Nel caso dell'acquisto di un immobile e in altre occasioni, il registro fondiario può svolgere un ruolo decisivo. Questo documento ufficiale contiene informazioni sull'immobile. Oltre ai dati relativi all'edificio e al terreno, vi si trovano informazioni dettagliate sul proprietario nonché sugli oneri, come diritti di passaggio, diritti di prelazione o mutui ipotecari.
Che cos'è esattamente il registro fondiario? Quale scopo ha e quali contenuti concreti comprende? Chi può consultarlo, quando e dove possono trovare questo documento gli interessati?
Il registro fondiario è un registro ufficiale
Per ogni immobile in Germania esiste un registro fondiario, ossia un foglio del registro fondiario. Dal punto di vista giuridico, si tratta di un registro ufficiale. I dettagli relativi al contenuto e alle modifiche, nonché la consultazione del registro fondiario, sono disciplinati dal regolamento del registro fondiario e dal regolamento attuativo del registro fondiario. Esistono alcune differenze regionali, ma sostanzialmente la natura di questo registro è la stessa in tutti i Länder.
Dove si trova il registro fondiario?
Il registro fondiario era, e in parte lo è ancora oggi, un documento cartaceo autentico depositato presso l'ufficio del registro fondiario. Di norma, l'ufficio del registro fondiario è situato presso il tribunale locale. In alcuni comuni può avere anche un'altra denominazione o essere annesso a un'altra autorità.
Dal 1993 le autorità possono tenere il registro anche in formato elettronico. Gli aventi diritto ricevono, su richiesta, un estratto in forma scritta. Questo registro fondiario elettronico è consultabile anche su Internet. Tuttavia, i dati sono accessibili esclusivamente agli aventi diritto.
Cosa è riportato nel registro fondiario?
Il foglio del registro relativo all'immobile contiene diversi dati che possono essere di interesse per proprietari, acquirenti, creditori e aventi diritto. La suddivisione delle informazioni segue una sistematica denominata sezioni del registro fondiario. Queste sezioni sono separate tematicamente tra loro.
- Intestazione: questa parte contiene informazioni sul tribunale locale competente e sul distretto del registro fondiario, nonché i dati relativi al volume del registro fondiario e al numero di fascicolo. Questi dati sono di carattere generale.
- Inventario: questa sezione contiene informazioni sull'ubicazione e sulle dimensioni dell'immobile. Comprende il numero di particella, il distretto catastale e la superficie del terreno.
- Sezione I: questa parte contiene informazioni sul proprietario o sul titolare del diritto di superficie. In caso di più proprietari, vengono registrate le quote esatte dell'immobile.
- Sezione II: questa La sezione descrive tutti gli oneri e le limitazioni del fondo. Può trattarsi, ad esempio, di diritti di passaggio. Anche le insolvenze sono annotate qui.
- Sezione III: questa sezione è spesso la più importante per i proprietari. Contiene infatti le informazioni sui cosiddetti diritti reali di garanzia sugli immobili. Si tratta di ipoteche, debiti fondiari o anche debiti vitalizi, nonché diritti di pegno. Queste iscrizioni rimangono valide finché i debiti in questione non vengono estinti e cancellati dal registro mediante un'autorizzazione alla cancellazione.
Chi può consultare il registro fondiario?
Sono poche le persone autorizzate a consultare una scheda del registro. Nel caso degli immobili, questa cerchia è fortemente limitata. Ne fanno parte:
- tutti i proprietari,
- creditori, finanziatori e banche ipotecarie,
- notai,
- tribunali,
- autorità e persone ufficialmente incaricate, come periti,
- persone con un interesse legittimo, come potenziali acquirenti.
In caso di dubbio, l'interesse deve essere dimostrato. Gli aventi diritto possono richiedere informazioni e ottenere un estratto.
Quando è necessario un estratto?
Tutte le persone aventi diritto possono richiedere un estratto del registro fondiario. Le occasioni non si limitano a un possibile acquisto immobiliare.
Tra coniugi, un estratto può essere importante, ad esempio, quando è imminente un divorzio. Persino i vicini possono avere un interesse, se, per esempio, il registro fondiario conferisce loro il diritto di posare una conduttura o di transitare su una sezione.
Al più tardi prima della conclusione dell'acquisto, anche i potenziali acquirenti dovrebbero occuparsi dell'argomento per verificare gli oneri. Ciò vale anche per le banche che finanziano l'acquisto. Inoltre, tutti gli altri finanziatori devono poter verificare se un ulteriore prestito per l'immobile sia ancora economicamente sostenibile. Anche nell'ambito delle verifiche della solvibilità, le banche possono eventualmente richiedere estratti.
Far iscrivere il debito fondiario
Nella pratica, una delle funzioni più importanti del registro fondiario riguarda l'acquisto di un immobile. Di norma, l'acquirente paga con fondi che provengono almeno in parte da un prestito. Per garantire queste somme, spesso considerevoli, le banche fanno iscrivere il proprio diritto nel registro fondiario.
L'iscrizione del debito fondiario avviene nell'ordine dei prestiti utilizzati. I prestiti più vecchi hanno la precedenza. Se il proprietario o il mutuatario non è più in grado di pagare il prestito, la banca ha la possibilità di procedere alla vendita forzata. Il ricavato viene quindi utilizzato per l'estinzione nell'ordineutilizzato per le quotazioni.
Quando acquista un immobile, l’acquirente fa cancellare l’ipoteca fondiaria del precedente proprietario e ne iscrive una propria. In parole semplici, la banca dell’acquirente conferma al proprietario e ai finanziatori del venditore il pagamento della quota del prezzo d’acquisto messa a disposizione. Questa conferma bancaria consente l’autenticazione notarile dell’acquisto e la cancellazione della vecchia ipoteca fondiaria. Solo allora possono essere iscritti il nuovo proprietario e l’ipoteca fondiaria della banca.
Quando è possibile un’iscrizione nel registro fondiario?
Un’iscrizione nel registro è sempre necessaria quando cambiano gli oneri o gli obblighi oppure si verifica un cambio di proprietà. A tal fine deve essere presentata una richiesta. Non esiste alcun automatismo.
Devono essere iscritte le modifiche ai rapporti di proprietà. Ciò vale anche in caso di donazioni, vendite parziali o successioni. Lo stesso vale per le modifiche alla suddivisione degli immobili. Ne sono esempi la trasformazione di edifici plurifamiliari in appartamenti di proprietà o procedimenti simili. Anche le banche fanno iscrivere l’ipoteca fondiaria derivante dai mutui concessi. Ciò vale anche in caso di modifiche del finanziamento o di finanziamenti successivi.
Le iscrizioni sono soggette a pagamento. I costi esatti dipendono, tra l’altro, dal valore dell’immobile e dal tariffario. I prezzi concreti devono essere richiesti presso l’ufficio del registro fondiario.