Przy zakupie nieruchomości, a także przy innych okazjach, księga wieczysta może odgrywać decydującą rolę. Ten urzędowy dokument zawiera informacje o nieruchomości. Oprócz danych dotyczących budynku i działki znajdują się w nim szczegółowe informacje o właścicielu oraz obciążeniach, takich jak służebności przejazdu i przechodu, prawa pierwokupu lub kredyty hipoteczne.
Czym dokładnie jest księga wieczysta? Jaki jest jej cel i jaka jest jej konkretna zawartość? Kto i kiedy może uzyskać do niej wgląd oraz gdzie zainteresowani mogą znaleźć ten dokument?
Księga wieczysta jest urzędowym rejestrem
Dla każdej nieruchomości w Niemczech istnieje księga wieczysta lub karta księgi wieczystej. Z prawnego punktu widzenia jest to urzędowy rejestr. Szczegóły dotyczące zawartości i zmian oraz dostępu do księgi wieczystej regulują ustawa o księgach wieczystych i rozporządzenie w sprawie ksiąg wieczystych. Istnieją pewne różnice regionalne, jednak zasadniczo charakter tego rejestru jest taki sam we wszystkich krajach związkowych.
Gdzie znajduje się księga wieczysta?
Księga wieczysta była i częściowo nadal jest rzeczywistym dokumentem przechowywanym w urzędzie ksiąg wieczystych. Urząd ksiąg wieczystych mieści się zazwyczaj przy sądzie rejonowym. W niektórych gminach może nosić inną nazwę lub być podporządkowany innemu organowi.
Od 1993 roku organy mogą prowadzić rejestr również w formie elektronicznej. Osoby uprawnione otrzymują na wniosek wypis w formie pisemnej. Dostęp do tej elektronicznej księgi wieczystej jest możliwy również przez Internet. Dane są jednak dostępne wyłącznie dla osób uprawnionych.
Co znajduje się w księdze wieczystej?
Karta księgi wieczystej nieruchomości zawiera różne dane, które mogą być istotne dla właścicieli, kupujących, wierzycieli i osób uprawnionych. Podział informacji opiera się na systematyce nazywanej działami księgi wieczystej. Działy te są od siebie oddzielone tematycznie.
- Nagłówek: Ta część zawiera informacje o właściwym sądzie rejonowym i okręgu ksiąg wieczystych, a także dane dotyczące tomu księgi wieczystej i numeru akt. Dane te mają charakter ogólny.
- Wykaz nieruchomości: Ten dział zawiera informacje o położeniu i wielkości nieruchomości. Należą do nich numer działki, obręb oraz powierzchnia działki.
- Dział I: Ta część zawiera informacje o właścicielu lub uprawnionym z tytułu prawa zabudowy. W przypadku kilku właścicieli odnotowuje się dokładne udziały w nieruchomości.
- Dział II: Ten Dział opisuje wszystkie obciążenia i ograniczenia nieruchomości. Mogą to być na przykład prawa przejazdu. W tym miejscu odnotowuje się również niewypłacalność.
- Dział III: Ten dział jest często najważniejszy dla właścicieli. Zawiera bowiem informacje o tak zwanych prawach rzeczowych zabezpieczających wierzytelności. Są to hipoteki, długi gruntowe lub także długi rentowe oraz prawa zastawu. Wpisy te pozostają ważne do momentu spłaty odpowiednich zobowiązań i wykreślenia ich z rejestru na podstawie zgody na wykreślenie.
Kto może przeglądać księgę wieczystą?
Tylko nieliczne osoby mogą przeglądać kartę rejestrową. W przypadku nieruchomości krąg ten jest znacznie ograniczony. Należą do nich:
- wszyscy właściciele,
- wierzyciele, kredytodawcy i banki hipoteczne,
- notariusze,
- sądy,
- organy i osoby urzędowo powołane, takie jak biegli,
- osoby mające uzasadniony interes, takie jak potencjalni nabywcy.
W razie wątpliwości interes należy udowodnić. Osoby uprawnione mogą zasięgać informacji i otrzymać odpis.
Kiedy wymagany jest odpis?
Wszystkie uprawnione osoby mogą złożyć wniosek o odpis księgi wieczystej. Możliwości te nie ograniczają się do potencjalnego zakupu nieruchomości.
W małżeństwie odpis może być ważny, gdy na przykład zbliża się rozwód. Nawet sąsiedzi mogą mieć interes, jeśli księga wieczysta przyznaje im na przykład prawo do ułożenia przewodu lub przejazdu przez określony odcinek.
Najpóźniej przed zawarciem umowy sprzedaży potencjalni nabywcy powinni zająć się tym tematem, aby sprawdzić obciążenia. Dotyczy to również banków finansujących zakup. Ponadto wszyscy pozostali kredytodawcy muszą móc sprawdzić, czy dodatkowy kredyt na nieruchomość jest nadal opłacalny. Banki mogą również żądać odpisów w ramach weryfikacji zdolności kredytowej.
Wpis hipoteki do księgi wieczystej
Jedno z najważniejszych praktycznych zadań księgi wieczystej dotyczy zakupu nieruchomości. Nabywca z reguły płaci środkami, które przynajmniej częściowo pochodzą z kredytu. Banki dokonują wpisu do księgi wieczystej w celu zabezpieczenia tych często znacznych kwot.
Wpis hipoteki odbywa się w kolejności zaciągniętych kredytów. Starsze kredyty mają pierwszeństwo. Jeżeli właściciel lub kredytobiorca nie jest już w stanie obsługiwać kredytu, bank ma możliwość wszczęcia egzekucji z nieruchomości w drodze przymusowej licytacji. Uzyskane środki są następnie przeznaczane na spłatę w kolejnościwykorzystywanych notowań.
Przy zakupie nieruchomości kupujący zleca wykreślenie hipoteki dotychczasowego właściciela i wpisuje własną. Mówiąc w uproszczeniu, bank kupującego potwierdza właścicielowi oraz kredytodawcom sprzedającego wypłatę udostępnionej części ceny zakupu. To potwierdzenie bankowe umożliwia notarialne poświadczenie zakupu oraz wykreślenie starej hipoteki. Dopiero wtedy można wpisać nowego właściciela oraz hipotekę banku.
Kiedy możliwy jest wpis do księgi wieczystej?
Wpis do rejestru jest zawsze wymagany, gdy zmieniają się obciążenia lub obowiązki albo dochodzi do zmiany właściciela. W tym celu należy złożyć wniosek. Nie następuje to automatycznie.
Należy wpisywać zmiany dotyczące stosunków własnościowych. Dotyczy to również darowizn, sprzedaży części nieruchomości oraz spadków. To samo dotyczy zmieniającego się podziału obiektów. Przykładem mogą być przekształcenia budynków wielorodzinnych w lokale stanowiące odrębną własność lub podobne czynności. Banki wpisują również hipotekę powstającą w związku z udzielonymi przez nie kredytami hipotecznymi. Dotyczy to także zmian warunków kredytu lub refinansowania.
Wpisy podlegają opłatom. Dokładne koszty zależą między innymi od wartości nieruchomości oraz taryfy opłat. Konkretne ceny można ustalić w sądzie wieczystoksięgowym.