À propos de cet appartement
+++ 490 € DE CHARGES DE COPROPRIÉTÉ ? C’EST PRÉCISÉMENT ICI QU’UN SECOND REGARD S’IMPOSE +++
Au premier regard, les 490 € de charges de copropriété interpellent. Au second regard, l’image change fondamentalement et révèle un véritable avantage patrimonial : exactement 134,33 € de cette somme sont versés chaque mois directement dans la réserve pour travaux. La copropriété (WEG) disposait fin 2025 d’une réserve totale exceptionnellement élevée d’environ 511.094 € – et les principaux lots techniques lourds de l’immeuble ont déjà été rénovés en profondeur.
Le budget prévisionnel actuel confirme officiellement les 490 € mensuels, y compris cette alimentation de la réserve garantissant l’avenir. Vous n’acquérez donc pas ici un retard de rénovation, mais des parts dans un solide avoir bancaire.
À vendre : un appartement de 2 pièces immédiatement disponible, rénové et prêt à emménager, avec un balcon par pièce. D’une surface habitable exacte de 65,81 m², il se situe au 1er étage d’une résidence calme et recherchée à Waldbronn-Busenbach. L’appartement est accessible avec peu de barrières.
+++ PRIX FIXE : 6,55 % DE RENDEMENT BRUT (6,13 % FRAIS ANNEXES INCLUS) +++
📊 Rendement & votre avantage à l’achat à Waldbronn
Achetez sans commission directement auprès du propriétaire et économisez l’intégralité de la commission acquéreur de 3,57 % (5.176 € d’économie) !
• Prix d’achat (prix fixe, inventaire inclus) : 145.000 € (env. 2.196 €/m²)
• Moyenne du marché à Waldbronn : env. 3.279 €/m² – vous achetez largement sous la valeur du marché !
• Motif de la décote : rationalisation stratégique du portefeuille. Pas de procédure d’enchères ! La première personne qui confirme avec une attestation de financement obtient l’attribution.
Les chiffres en détail :
• Frais d’acquisition annexes estimés (env. 7 %) : env. 10.000 €
• Coût total de l’investissement (prix d’achat brut) : env. 155.000 €
• Loyer mensuel hors charges : 792 € (env. 12 €/m² hors supplément pour meublé)
• Loyer annuel net hors charges : 9.504 €
🔒 Justificatif du loyer de référence (état 2026) : le montant calculé de 12 €/m² est parfaitement conforme au droit. Il se situe dans la moyenne saine du loyer comparatif local habituel à Waldbronn (fourchette du marché : 10,50 € à 15,03 €/m² ; valeurs moyennes : 11,33 € à 12,29 €/m² selon les données immobilières actuelles et les analyses des loyers de référence 2026).
➡️ Rendement brut (sur le seul prix d’achat) : 6,55 % (9.504 € de loyer annuel / 145.000 € de prix d’achat)
➡️ Rendement brut (sur le coût total) : 6,13 % (9.504 € de loyer annuel / 155.000 € de prix d’achat brut)
+++ DES PREUVES PLUTÔT QUE DES PROMESSES : CE QUI A DÉJÀ ÉTÉ RÉALISÉ +++
La capacité d’action et le professionnalisme d’une copropriété se manifestent dans ses actes, et non dans des déclarations d’intention. Au cours des dernières années, les éléments techniques les plus importants et les plus coûteux ont été déjàLes principaux travaux de l’immeuble ont déjà été entièrement modernisés et intégralement financés par les réserves existantes, sans grever les copropriétaires :
• 2017 : Le grand ascenseur de personnes a fait l’objet d’une modernisation technique complète.
• 2018 : La modernisation de la toiture a été réalisée intégralement et dans les règles de l’art.
• 2019 : Installation d’un chauffage central hybride ultramoderne et paré pour l’avenir (pompe à chaleur air-eau combinée à une chaudière gaz à condensation).
• 2020 : Toutes les vannes de colonnes montantes de l’immeuble ont été remplacées.
• 2022 : Une nouvelle porte d’entrée représentative a été installée.
• 2026 : D’autres mesures importantes de protection contre l’incendie et destinées aux services de secours sont actuellement activement mises en œuvre.
L’ensemble résidentiel est géré depuis de nombreuses années de manière continue et fiable par la même administration immobilière établie. Le chauffage hybride réalisé dès 2019 le montre clairement : ici, les copropriétaires ne se contentent pas de discuter des grands projets d’avenir, ils les mettent effectivement en œuvre avec constance : vous n’achetez pas dans un immeuble aux caisses vides et dont la question du chauffage reste sans réponse. Vous investissez dans une copropriété en parfaite santé financière et dotée d’une solide capacité de financement, qui a déjà investi massivement et dispose encore d’une réserve financière exceptionnellement élevée.
Accessoires et caractéristiques, tels que décrits
+++ 2 GRANDES PIÈCES – 2 BALCONS – OPTION POUR UNE CUISINE OUVERTE SUR LE SÉJOUR +++
Le plan de cet appartement offre une distribution des pièces rare et extrêmement flexible, qui donne une réelle impression d’espace. Les pièces principales, d’environ 18,5 m² et 19,3 m², sont presque de même taille, de forme carrée et offrent d’excellentes surfaces d’aménagement. Les deux pièces sont totalement indépendantes et accessibles directement depuis le couloir central d’environ 1,30 m de largeur.
Le point fort absolu : chaque pièce dispose de son propre balcon séparé orienté à l’ouest, avec une vue dégagée sur la verdure. Grâce à cela, ce plan bien pensé convient parfaitement aux occupants propriétaires, aux couples ayant besoin d’un espace de télétravail, aux seniors, à la location classique de longue durée ou à une colocation rentable sans désavantager aucun occupant.
Un potentiel précieux pour les modernisateurs : selon les premières constatations, la cloison entre la cuisine et la pièce de gauche est réalisée en construction légère. Sous réserve d’une vérification statique (architecte/ingénieur en structure) et de l’accord de la copropriété (WEG), cette cuisine pourrait être ouverte. Il serait ainsi possible de créer un espace de vie et de repas baigné de lumière, avec une cuisine ouverte moderne et un accès direct au balcon, ce qui augmenterait encore considérablement la valeur d’usage et de revente.
+++ MODERNISÉ, ENTRETENU & IMMÉDIATEMENT UTILISABLE +++
L’appartement est en bon état, fraîchement rénové, et peut être occupé immédiatement ou reloué sans interruption, sans travaux en attente :
• Travaux de peinture : fraîchement peint en blanc – lumineux, propre et prêt à emménager.
• Électricité : modernisée dans l’appartement et étendue professionnellement pour répondre aux exigences actuelles.
• Interrupteurs : appareillage haut de gamme de la marque allemande de qualité JUNG AS 500 installé.
• Sécurité : tableau électrique modernisé, avec disjoncteur différentiel moderne.
• Salle de bains : modernisée selon les standards actuels, équipée d’une douche et de toilettes modernes Geberit.
• Cuisine : cuisine équipée fonctionnelle comprenant tous les appareils électroménagers et un lave-linge intégré.
• Confort : grand ascenseur dans l’immeuble, permettant un accès confortable et sans obstacles majeurs de la cave à l’appartement, sans devoir porter de lourdes charges.
• Rangement : deux caves séparées et sèches offrent une capacité de stockage exceptionnellement importante.
• Détente : deux balcons ensoleillés orientés à l’ouest pour profiter de moments de détente dans la verdure.
+++ UNE STRUCTURE MASSIVE COMME RÉSERVOIR CLIMATIQUE NATUREL +++
Le bâtiment a été conçu à l’origine comme une résidence haut de gamme pour seniors. Il en résulte encore aujourd’hui des avantages constructifs inestimables : une construction extrêmement massive avec environ 20 cm d’épaisseurdes murs extérieurs en béton, de généreuses surfaces de desserte, de larges couloirs et une structure durable. Sur le plan de la physique du bâtiment, le noyau massif en béton offre une énorme masse thermique. Au quotidien, il agit comme un accumulateur d’énergie à inertie : en été, les murs épais absorbent la chaleur de la journée et maintiennent les pièces agréablement fraîches, tandis qu’en hiver, ils stockent la chaleur du chauffage hybride et la restituent uniformément. Cela préserve le portefeuille et assure un climat intérieur fantastique.
+++ INVENTAIRE COMPLET INCLUS DANS LE PRIX D’ACHAT +++
L’inventaire complet et de grande qualité est déjà inclus dans le prix fixe de 145.000 €. Sont notamment inclus dans la vente la cuisine intégrée, le lave-linge, le réfrigérateur-congélateur, la cuisinière avec plaque de cuisson, le four à micro-ondes, deux téléviseurs connectés Samsung modernes, deux grandes armoires PAX ainsi que des tables et des chaises. Pour les investisseurs, un énorme avantage fiscal : comme l’inventaire est indiqué séparément dans le contrat de vente, la base d’imposition retenue par l’administration fiscale est réduite. Vous économisez ainsi directement de l’argent sur la taxe de mutation immobilière !
Autres
+++ FINANCES DE LA COPROPRIÉTÉ : SOLDE BANCAIRE ÉLEVÉ AU LIEU D’UN RETARD DE RÉNOVATION +++
Sur les charges de copropriété (490 €), 134,33 € sont directement versés à la réserve pour travaux. Les frais de chauffage (2025 : 1.960 € p.a. / 163 € par mois) étaient historiquement extrêmement élevés, car l’appartement était loué en colocation avec forfait charges comprises à plusieurs actifs, sans incitation aux économies.
Charges de copropriété réalistes en utilisation normale :
• Véritables charges d’exploitation : 490 € avec déduction de l’épargne = 355,67 €.
• Économie de chauffage : elle passe de 163 € à environ 80 € en utilisation normale (les charges de copropriété baissent à ~407 €).
• Réserve normale : pour ce type d’année de construction, le marché prévoit 9–12 €/m² p.a. (environ 50–65 €/mois). Le taux d’épargne actuel est deux fois plus élevé afin de constituer délibérément un patrimoine.
• Perspective : après l’achèvement des mesures prévues, le taux d’épargne pourra être ramené au niveau normal (~60 €). Cela permet d’économiser 74 € supplémentaires par mois.
• Charges de copropriété effectives au quotidien : après ajustement du chauffage et de la réserve, vous ne paierez qu’environ 195 € à 210 € par mois !
+++ 2026 : ENVIRON 183.400 € DE TRAVAUX – UN ÉNORME MATELAS RESTE DISPONIBLE +++
Sont décidés : voie d’accès pour les pompiers, plateformes pour échelles, portes coupe-feu et abattage d’arbres, pour un total d’environ 183.399 € brut. Même en cas d’utilisation intégrale, il resterait, sur les 511.094 € de réserve, environ 327.700 € de marge sur le compte de la copropriété ! Cela correspond à environ 5.650 € de marge restante par logement, pour chacune des 58 unités d’habitation. La nouvelle dotation annuelle s’élève à environ 50.000 €.
+++ POURQUOI AUCUNE RÉNOVATION COÛTEUSE DE LA FAÇADE N’EST À CRAINDRE +++
Infondé pour les bâtiments des années 70 :
1,) Chauffage terminé : le plus gros lot de travaux a été réalisé en 2019 (chauffage central hybride à haut rendement composé d’une pompe à chaleur + d’une chaudière gaz à condensation). Il satisfait pleinement au GEG.
2.) Rentabilité : les mesures énergétiques sur l’enveloppe doivent être rentables. Avec de faibles coûts de chauffage grâce à l’installation hybride, une isolation de la façade ne serait pas économiquement viable.
3.) Priorité aux fenêtres : à l’automne 2026, un vote aura lieu sur les fenêtres et les garde-corps des balcons. Une fois ceux-ci optimisés, l’enveloppe sera énergétiquement complète.
+++ AUTOMNE 2026 : L’ASSEMBLÉE, UNE VÉRITABLE OPPORTUNITÉ +++
L’assemblée extraordinaire délibérera sur la vente de parties communes (crèche, 2 appartements d’hôtes, logement du gardien, cave – valeur retenue en 2019 : ~374.000 €).Vos scénarios (état de planification) :
• Scénario 1 : la rénovation des fenêtres est décidée et entièrement financée par la marge d’environ ~327.700 €, sans appel de fonds exceptionnel. Augmentation immédiate de la valeur !
• Scénario 2 : la vente est approuvée. De nouveaux capitaux renforcent massivement la réserve.
• Scénario 3 : le sujet est reporté ou réorganisé. Facteur d’incertitude c’est écarté.
La copropriété possède des actifs corporels et a réalisé en 2025 près de 20 000 € de recettes accessoires (téléphonie mobile Vodafone/O2, locaux), auxquels s’ajoutent 18 960 € provenant de l’utilisation par la crèche. Vous achetez une substance déjà intégrée dans le prix.
+++ PROCHAINES ÉTAPES +++
Appartement immédiatement libre. Visites flexibles et possibles rapidement. Demandez dès maintenant le dossier d’information complet avec les procès-verbaux et le plan économique !
Emplacement
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Détails de l'emplacement
+++ MICRO-EMPLACEMENT DE PREMIER ORDRE À WALDBRONN-BUSENBACH +++
La valeur et la facilité de location durable d’un bien immobilier sont largement déterminées par son emplacement. Cet appartement en copropriété séduit par son micro-emplacement absolument privilégié au sein de Waldbronn-Busenbach. Il est situé dans un calme absolu, dans un cadre idyllique et verdoyant, sur le versant pittoresque de la vallée de l’Alb. Particularité : malgré cette situation propice au repos, proche de la nature, l’appartement est exceptionnellement bien desservi par toutes les commodités du quotidien, les services médicaux, les activités de loisirs et les transports publics locaux. Il est difficile d’imaginer un logement ou un investissement locatif plus confortable et plus sûr en temps de crise.
+++ LE BIEN-ÊTRE JUSTE DEVANT VOTRE PORTE +++
Qualité de vie à l’état pur : les thermes Albtherme Waldbronn, connus et appréciés bien au-delà de la région, se trouvent à seulement env. 400 mètres à pied de la porte d’entrée. Avec ses thermes de première classe, son vaste espace sauna, son magnifique parc thermal, ses kilomètres de chemins de promenade et ses vastes espaces de détente, ils offrent une offre incomparable de bien-être et de loisirs directement dans votre voisinage.
+++ SRH GESUNDHEITSZENTRUM : UN AIMANT POUR LES INVESTISSEURS +++
Le renommé SRH Gesundheitszentrum ainsi que la grande clinique de rééducation qui lui est rattachée se trouvent à tout juste env. 450 mètres. Pour les investisseurs, cette proximité exceptionnelle est une véritable garantie de succès. Elle élargit et sécurise durablement votre potentiel de locataires grâce à un groupe cible particulièrement solvable et à l’abri des crises : employés, médecins, thérapeutes et personnel spécialisé dans les domaines de la médecine, des soins et de la santé, qui recherchent activement un logement accessible à pied à proximité de la clinique.
+++ INFRASTRUCTURE & CONNEXIONS PARFAITES EN UN COUP D’ŒIL +++
Les distances logistiques soulignent la qualité exceptionnelle de cet emplacement :
• env. 280 m : arrêt de bus « Waldbronn, Albtherme » – la mobilité au coin de la rue.
• env. 400 m : Albtherme Waldbronn et le parc thermal pour la détente quotidienne à proximité.
• env. 450 m : SRH Gesundheitszentrum / clinique de rééducation, un facteur économique majeur.
• env. 800 m : Rathausmarkt Waldbronn avec marché hebdomadaire et services administratifs.
• env. 850 m : ALDI SÜD et REWE pour les courses hebdomadaires en toute simplicité.
• env. 1,1 km : grand EDEKA Völkle avec comptoir de produits frais.
• env. 1,2 km : gare S-Bahn de Busenbach (nœud central) – les lignes directes S1, S11 et S12 y circulent à intervalles rapprochés directement vers Karlsruhe, la ville en éventail.
• env. 3,5 km : autoroute A8, échangeur de Karlsbad – accès rapide Des voies dans toutes les directions.
• env. 13 km : centre de Karlsruhe – atmosphère de grande ville et emplois à proximité directe.
Des pharmacies, des médecins généralistes, des spécialistes, des crèches, l’école primaire locale ainsi que de nombreux autres prestataires répondant aux besoins quotidiens se trouvent directement dans le village ou dans les environs immédiats du logement. Pour les propriétaires occupants, cet emplacement exceptionnel signifie des trajets courts, un calme absolu, un environnement sûr et un maximum de possibilités de détente à proximité. Pour les investisseurs, il offre en même temps un éventail stable, résilient aux crises et diversifié de locataires, composé de salariés bien rémunérés de la région, de professionnels de santé et de personnes travaillant à Karlsruhe, toute proche. La possibilité de louer le bien est ici durablement garantie.
