عن هذه الشقة
+++ 490 يورو رسوم العقار؟ هنا تحديدًا تستحق نظرة ثانية +++
للوهلة الأولى تبرز رسوم عقار قدرها 490 يورو. لكن عند إلقاء نظرة ثانية تتغير الصورة جذريًا وتكشف عن ميزة حقيقية في تكوين الثروة: إذ يتدفق منها بالضبط 134,33 يورو شهريًا مباشرةً إلى احتياطي الصيانة. وقد بلغ إجمالي احتياطي اتحاد ملاك الوحدات السكنية (WEG) في نهاية عام 2025 نحو 511.094 يورو، وهو مبلغ مرتفع بشكل استثنائي، كما جرى بالفعل تحديث الأعمال الإنشائية الرئيسية للمبنى بتكلفة وجهد كبيرين.
تؤكد الخطة الاقتصادية الحالية رسميًا مبلغ 490 يورو شهريًا، بما في ذلك المساهمة في هذه الاحتياطيات التي تضمن المستقبل. وبذلك، أنتم لا تشترون هنا تراكمًا لأعمال الصيانة المؤجلة، بل حصصًا في رصيد مصرفي ضخم.
معروض للبيع شقة من غرفتين، متاحة فورًا، مجددة وجاهزة للسكن، مع شرفة لكل غرفة. تبلغ مساحة السكن بالضبط 65,81 م²، وتقع في الطابق الأول ضمن مجمع سكني هادئ ومطلوب في فالدبرون-بوزنباخ. ويمكن الوصول إلى الشقة بسهولة مع مراعاة محدودي الحركة.
+++ السعر الثابت: عائد إجمالي 6,55 % (6,13 % شامل التكاليف الإضافية) +++
📊 العائد & ميزتكم الشرائية في فالدبرون
اشتروا مباشرةً من المالك دون عمولة، ووفروا كامل عمولة المشتري البالغة 3,57 % (توفير قدره 5.176 يورو)!
• سعر الشراء (سعر ثابت شامل الموجودات): 145.000 يورو (نحو 2.196 يورو/م²)
• متوسط السوق في فالدبرون: نحو 3.279 يورو/م² – أنتم تشترون بأقل بكثير من القيمة!
• سبب الخصم: تنقية استراتيجية للمحفظة. لا توجد جولة مزايدة! من يوافق أولًا مع تقديم تأكيد التمويل يحصل على الصفقة.
الأرقام بالتفصيل:
• التكاليف الإضافية المقدرة للشراء (نحو 7 %): نحو 10.000 يورو
• إجمالي تكاليف الاستثمار (إجمالي سعر الشراء): نحو 155.000 يورو
• الإيجار الشهري البارد: 792 يورو (نحو 12 يورو/م² دون بدل التأثيث)
• صافي الإيجار السنوي البارد: 9.504 يورو
🔒 إثبات مؤشر الإيجارات (الحالة في 2026): إن مبلغ 12 يورو/م² المحسوب قانوني تمامًا. فهو يقع في النطاق المتوسط الصحي للإيجار المقارن المعتاد محليًا في فالدبرون (نطاق السوق: من 10,50 يورو إلى 15,03 يورو/م²؛ القيم المتوسطة: من 11,33 يورو إلى 12,29 يورو/م² وفقًا لأحدث بيانات العقارات/تحليلات مؤشرات الإيجارات لعام 2026).
➡️ العائد الإجمالي (على سعر الشراء الصرف): 6,55 % (9.504 يورو إيجار سنوي / 145.000 يورو سعر الشراء)
➡️ العائد الإجمالي (على إجمالي التكاليف): 6,13 % (9.504 يورو إيجار سنوي / 155.000 يورو إجمالي سعر الشراء)
+++ الدليل بدلًا من الوعود: ما أُنجز بالفعل +++
تتجلى قدرة اتحاد الملاك على التصرف واحترافيته في أفعاله، لا في إعلانات النوايا. خلال السنوات الأخيرة، جرى إنجاز أهم وأغلى الأعمال "تم تحديث الأجزاء الرئيسية للمبنى بالكامل بالفعل، ودُفعت التكاليف كاملة من الاحتياطيات المتاحة، دون تحميل المالكين أي أعباء:
• 2017: تم تحديث مصعد الركاب الكبير تقنيًا بشكل شامل.
• 2018: تم تنفيذ تحديث السقف بالكامل وبطريقة احترافية.
• 2019: تركيب نظام تدفئة مركزي هجين حديث للغاية ومستدام للمستقبل (مضخة حرارية هواء-ماء مدمجة مع تقنية تكثيف الغاز).
• 2020: تم تجديد جميع صمامات خطوط التدفئة في المبنى.
• 2022: تم تركيب باب مدخل جديد ومهيب للمبنى.
• 2026: يجري حاليًا تنفيذ المزيد من إجراءات الحماية من الحرائق وإجراءات الإطفاء المهمة.
تتولى إدارة سكنية راسخة واحدة رعاية المجمع السكني بأكمله بشكل مستمر وموثوق منذ سنوات عديدة. وتُظهر التدفئة الهجينة التي تم تنفيذها بالفعل في عام 2019 بوضوح: فالموضوعات الكبيرة والموجهة نحو المستقبل لا يناقشها المالكون هنا فحسب، بل ينفذونها فعليًا وباستمرار: أنتم لا تشترون في مبنى خزينته فارغة ومسألة تدفئته غير محسومة، بل تستثمرون في اتحاد ملاك سليم ماليًا وقوي التمويل، سبق له أن استثمر مبالغ كبيرة وما زال يتمتع باحتياطي مالي مرتفع بشكل استثنائي.
المعدات والميزات وفقا للمعلن
+++ غرفتان كبيرتان – شرفتان – خيار إنشاء مطبخ معيشة مفتوح +++
يوفر مخطط هذه الشقة توزيعًا نادرًا وعالي المرونة للغرف، يجعل الرحابة القصوى ملموسة. تبلغ مساحة الغرفتين الرئيسيتين نحو 18,5 م² و19,3 م²، وهما متقاربتان جدًا في الحجم، ومربعتا الشكل، وتوفران مساحات ممتازة لوضع الأثاث. ويمكن الوصول إلى كلتا الغرفتين بشكل مستقل تمامًا مباشرةً من الممر المركزي، الذي يبلغ عرضه نحو 1,30 م.
أبرز ما يميز الشقة: تحتوي كل غرفة على شرفة غربية خاصة ومنفصلة، مع إطلالة غير محجوبة على المساحات الخضراء. وبفضل ذلك، يناسب المخطط المدروس للغاية السكن الشخصي، والأزواج الذين يحتاجون إلى مكتب منزلي، وسكن كبار السن، والتأجير التقليدي طويل الأمد، أو السكن المشترك ذي العائد المرتفع دون تفضيل أحد السكان على غيره.
إمكانات قيّمة للراغبين في التحديث: وفقًا للنتائج الأولية، نُفّذ الجدار الفاصل بين المطبخ والغرفة اليسرى بطريقة البناء الخفيف. ورهناً بإجراء فحص إنشائي (مهندس معماري/مهندس إنشائي) وموافقة اتحاد ملاك الوحدات السكنية (WEG)، يمكن فتح هذا المطبخ. وبذلك يمكن إنشاء منطقة معيشة وطعام غارقة في الضوء، مع مطبخ معيشة حديث مفتوح ووصول مباشر إلى الشرفة، ما يزيد قيمة السكن وإعادة البيع بشكل كبير مرة أخرى.
+++ مُحدَّثة، مُعتنى بها وجاهزة للاستخدام فورًا +++
تقع الشقة في حالة جيدة ومجددة حديثًا، ويمكن الانتقال إليها فورًا أو إعادة تأجيرها بسلاسة دون الحاجة إلى أعمال تجديد متراكمة:
• أعمال الطلاء: مطلية حديثًا باللون الأبيض – مشرقة ونظيفة وجاهزة للسكن.
• الكهرباء: جرى تحديثها داخل الشقة وتوسيعها بشكل احترافي لتلبية المتطلبات الحالية.
• المفاتيح: تركيب مجموعة مفاتيح عالية الجودة من العلامة التجارية الألمانية JUNG AS 500.
• الأمان: صندوق قواطع مُحدَّث، بما في ذلك قاطع حماية حديث ضد تيار العطل (FI).
• الحمام: مُحدَّث وفق المعايير العصرية، ومجهز بدُش ومرحاض Geberit حديث.
• المطبخ: مطبخ مدمج عملي، بما في ذلك جميع الأجهزة الكهربائية وغسالة ملابس مدمجة.
• الراحة: مصعد أشخاص كبير في المبنى، يتيح وصولًا مريحًا وقليل العوائق من القبو إلى الشقة دون حمل أشياء ثقيلة.
• مساحة التخزين: قبوَان منفصلان وجافان يوفران مساحة استثنائية.
• الاسترخاء: شرفتان غربيتان مشمستان لقضاء ساعات مريحة وسط المساحات الخضراء.
+++ هيكل متين كمخزن طبيعي للمناخ +++
صُمم المبنى في الأصل كمجمع سكني فاخر لكبار السن. وينتج عن ذلك حتى اليوم مزايا إنشائية لا تُقدَّر بثمن: بناء متين للغاية مع جدران بسماكة نحو 20 سم جدران خارجية خرسانية، ومساحات وصول واسعة، وممرات عريضة، وهيكل متين طويل العمر. من الناحية الفيزيائية الإنشائية، يوفر القلب الخرساني الصلب كتلة حرارية هائلة. فهو يعمل في الحياة اليومية كمخزن طاقة بطيء الاستجابة: ففي الصيف تمتص الجدران السميكة حرارة النهار وتحافظ على برودة الغرف بشكل مريح، بينما تخزن في الشتاء حرارة نظام التدفئة الهجين وتطلقها بالتساوي. وهذا يوفر المال ويضمن مناخًا داخليًا رائعًا.
+++ المخزون الكامل مشمول في سعر الشراء +++
يشمل السعر الثابت البالغ 145.000 € بالفعل كامل المخزون عالي الجودة. ومن بين ما يُباع أيضًا المطبخ المدمج، والغسالة، والثلاجة/الفريزر، والموقد مع سطح الطهي، والميكروويف، وجهازا Samsung Smart-TV حديثان، وخزانتان كبيرتان للملابس من PAX، بالإضافة إلى الطاولات والكراسي. وبالنسبة للمستثمرين، فهذه ميزة ضريبية هائلة: نظرًا إلى إدراج المخزون بشكل منفصل في عقد الشراء، تنخفض قاعدة احتساب الضريبة لدى مصلحة الضرائب. وبذلك توفرون مباشرةً أموالًا نقدية في ضريبة نقل ملكية العقار!
آخر
+++ أموال اتحاد المُلّاك: رصيد مصرفي مرتفع بدلاً من تراكم أعمال التجديد +++
من رسوم الخدمات (490 €)، يتدفق 134,33 € مباشرةً إلى احتياطي الصيانة. كانت تكاليف التدفئة (2025: 1.960 € سنوياً / 163 € شهرياً) مرتفعة للغاية تاريخياً، إذ كانت الشقة مؤجرة كسكن مشترك شامل التدفئة بسعر ثابت لعدة موظفين عاملين دون حافز للتوفير.
رسوم الخدمات الواقعية عند الاستخدام العادي:
• التكاليف التشغيلية الفعلية: 490 € مع خصم معدل الادخار = 355,67 €.
• التوفير في تكاليف التدفئة: ينخفض عند الاستخدام العادي من 163 € إلى نحو 80 € (تنخفض رسوم الخدمات إلى ~407 €).
• الاحتياطي العادي: المتعارف عليه سوقياً لهذا العام من البناء هو 9–12 €/م² سنوياً (نحو 50–65 €/شهرياً). معدل الادخار الحالي ضعف ذلك، بهدف بناء أصول بشكل محدد.
• المنظور المستقبلي: بعد إنجاز الإجراءات المرتقبة، يمكن خفض معدل الادخار إلى المستوى العادي (~60 €). وهذا يوفر 74 € إضافية شهرياً.
• رسوم الخدمات الفعلية في الحياة اليومية: بعد تعديل تكاليف التدفئة والاحتياطي، ستدفعون نحو 195 € إلى 210 € شهرياً فقط!
+++ 2026: إجراءات بقيمة نحو 183.400 € – ويبقى احتياطي ضخم +++
تم إقرار ما يلي: ممر وصول سيارات الإطفاء، منصات السلالم، أبواب مقاومة للحريق وقطع الأشجار، بإجمالي نحو 183.399 € إجمالاً. حتى عند الاستنفاد الكامل، سيبقى حساب اتحاد المُلّاك من احتياطي قدره 511.094 €، حسابياً، مزوداً بنحو 327.700 € كاحتياطي! وهذا يعادل نحو 5.650 € كاحتياطي متبقٍ لكل وحدة من الوحدات السكنية البالغ عددها 58. وتبلغ الإضافة السنوية الجديدة نحو 50.000 €.
+++ لماذا لا يُتوقع تجديد مكلف للواجهة +++
بالنسبة لمبانٍ من سبعينيات القرن الماضي، لا يوجد ما يبرره:
1,) التدفئة منجزة: تم إنجاز أكبر بند في عام 2019 (نظام تدفئة مركزي هجين عالي الكفاءة من مضخة حرارية + غلاية غاز بتقنية التكثيف). وهو مستوفٍ بالكامل لقانون طاقة المباني (GEG).
2.) الجدوى الاقتصادية: يجب أن تكون الإجراءات المتعلقة بالطاقة في غلاف المبنى مجدية اقتصادياً. ومع انخفاض تكاليف التدفئة بفضل النظام الهجين، لا يمكن تبرير عزل الواجهة اقتصادياً.
3.) التركيز على النوافذ: في خريف 2026 سيتم التصويت على النوافذ/حواجز الشرفات. وبعد تحسينها، يكون غلاف المبنى مكتملاً من الناحية الطاقية.
+++ خريف 2026: الجمعية كفرصة حقيقية +++
ستناقش الجمعية الاستثنائية بيع الملكية المشتركة (دار الحضانة، شقتان للضيوف، شقة عامل الصيانة، القبو – تقدير القيمة لعام 2019: ~374.000 €). سيناريوهاتكم (حالة التخطيط):
• السيناريو 1: تتم الموافقة على تجديد النوافذ ودفع تكلفته بالكامل من احتياطي ~327.700 € دون مساهمة خاصة. زيادة فورية في القيمة!
• السيناريو 2: تتم الموافقة على البيع. رأس المال الجديد يعزز الاحتياطي بقوة.
• السيناريو 3: يتم تأجيل الموضوع أو إعادة تنظيمه. عامل عدم اليقين لم يعد مطروحًا.
تمتلك رابطة ملاك الوحدات العقارية (WEG) أصولًا مادية، وحققت في عام 2025 إيرادات جانبية تقارب 20,000 € (من اتصالات الهاتف المحمول Vodafone/O2، والغرف)، بالإضافة إلى 18,960 € من استخدام الحضانة. أنتم تشترون أصلًا ذا قيمة مدرجة ضمن السعر.
+++ الخطوات التالية +++
الشقة شاغرة فورًا. المعاينات ممكنة بمرونة وفي أقرب وقت. اطلبوا الآن حزمة المعلومات الكاملة التي تتضمن المحاضر والخطة المالية!
الموقع
البيئة والطرق
خطط لمسارك
سيتم نقل عنوان وجهتك إلى خرائط Google فقط عند إرسال النموذج. لا يقوم TraumImmo بتسجيل هذا العنوان أو كتابته في سجلاته.
وصف الموقع
+++ موقع جغرافي مميز للغاية في فالدبرون-بوزنباخ +++
تتحدد قيمة العقار وقابليته المستدامة للتأجير بدرجة كبيرة من خلال موقعه. تتميز هذه الشقة التمليكية بموقع جغرافي محلي متميز للغاية داخل فالدبرون-بوزنباخ. فهي تقع بهدوء تام وبشكل شاعري وسط الطبيعة على المنحدر الخلاب لوادي ألبتال. والمميز هنا: رغم موقعها الطبيعي المريح، تقع الشقة على مقربة غير معتادة من جميع مرافق الاحتياجات اليومية، والرعاية الطبية، وإمكانيات الترفيه، ووسائل النقل العام المحلية. ومن الصعب أن تجد سكنًا أو عقارًا للإيجار أكثر راحة وأمانًا في الأزمات.
+++ رفاهية مباشرة أمام باب المنزل +++
جودة حياة خالصة: على بُعد نحو 400 متر فقط سيرًا على الأقدام من باب المنزل، تقع حمّامات ألبترمه فالدبرون المعروفة والمحبوبة على نطاق واسع خارج المنطقة. بفضل حمّامها الحراري الممتاز، ومجموعة الساونا الواسعة، والحديقة العلاجية المصممة بشكل رائع، ومسارات المشي الممتدة كيلومترات، ومناطق الاسترخاء الفسيحة، تقدم عرضًا لا مثيل له للرفاهية والترفيه مباشرة في حيّكم.
+++ مركز SRH الصحي: عامل جذب للمستثمرين +++
يقع مركز SRH الصحي المرموق، إلى جانب عيادة إعادة التأهيل الكبيرة التابعة له، على بُعد نحو 450 مترًا فقط. وبالنسبة للمستثمرين، فإن هذا القرب الشديد يمثل ضمانًا مطلقًا للنجاح. فهو يوسّع ويؤمّن قاعدة المستأجرين المحتملين على نحو مستدام لتشمل فئة عالية الملاءة المالية وآمنة في الأزمات: الموظفين، والأطباء، والمعالجين، والمتخصصين من مجالات الطب والتمريض والرعاية الصحية، الذين يبحثون يدويًا عن مساكن قريبة من العيادة ويمكن الوصول إليها سيرًا على الأقدام.
+++ البنية التحتية والاتصال المثالي في لمحة +++
تؤكد المسافات اللوجستية الجودة الاستثنائية لهذا الموقع:
• نحو 280 م: محطة الحافلات „Waldbronn, Albtherme“ – تنقّل مباشرة بالقرب منكم.
• نحو 400 م: حمّامات ألبترمه فالدبرون والحديقة العلاجية للاستجمام اليومي القريب.
• نحو 450 م: مركز SRH الصحي / عيادة إعادة التأهيل باعتبارهما عاملًا اقتصاديًا قويًا.
• نحو 800 م: سوق بلدية فالدبرون مع السوق الأسبوعية والمكاتب الإدارية.
• نحو 850 م: ALDI SÜD وREWE للتسوق الأسبوعي المريح.
• نحو 1,1 كم: متجر EDEKA Völkle الكبير مع قسم المنتجات الطازجة.
• نحو 1,2 كم: محطة قطار الضواحي Busenbach (مركز محوري رئيسي) – تنطلق منها الخطوط المباشرة S1 وS11 وS12 بوتيرة متقاربة مباشرة إلى مدينة كارلسروه، مدينة المراوح.
• نحو 3,5 كم: الطريق السريع A8، مخرج Karlsbad – وصول سريع طرق تؤدي إلى جميع الاتجاهات.
• حوالي 13 كم: وسط كارلسروه – أجواء المدينة الكبيرة وفرص العمل على بُعد مباشر.
تقع الصيدليات، والأطباء العامون، والأطباء الاختصاصيون، ورياض الأطفال، والمدرسة الابتدائية المحلية، فضلًا عن العديد من مقدمي الخدمات الآخرين للاحتياجات اليومية، مباشرةً في البلدة أو في المحيط المباشر للشقة. وبالنسبة للسكان المالكين، تعني هذه الموقع الممتازة مسافات قصيرة، وهدوءًا تامًا، وبيئة آمنة، وأقصى قدر من الاستجمام بالقرب من المنزل. أما المستثمرون، فسيحصلون في الوقت نفسه على شريحة واسعة ومستقرة ومحصّنة ضد الأزمات من المستأجرين، تضم موظفين ذوي دخل جيد في المنطقة، وكوادر طبية متخصصة، وموظفين يتنقلون إلى كارلسروه القريبة. إن قابلية التأجير مضمونة هنا بشكل دائم.
