Over dit appartement
+++ 490 € VVE-KOSTEN? JUIST HIER LOONT EEN TWEEDE BLIK +++
Op het eerste gezicht vallen de VVE-kosten van 490 € op. Bij een tweede blik verandert het beeld fundamenteel en komt een echt vermogensvoordeel aan het licht: Precies 134,33 € daarvan vloeit elke maand rechtstreeks naar de onderhoudsreserve. De vereniging van eigenaars (VvE) beschikte eind 2025 over een uitzonderlijk hoge totale reserve van circa 511.094 € – en de belangrijkste grote onderdelen van het gebouw zijn al grondig gemoderniseerd.
Het actuele exploitatieplan bevestigt officieel de 490 € per maand, inclusief deze toekomstbestendige reserveringsbijdrage. U koopt hier dus geen achterstallig onderhoud, maar aandelen in een aanzienlijk banksaldo.
Te koop staat een direct beschikbare, gerenoveerde en instapklare 2-kamerwoning met één balkon per kamer. Met exact 65,81 m² woonoppervlak op de 1e verdieping in een rustige en gewilde woonanlage in Waldbronn-Busenbach. De woning is drempelarm bereikbaar.
+++ VASTE PRIJS: 6,55 % bruto rendement (6,13 % inclusief bijkomende kosten) +++
📊 Rendement & uw aankoopvoordeel in Waldbronn
Koop zonder makelaarscourtage rechtstreeks van de eigenaar en bespaar de volledige koperscourtage van 3,57 % (5.176 € besparing)!
• Koopprijs (vaste prijs incl. inventaris): 145.000 € (ca. 2.196 €/m²)
• Marktgemiddelde Waldbronn: ca. 3.279 €/m² – u koopt ver onder de waarde!
• Reden voor de korting: Strategische opschoning van de portefeuille. Geen biedingsronde! Wie als eerste met een financieringsbevestiging toezegt, krijgt de toewijzing.
De cijfers in detail:
• Geschatte bijkomende aankoopkosten (ca. 7 %): ca. 10.000 €
• Totale investeringskosten (bruto aankoopprijs): ca. 155.000 €
• Maandelijkse kale huur: 792 € (ca. 12 €/m² zonder meubileringsopslag)
• Jaarlijkse netto kale huur: 9.504 €
🔒 Bewijs van de huurprijsindex (stand 2026): De berekende 12 €/m² zijn volledig rechtszeker. Ze liggen in het gezonde middensegment van de gebruikelijke vergelijkbare huur voor Waldbronn (marktbandbreedte: 10,50 € tot 15,03 €/m²; Ø-waarden: 11,33 € tot 12,29 €/m² volgens actuele vastgoeddata-/huurprijsindexanalyses 2026).
➡️ Bruto rendement (op uitsluitend de koopprijs): 6,55 % (9.504 € jaarhuur / 145.000 € koopprijs)
➡️ Bruto rendement (op totale kosten): 6,13 % (9.504 € jaarhuur / 155.000 € bruto aankoopprijs)
+++ BEWIJS IN PLAATS VAN BELOFTES: WAT AL GEREALISEERD IS +++
De daadkracht en professionaliteit van een vereniging van eigenaars blijken uit haar daden, niet uit intentieverklaringen. In de afgelopen jaren zijn de belangrijkste en duursteDe belangrijkste gebouwonderdelen van het huis zijn al volledig gemoderniseerd en volledig uit de bestaande reserves betaald, zonder de eigenaars te belasten:
• 2017: De grote personenlift werd technisch grondig gemoderniseerd.
• 2018: De dakmodernisering werd volledig en vakkundig uitgevoerd.
• 2019: Installatie van een hypermoderne, toekomstbestendige hybride centrale verwarming (lucht-waterwarmtepomp gecombineerd met gascondensatietechniek).
• 2020: Alle stijgleidingventielen in het gebouw werden vernieuwd.
• 2022: Een nieuwe, representatieve voordeur werd geplaatst.
• 2026: Verdere belangrijke brandveiligheids- en brandweermaatregelen worden momenteel actief uitgevoerd.
Het gehele wooncomplex wordt al vele jaren continu en betrouwbaar beheerd door dezelfde gevestigde vastgoedbeheerder. Juist de reeds in 2019 gerealiseerde hybride verwarming laat duidelijk zien: Grote, toekomstgerichte thema’s worden hier door de eigenaars niet alleen besproken, maar daadwerkelijk consequent uitgevoerd: U koopt niet in een huis met een lege kas en een onopgeloste verwarmingskwestie. U investeert in een financieel gezonde, kapitaalkrachtige gemeenschap die al fors heeft geïnvesteerd en nog steeds over een uitzonderlijk hoge financiële buffer beschikt.
Fittingen en kenmerken, zoals beschreven
+++ 2 GROTE KAMERS – 2 BALKONS – OPTIE VOOR OPEN WOONKEUKEN +++
De plattegrond van deze woning biedt een zeldzame en uiterst flexibele indeling, die maximale ruimtelijkheid voelbaar maakt. De hoofdkamers zijn met ca. 18,5 m² en 19,3 m² vrijwel even groot, vierkant ingedeeld en bieden uitstekende plaatsingsmogelijkheden. Beide ruimtes zijn volledig onafhankelijk van elkaar direct bereikbaar via de ca. 1,30 m brede, centrale hal.
Het absolute hoogtepunt: elke kamer beschikt over een eigen, afzonderlijk balkon op het westen met vrij uitzicht op het groen. Daardoor is de doordachte plattegrond uitstekend geschikt voor eigen bewoning, stellen die behoefte hebben aan een thuiskantoor, seniorenbewoning, klassieke langdurige verhuur of als rendabele gedeelde woning zonder dat een bewoner wordt benadeeld.
Waardevol potentieel voor moderniseerders: de scheidingswand tussen de keuken en de linkerkamer is volgens eerste inzichten uitgevoerd als lichte constructie. Onder voorbehoud van een constructieve controle (architect/constructeur) en goedkeuring van de VvE zou deze keuken kunnen worden geopend. Zo kan een lichte woon- en eetruimte met moderne, open woonkeuken en directe toegang tot het balkon worden gerealiseerd, wat de woon- en wederverkoopwaarde nog aanzienlijk verhoogt.
+++ GEMODERNISEERD, VERZORGD & DIRECT GEBRUIKSKLAAR +++
De woning verkeert in een verzorgde, pas gerenoveerde staat en kan zonder renovatieachterstand direct worden betrokken of naadloos opnieuw worden verhuurd:
• Schilderwerk: Vers wit geschilderd – licht, schoon en instapklaar.
• Elektriciteit: In de woning gemoderniseerd en vakkundig uitgebreid voor de huidige eisen.
• Schakelaars: Hoogwaardig schakelmateriaal van het Duitse kwaliteitsmerk JUNG AS 500 geïnstalleerd.
• Veiligheid: Gemoderniseerde groepenkast inclusief moderne FI-aardlekschakelaar.
• Badkamer: Eigentijds gemoderniseerd, voorzien van een douche en een modern Geberit-toilet.
• Keuken: Functionele inbouwkeuken inclusief alle elektrische apparaten en geïntegreerde wasmachine.
• Comfort: Grote personenlift in het gebouw voor comfortabele, drempelarme toegang van de kelder tot de woning, zonder zwaar te hoeven tillen.
• Bergruimte: Twee afzonderlijke, droge kelderbergingen bieden uitzonderlijk veel ruimte.
• Ontspanning: Twee zonnige balkons op het westen voor ontspannen uren in het groen.
+++ MASSIEVE CONSTRUCTIE ALS NATUURLIJKE KLIMAATOPSLAG +++
Het gebouw werd oorspronkelijk ontworpen als hoogwaardige seniorenresidentie. Daaruit vloeien tot op heden onschatbare bouwkundige voordelen voort: Extreem massieve bouwwijze met circa 20 cm dikke Betonnen buitenmuren, royale ontsluitingsruimtes, brede gangen en een duurzame constructie. Bouwfysisch biedt de massieve betonkern een enorme thermische massa. In het dagelijks gebruik fungeert deze als een trage energieopslag: in de zomer absorberen de dikke muren de warmte van overdag en houden ze de ruimtes aangenaam koel, terwijl ze in de winter de warmte van de hybride verwarming opslaan en gelijkmatig afgeven. Dat is gunstig voor uw portemonnee en zorgt voor een fantastisch binnenklimaat.
+++ VOLLEDIGE INVENTARIS IN DE KOOPPRIJS INBEGREPEN +++
In de vaste prijs van € 145.000 is de volledige, hoogwaardige inventaris al inbegrepen. Tot de verkoop behoren onder andere de inbouwkeuken, wasmachine, koel-/vriescombinatie, fornuis met kookplaat, magnetron, twee moderne Samsung Smart-tv's, twee grote PAX-kledingkasten en tafels en stoelen. Voor beleggers een enorm fiscaal voordeel: omdat de inventaris in de koopovereenkomst afzonderlijk wordt vermeld, wordt de grondslag voor de Belastingdienst verlaagd. Daardoor bespaart u direct geld op de overdrachtsbelasting!
Overige gevallen
+++ VvE-FINANCIËN: HOOG BANKTEGOED IN PLAATS VAN ONDERHOUDSACHTERSTAND +++
Van de servicekosten (€ 490) vloeit € 134,33 rechtstreeks naar de onderhoudsreserve. De verwarmingskosten (2025: € 1.960 p.j. / € 163 per maand) waren historisch extreem hoog, omdat de woning als all-in-WG aan meerdere werkende beroepsbeoefenaars zonder stimulans tot besparing was verhuurd.
Realistische servicekosten bij normaal gebruik:
• Werkelijke exploitatiekosten: € 490 minus de reserveringsbijdrage = € 355,67.
• Besparing op verwarmingskosten: Daalt bij normaal gebruik van € 163 naar ca. € 80 (servicekosten dalen naar ~€ 407).
• Normale reserve: Marktconform voor dit bouwjaar is 9–12 €/m² p.j. (ca. € 50–65/maand). De huidige reserveringsbijdrage is tweemaal zo hoog om gericht vermogen op te bouwen.
• Perspectief: Na afronding van de geplande maatregelen kan de reserveringsbijdrage tot het normale niveau (~€ 60) worden verlaagd. Dat bespaart nog eens € 74 per maand.
• Effectieve servicekosten in het dagelijks leven: Na aanpassing van verwarmingskosten en reserve betaalt u slechts ca. € 195 tot € 210 per maand!
+++ 2026: CIRCA € 183.400 AAN MAATREGELEN – ENORME BUFFER BLIJFT +++
Besloten zijn: brandweertoegang, laddersplatforms, brandwerende deuren en het kappen van bomen voor in totaal ca. € 183.399 bruto. Zelfs bij volledige benutting blijft van de reserve van € 511.094 rekenkundig ca. € 327.700 buffer op de VvE-rekening over! Dat komt overeen met ca. € 5.650 resterende buffer per elk van de 58 wooneenheden. De jaarlijkse nieuwe toevoeging bedraagt ca. € 50.000.
+++ WAAROM GEEN DURE GEVELRENOVATIE DREIGT +++
Bij gebouwen uit de jaren 70 ongegrond:
1,) Verwarming afgerond: Het grootste onderdeel is in 2019 uitgevoerd (zeer efficiënte hybride centrale verwarming bestaande uit een warmtepomp + gascondensatieketel). Voldoet volledig aan het GEG.
2.) Rendabiliteit: Energetische maatregelen aan de schil moeten rendabel zijn. Bij lage verwarmingskosten door de hybride installatie is gevelisolatie economisch niet haalbaar.
3.) Focus op ramen: In het najaar van 2026 wordt gestemd over ramen/balkonborstweringen. Als deze zijn geoptimaliseerd, is de gebouwschil energetisch afgerond.
+++ NAJAAR 2026: DE VERGADERING ALS REËLE KANS +++
De buitengewone vergadering bespreekt de verkoop van gemeenschappelijk eigendom (kinderdagverblijf, 2 gastenappartementen, conciërgewoning, kelder – waardering 2019: ~€ 374.000).Uw scenario's (planningsstand):
• Scenario 1: Raamrenovatie wordt besloten en volledig uit de buffer van ~€ 327.700 zonder bijzondere bijdrage betaald. Onmiddellijke waardestijging!
• Scenario 2: Verkoop wordt goedgekeurd. Vers kapitaal versterkt de reserve aanzienlijk.
• Scenario 3: Het onderwerp wordt uitgesteld of opnieuw geordend. Onzekerheidsfactor is van tafel.
De VvE bezit materiële activa en behaalde in 2025 bijna € 20.000 aan neveninkomsten (mobiele telefonie Vodafone/O2, ruimtes) plus € 18.960 uit het gebruik van de kinderopvang. U koopt ingecalculeerde substantie.
+++ VOLGENDE STAPPEN +++
Appartement onmiddellijk vrij. Bezichtigingen flexibel en op korte termijn mogelijk. Vraag nu het volledige informatiepakket met notulen en begroting aan!
Locatie
Gebied en routes
Plan een route
Uw bestemming gaat alleen naar Google Maps wanneer u het formulier inzendt. TraumImmo slaat noch logt het op.
Locatie
+++ TOP-MICROLOCATIE IN WALDBRONN-BUSENBACH +++
De waarde en de duurzame verhuurbaarheid van een vastgoedobject worden in belangrijke mate bepaald door de ligging. Dit appartement overtuigt door een absoluut bevoorrechte microlocatie binnen Waldbronn-Busenbach. Het ligt volledig rustig en idyllisch te midden van het groen op de schilderachtige helling van het Albtal. Het bijzondere: ondanks deze natuurrijke recreatielocatie ligt het appartement ongewoon dicht bij alle voorzieningen voor de dagelijkse behoeften, medische zorg, recreatiemogelijkheden en het openbaar vervoer. Comfortabeler en crisisbestendiger wonen of verhuren is nauwelijks mogelijk.
+++ WELLNESS DIRECT VOOR DE DEUR +++
Pure levenskwaliteit: op slechts ca. 400 meter lopen van de voordeur bevindt zich de ver buiten de regio bekende en populaire Albtherme Waldbronn. Met haar eersteklas thermaalbad, een ruim sauna-landschap, het prachtig aangelegde kuurpark, kilometerslange wandelpaden en uitgestrekte recreatiegebieden biedt zij een ongeëvenaard wellness- en vrijetijdsaanbod direct in uw buurt.
+++ SRH GEZONDHEIDSCENTRUM: EEN MAGNEET VOOR BELEGGERS +++
Het gerenommeerde SRH Gezondheidscentrum en de aangrenzende grote revalidatiekliniek bevinden zich op slechts ca. 450 meter afstand. Voor beleggers is deze extreme nabijheid een absolute garantie voor succes. Dit breidt uw potentiële huurdersgroep duurzaam uit en stelt deze veilig met een zeer solvabele en crisisbestendige doelgroep: medewerkers, artsen, therapeuten en vakpersoneel uit de medische sector, verpleging en gezondheidszorg, die gericht zoeken naar woonruimte op loopafstand van de kliniek.
+++ INFRASTRUCTUUR & PERFECTE VERBINDINGEN IN ÉÉN OOGOPSLAG +++
De logistieke afstanden onderstrepen de uitstekende kwaliteit van deze locatie:
• ca. 280 m: bushalte „Waldbronn, Albtherme“ – mobiliteit direct om de hoek.
• ca. 400 m: Albtherme Waldbronn en het kuurpark voor dagelijkse recreatie dichtbij.
• ca. 450 m: SRH Gezondheidscentrum / revalidatiekliniek als sterke economische factor.
• ca. 800 m: Rathausmarkt Waldbronn met weekmarkt en overheidsinstanties.
• ca. 850 m: ALDI SÜD en REWE voor de gemakkelijke wekelijkse boodschappen.
• ca. 1,1 km: Grote EDEKA Völkle met versafdeling.
• ca. 1,2 km: S-Bahnhof Busenbach (centraal knooppunt) – van hieruit rijden de directe lijnen S1, S11 en S12 met korte tussenpozen rechtstreeks naar de Fächerstadt Karlsruhe.
• ca. 3,5 km: Autosnelweg A8, afrit Karlsbad – snelle Wegen in alle richtingen.
• ca. 13 km: centrum van Karlsruhe – grootstedelijke sfeer en werkgelegenheid binnen direct bereik.
Apotheken, huisartsen, specialisten, kinderdagverblijven, de plaatselijke basisschool en talrijke andere dienstverleners voor de dagelijkse behoeften bevinden zich direct in de plaats, respectievelijk in de directe omgeving van de woning. Voor eigen gebruikers betekent deze uitstekende ligging korte afstanden, absolute rust, een veilige omgeving en maximale recreatiemogelijkheden in de directe omgeving. Voor beleggers ontstaat tegelijkertijd een stabiele, crisisbestendige en brede groep huurders, bestaande uit goed verdienende werknemers uit de regio, medisch personeel en pendelaars naar het nabijgelegen Karlsruhe. Verhuurbaarheid is hier permanent gegarandeerd.
