवहार में अचल संपत्ति की खरीद के समय भूमि रजिस्टर का एक सबसे महत्वपूर्ण कार्य होता है। खरीदार आमतौर पर ऐसे धन से भुगतान करता है, जो कम-से-कम आंशिक रूप से ऋण से प्राप्त होता है। इन अक्सर काफी बड़ी राशियों की सुरक्षा के लिए बैंक भूमि रजिस्टर में अपना अधिकार दर्ज करवाते हैं।
भूमि ऋण की प्रविष्टि उपयोग किए गए ऋणों के क्रम में होती है। पुराने ऋणों को प्राथमिकता प्राप्त होती है। यदि मालिक या ऋणकर्ता अब ऋण की किस्तें नहीं चुका पाता, तो बैंक के पास अनिवार्य नीलामी कराने का विकल्प होता है। प्राप्त राशि का उपयोग फिर उसी क्रम में ऋण चुकाने के लिए किया जाता है।नोटिंग्स में उपयोग किया जाता है।
किसी संपत्ति की खरीद के समय खरीदार पिछले मालिक के भू-ऋण को हटवाता है और अपना भू-ऋण दर्ज करवाता है। सरल शब्दों में, खरीदार का बैंक मालिक तथा विक्रेता के ऋणदाताओं को उपलब्ध कराई गई खरीद राशि के हिस्से के भुगतान की पुष्टि करता है। यह बैंक पुष्टि खरीद के नोटरी प्रमाणीकरण तथा पुराने भू-ऋण को हटाने में सक्षम बनाती है। इसके बाद ही नए मालिक और बैंक के भू-ऋण को दर्ज किया जा सकता है।
भूमि रजिस्टर में प्रविष्टि कब संभव है?
रजिस्टर में प्रविष्टि हमेशा तब आवश्यक होती है, जब भार या दायित्व बदलते हैं या मालिकाना परिवर्तन होता है। इसके लिए आवेदन करना होता है। कोई स्वचालित प्रक्रिया नहीं है।
स्वामित्व संबंधों में होने वाले बदलाव दर्ज किए जाने चाहिए। यह उपहार या आंशिक बिक्री तथा विरासत के मामलों में भी लागू होता है। संपत्तियों के बदलते विभाजन के लिए भी यही आवश्यक है। उदाहरण के लिए, बहु-परिवारिक मकानों को स्वामित्व वाले अपार्टमेंटों में बदलना या इसी प्रकार की प्रक्रियाएँ। बैंक अपने द्वारा दिए गए बंधक से उत्पन्न भू-ऋण को भी दर्ज करवाते हैं। यह ऋण में बदलाव या पुनर्वित्तपोषण के मामलों में भी लागू होता है।
प्रविष्टियों पर शुल्क लगता है। सटीक लागत अन्य बातों के साथ-साथ संपत्ति के मूल्य और शुल्क नियमावली पर निर्भर करती है। ठोस कीमतों के बारे में भूमि रजिस्टर कार्यालय से जानकारी लेनी चाहिए।