При покупке недвижимости, а также в других случаях поземельная книга может играть решающую роль. Этот официальный документ содержит сведения об объекте. Помимо данных о здании и земельном участке, здесь приводятся подробные сведения о собственнике, а также об обременениях, таких как права прохода и проезда, преимущественные права покупки или ипотечные кредиты.
Что именно представляет собой поземельная книга? Каково её назначение и каково её конкретное содержание? Кто и когда имеет право ознакомиться с ней и где заинтересованные лица могут найти этот документ?
Поземельная книга — официальный реестр
Для каждой недвижимости в Германии существует поземельная книга, то есть лист поземельной книги. С юридической точки зрения это официальный реестр. Подробности о содержании и изменениях, а также доступ к поземельной книге регулируются Положением о поземельной книге и Распоряжением о поземельной книге. Существуют некоторые региональные различия, однако в основном характер этого реестра одинаков во всех федеральных землях.
Где находится поземельная книга?
Поземельная книга была и частично до сих пор является настоящим документом, который хранится в ведомстве по ведению поземельной книги. Как правило, это ведомство находится при участковом суде. В некоторых муниципалитетах оно может носить другое название или относиться к другому ведомству.
С 1993 года ведомства могут вести реестр также в электронной форме. Уполномоченные лица по заявлению получают выписку в письменной форме. С этой электронной поземельной книгой также можно ознакомиться в интернете. Однако данные доступны только уполномоченным лицам.
Что указано в поземельной книге?
Лист реестра объекта недвижимости содержит различные данные, которые могут представлять интерес для собственников, покупателей, кредиторов и уполномоченных лиц. Структура сведений следует системе, называемой разделами поземельной книги. Эти разделы тематически отделены друг от друга.
- Заголовок: В этой части содержатся сведения о компетентном участковом суде и районе ведения поземельной книги, а также данные о томе поземельной книги и номере дела. Эти данные носят общий характер.
- Реестр объектов: В этом разделе содержатся сведения о местоположении и размере недвижимости. К ним относятся номер земельного участка, кадастровый район и площадь земельного участка.
- Раздел I: В этой части содержатся сведения о собственнике или владельце права застройки. При наличии нескольких собственников фиксируются точные доли в недвижимости.
- Раздел II: Этот Раздел описывает все обременения и ограничения земельного участка. Например, речь может идти о праве прохода или проезда. Здесь также отмечаются случаи банкротства.
- Раздел III: Для собственников этот раздел часто является самым важным. Ведь он содержит сведения о так называемых вещных правах обеспечения. К ним относятся ипотеки, поземельные долги, рентные долги, а также залоговые права. Эти записи сохраняются до тех пор, пока соответствующие долги не будут погашены и удалены из реестра на основании разрешения на погашение записи.
Кто имеет право ознакомиться с поземельной книгой?
Лишь немногие лица могут ознакомиться с листом реестра. В отношении недвижимости этот круг значительно ограничен. К ним относятся:
- все собственники,
- кредиторы, кредитодатели и ипотечные банки,
- нотариусы,
- суды,
- органы власти и официально назначенные лица, например эксперты,
- лица с законным интересом, например потенциальные покупатели.
В сомнительных случаях наличие интереса необходимо доказать. Уполномоченные лица могут запросить информацию и получить выписку.
Когда требуется выписка?
Все уполномоченные лица могут запросить выписку из поземельной книги по заявлению. При этом такие случаи не ограничиваются возможной покупкой недвижимости.
Между супругами выписка может иметь значение, если, например, предстоит развод. Даже соседи могут быть заинтересованы, если поземельная книга, например, предоставляет им право проложить коммуникацию или проехать по определённому участку.
Не позднее заключения договора купли-продажи потенциальным покупателям также следует заняться этим вопросом, чтобы ознакомиться с обременениями. Это касается и банков, финансирующих покупку. Кроме того, все остальные кредитодатели должны иметь возможность проверить, является ли ещё экономически целесообразным предоставление дополнительного кредита на недвижимость. В рамках проверки кредитоспособности банки также могут запросить выписки.
Внесение поземельного долга в реестр
Одной из важнейших практических задач поземельной книги является её использование при покупке недвижимости. Как правило, покупатель оплачивает её средствами, которые хотя бы частично получены за счёт кредита. Для обеспечения этих зачастую значительных сумм банки регистрируют свои права в поземельной книге.
Запись поземельного долга производится в порядке использованных кредитов. Более ранние кредиты имеют приоритет. Если собственник или заёмщик больше не может обслуживать кредит, банк получает возможность инициировать принудительную продажу. Выручка затем направляется на погашение в порядкеиспользуемых котировок.
При покупке недвижимости покупатель удаляет запись о земельном залоге прежнего владельца и вносит собственную. При этом, упрощённо говоря, банк покупателя подтверждает владельцу, а также кредиторам продавца выплату предоставленной части покупной суммы. Это банковское подтверждение позволяет нотариально заверить сделку купли-продажи и удалить старую запись о земельном залоге. Только после этого в реестр могут быть внесены новый владелец и земельный залог банка.
Когда возможна запись в поземельную книгу?
Запись в реестр всегда требуется, когда изменяются обременения или обязательства либо происходит смена владельца. Для этого необходимо подать заявление. Автоматически это не происходит.
Вносятся изменения в правоотношения собственности. Это также относится к дарению, частичной продаже и наследованию. То же самое требуется при изменении структуры объектов. Например, это может быть преобразование многоквартирных домов в отдельные квартиры или аналогичные процессы. Кроме того, банки регистрируют земельный залог, возникающий из предоставленных ими ипотечных кредитов. Это также действует при изменении кредитного договора или рефинансировании.
За внесение записей взимается плата. Точные расходы зависят, в частности, от стоимости недвижимости и тарифного порядка. Конкретные цены следует уточнять в учреждении, ведущем поземельную книгу.