Lors de l’achat d’un bien immobilier ainsi qu’à d’autres occasions, le registre foncier peut jouer un rôle décisif. Ce document officiel contient des informations sur le bien. Outre les données relatives au bâtiment et au terrain, il fournit des informations détaillées sur le propriétaire ainsi que sur les charges telles que les droits de passage, les droits de préemption ou les prêts hypothécaires.
Qu’est-ce exactement que le registre foncier ? Quel est son objectif et quel en est le contenu concret ? Qui peut le consulter, quand, et où les personnes intéressées peuvent-elles trouver ce document ?
Le registre foncier est un registre officiel
Chaque bien immobilier situé en Allemagne possède un registre foncier ou une feuille du registre foncier. Juridiquement, il s’agit d’un registre officiel. Les détails relatifs à son contenu et à ses modifications ainsi que la consultation du registre foncier sont régis par le règlement du registre foncier et le règlement d’application du registre foncier. Il existe quelques différences régionales, mais le caractère de ce registre est essentiellement identique dans tous les Länder.
Où trouver le registre foncier ?
Le registre foncier était, et est encore parfois aujourd’hui, un véritable document conservé au bureau du registre foncier. Celui-ci est généralement rattaché au tribunal d’instance. Dans certaines communes, il peut également porter un autre nom ou être rattaché à une autre autorité.
Depuis 1993, les autorités peuvent également tenir le registre sous forme électronique. Les personnes habilitées obtiennent sur demande un extrait sous forme écrite. Ce registre foncier électronique est également consultable sur Internet. Les données ne sont toutefois accessibles qu’aux personnes habilitées.
Que contient le registre foncier ?
La feuille du registre relative au bien immobilier contient différentes données susceptibles d’intéresser les propriétaires, les acheteurs, les créanciers et les personnes habilitées. La répartition des informations suit une systématique appelée divisions du registre foncier. Ces divisions sont séparées thématiquement les unes des autres.
- En-tête : cette partie contient des informations sur le tribunal d’instance compétent et le ressort du registre foncier, ainsi que les données relatives au volume du registre foncier et au numéro de dossier. Ces données sont de nature générale.
- État descriptif : cette division contient des informations sur la situation et la superficie du bien immobilier. Cela comprend le numéro de parcelle, le cadastre et la superficie du terrain.
- Division I : cette partie contient des informations sur le propriétaire ou le titulaire d’un droit de superficie. Lorsque plusieurs propriétaires sont concernés, les quotes-parts exactes du bien immobilier y sont consignées.
- Division II : cette Cette section décrit toutes les charges et restrictions grevant le bien immobilier. Il peut s’agir, par exemple, de droits de passage. Les procédures d’insolvabilité y sont également mentionnées.
- Section III : cette section est souvent la plus importante pour les propriétaires. Elle contient en effet les informations relatives aux droits de garantie immobilière. Il s’agit d’hypothèques, de dettes foncières ou encore de dettes viagères ainsi que de droits de gage. Ces inscriptions restent en vigueur jusqu’à ce que les dettes concernées soient remboursées et radiées du registre au moyen d’une autorisation de radiation.
Qui peut consulter le registre foncier ?
Seules quelques personnes peuvent consulter une fiche du registre. Pour les biens immobiliers, ce cercle est très limité. Il comprend :
- tous les propriétaires,
- les créanciers, prêteurs et banques hypothécaires,
- les notaires,
- les tribunaux,
- les autorités et les personnes officiellement désignées, telles que les experts,
- les personnes justifiant d’un intérêt légitime, comme les acquéreurs potentiels.
En cas de doute, l’intérêt doit être justifié. Les personnes habilitées peuvent demander des informations et obtenir un extrait.
Quand un extrait est-il nécessaire ?
Toutes les personnes habilitées peuvent demander un extrait du registre foncier. Les situations concernées ne se limitent pas à un éventuel achat immobilier.
Entre époux, un extrait peut être important lorsqu’un divorce est, par exemple, imminent. Même les voisins peuvent avoir un intérêt si, par exemple, le registre foncier leur accorde le droit de poser une canalisation ou de circuler sur une section.
Au plus tard avant la conclusion d’un achat, les acquéreurs potentiels devraient également s’intéresser à ce sujet afin de prendre connaissance des charges. Cela vaut également pour les banques qui financent l’achat. En outre, tous les autres prêteurs doivent pouvoir vérifier si un prêt supplémentaire pour le bien immobilier reste économiquement viable. Dans le cadre de contrôles de solvabilité, les banques peuvent également demander des extraits.
Faire inscrire la dette foncière
Dans la pratique, le registre foncier joue l’un de ses rôles les plus importants lors de l’achat d’un bien immobilier. En règle générale, l’acheteur paie avec des fonds provenant, au moins en partie, d’un prêt. Pour garantir ces sommes souvent considérables, les banques se font inscrire au registre foncier.
L’inscription de la dette foncière s’effectue dans l’ordre des crédits utilisés. Les prêts plus anciens sont prioritaires. Si le propriétaire ou l’emprunteur n’est plus en mesure de rembourser le prêt, la banque peut demander une vente forcée. Le produit de la vente est alors affecté au remboursement dans l’ordredes cotations utilisées.
Lors de l’achat d’un bien immobilier, l’acheteur fait supprimer la charge foncière de l’ancien propriétaire et fait inscrire la sienne. En termes simplifiés, la banque de l’acheteur confirme alors au propriétaire ainsi qu’aux prêteurs du vendeur le versement de la part mise à disposition du prix d’achat. Cette confirmation bancaire permet l’authentification notariale de l’achat ainsi que la suppression de l’ancienne charge foncière. Ce n’est qu’ensuite que le nouveau propriétaire et la charge foncière de la banque peuvent être inscrits.
Quand une inscription au registre foncier est-elle possible ?
Une inscription au registre est toujours nécessaire lorsque les charges ou les obligations changent ou lorsqu’un changement de propriétaire intervient. Une demande doit alors être déposée. Il n’existe aucun automatisme.
Les modifications des rapports de propriété doivent être inscrites. Cela vaut également pour les donations, les ventes partielles ainsi que les successions. Il en va de même pour les divisions changeantes des biens. Il peut s’agir, par exemple, de transformations d’immeubles collectifs en appartements en copropriété ou d’opérations similaires. Les banques font également inscrire la charge foncière résultant des hypothèques qu’elles ont accordées. Cela vaut aussi en cas de modification de prêt ou de refinancement consécutif.
Les inscriptions sont soumises à des frais. Les coûts exacts dépendent notamment de la valeur du bien immobilier ainsi que du barème des frais. Les tarifs concrets sont à demander auprès du bureau du registre foncier.