Gayrimenkul satın alırken ve diğer durumlarda tapu sicili belirleyici bir rol oynayabilir. Bu resmi belge taşınmaza ilişkin bilgileri içerir. Bina ve arsaya ait verilerin yanı sıra burada malik hakkında ayrıntılı bilgiler ile geçiş hakları, önalım hakları veya ipotek kredileri gibi takyidatlar da yer alır.
Tapu sicili tam olarak nedir? Amacı ve somut içeriği nedir? Kim, ne zaman inceleyebilir ve ilgililer bu belgeyi nerede bulabilir?
Tapu sicili resmi bir sicildir
Almanya’daki her gayrimenkul için bir tapu sicili veya tapu sicili sayfası bulunur. Hukuken bu, resmi bir sicildir. İçeriğe ve değişikliklere ilişkin ayrıntılar ile tapu sicilinin incelenmesi Tapu Sicili Yönetmeliği ve Tapu Sicili Uygulama Yönetmeliği tarafından düzenlenir. Bölgesel bazı farklılıklar vardır; ancak bu sicilin niteliği esas olarak tüm eyaletlerde aynıdır.
Tapu sicili nerede bulunur?
Tapu sicili geçmişte ve kısmen bugün hâlâ, tapu sicil müdürlüğünde muhafaza edilen gerçek bir belgedir. Tapu sicil müdürlüğü genellikle yerel mahkeme bünyesinde bulunur. Bazı belediyelerde farklı bir ad taşıyabilir veya başka bir kuruma bağlı olabilir.
1993’ten beri makamlar sicili elektronik biçimde de tutabilmektedir. Yetkili kişiler başvuru üzerine yazılı biçimde bir örnek alabilir. Bu elektronik tapu siciline internet üzerinden de erişilebilir. Ancak veriler yalnızca yetkili kişilerin erişimine açıktır.
Tapu sicilinde neler yer alır?
Gayrimenkule ilişkin sicil sayfası, malikler, alıcılar, alacaklılar ve yetkili kişiler için önemli olabilecek çeşitli verileri içerir. Bilgilerin düzenlenmesi, tapu sicili bölümleri adı verilen bir sistematiği izler. Bu bölümler konu bakımından birbirinden ayrılmıştır.
- Başlık: Bu kısım yetkili yerel mahkeme ve tapu sicili bölgesine ilişkin bilgilerin yanı sıra tapu sicili cildi ve dosya numarasına ait verileri içerir. Bu veriler genel niteliktedir.
- Envanter kaydı: Bu bölüm gayrimenkulün konumu ve büyüklüğüne ilişkin bilgileri içerir. Bunlar arasında parsel numarası, kadastro bölgesi ve arsanın büyüklüğü yer alır.
- I. Bölüm: Bu kısım malik veya üst hakkı sahibine ilişkin bilgileri içerir. Birden fazla malik bulunması hâlinde gayrimenkul üzerindeki kesin paylar kaydedilir.
- II. Bölüm: Bu Bölüm, taşınmazın tüm yükümlülüklerini ve kısıtlamalarını açıklar. Bunlar, örneğin geçiş hakları olabilir. İflaslar da burada kaydedilir.
- Bölüm III: Bu bölüm, malik açısından çoğu zaman en önemli bölümdür. Çünkü burada sözde taşınmaz rehin haklarına ilişkin bilgiler yer alır. Bunlar ipotekler, arsa borçları veya irat borçları ile rehin haklarıdır. Bu kayıtlar, ilgili borçlar ödenene ve bir terkin izniyle sicilden silinene kadar geçerliliğini korur.
Tapu sicilini kim inceleyebilir?
Bir sicil sayfasını incelemesine izin verilen kişi sayısı azdır. Taşınmazlarda bu çevre büyük ölçüde sınırlandırılmıştır. Bunlar şunlardır:
- tüm malikler,
- alacaklılar, kredi verenler ve ipotek bankaları,
- noterler,
- mahkemeler,
- bilirkişiler gibi makamlar ve resmen atanmış kişiler,
- satın almakla ilgilenen kişiler gibi haklı menfaati bulunan kişiler.
Şüphe durumunda menfaat kanıtlanmalıdır. Yetkili kişiler bilgi talep edebilir ve bir örnek alabilir.
Bir örnek ne zaman gereklidir?
Tapu sicilinden bir örneği, tüm yetkili kişiler başvuru üzerine talep edebilir. Bunun için söz konusu durumlar yalnızca olası bir taşınmaz satın alımıyla sınırlı değildir.
Eşler arasında, örneğin boşanma gündemdeyse, bir örnek önemli olabilir. Komşuların dahi menfaati olabilir; örneğin tapu sicili onlara bir hat döşeme veya bir bölümden araçla geçme hakkı veriyorsa.
En geç satın alma sözleşmesi imzalanmadan önce, satın almakla ilgilenen kişiler de yükümlülükleri görebilmek için bu konuyla ilgilenmelidir. Bu durum, satın almayı finanse eden bankalar için de geçerlidir. Ayrıca diğer tüm kredi verenler, taşınmaz için ek bir kredinin hâlâ ekonomik açıdan uygun olup olmadığını kontrol edebilmelidir. Bankalar, kredi değerliliği incelemeleri kapsamında da örnek talep edebilir.
Arsa borcunu kaydettirmek
Uygulamada tapu sicilinin en önemli görevlerinden biri taşınmaz satın alımıyla ilgilidir. Alıcı, kural olarak en azından kısmen bir krediye dayanan kaynaklarla ödeme yapar. Bankalar, çoğu zaman yüksek olan bu tutarları güvence altına almak için tapu siciline kaydolurlar.
Arsa borcunun kaydı, kullanılan kredilerin sırasına göre yapılır. Daha eski krediler önceliklidir. Malik veya kredi borçlusu krediyi artık ödeyemezse, bankanın cebri satış imkânı vardır. Elde edilen gelir daha sonra ödeme sırasına göre borcun kapatılmasında kullanılır.notlandırmalarda kullanılır.
Bir taşınmaz satın alındığında alıcı, önceki malikin ipoteğini sildirir ve kendi ipoteğini tescil ettirir. Basitleştirilmiş şekilde ifade etmek gerekirse, alıcının bankası malike ve satıcının kredi verenlerine, satış bedelinin sağlanan kısmının ödeneceğini teyit eder. Bu banka teyidi, satışın noter tarafından onaylanmasını ve eski ipoteğin silinmesini mümkün kılar. Ancak bundan sonra yeni malik ve bankanın ipoteği tescil edilebilir.
Tapu siciline ne zaman kayıt yapılabilir?
Sicile kayıt, yükümlülükler veya borçlar değiştiğinde ya da malik değişikliği olduğunda her zaman gereklidir. Bunun için başvuru yapılmalıdır. Otomatik bir işlem söz konusu değildir.
Malikiyet durumundaki değişiklikler tescil edilmelidir. Bu, bağışlar, kısmi satışlar ve miraslar için de geçerlidir. Taşınmazların bölünme durumlarının değişmesi de aynı şekilde kayıt gerektirir. Örneğin çok aileli konutların kat mülkiyetli dairelere dönüştürülmesi veya benzeri işlemler söz konusu olabilir. Bankalar da kullandırdıkları ipoteklerden doğan ipoteği tescil ettirebilir. Bu, kredi değişiklikleri veya yeniden finansman durumlarında da geçerlidir.
Kayıt işlemleri ücretlidir. Kesin maliyetler, diğer hususların yanı sıra taşınmazın değerine ve ücret tarifesine bağlıdır. Somut ücretler tapu sicil müdürlüğünden öğrenilmelidir.