Про цю квартиру
+++ 490 € ВИТРАТ НА УТРИМАННЯ? САМЕ ТУТ ВАРТО ПРИДИВИТИСЯ УВАЖНІШЕ +++
На перший погляд привертають увагу 490 € витрат на утримання. Але при уважнішому розгляді картина докорінно змінюється й відкриває справжню майнову перевагу: рівно 134,33 € із цієї суми щомісяця безпосередньо надходять до резервного фонду на утримання. Станом на кінець 2025 року об’єднання співвласників квартир (WEG) мало надзвичайно високий загальний резерв — близько 511.094 €, а основні дорогі конструктивні елементи будівлі вже були ґрунтовно модернізовані.
Чинний фінансовий план офіційно підтверджує щомісячні 490 €, включно з цим внеском до резерву, що забезпечує майбутню надійність. Отже, ви купуєте не відкладені ремонти, а частку в значному банківському залишку.
Продається вільна від оренди, відремонтована та готова до заселення 2-кімнатна квартира з балконом при кожній кімнаті. Точна житлова площа — 65,81 м², квартира розташована на 1-му поверсі в тихому та популярному житловому комплексі у Waldbronn-Busenbach. До квартири можна дістатися без значних бар’єрів.
+++ ФІКСОВАНА ЦІНА: 6,55 % валової дохідності (6,13 % з урахуванням додаткових витрат) +++
📊 Дохідність і ваша перевага при купівлі у Waldbronn
Купуйте без комісії безпосередньо у власника та заощаджуйте повні 3,57 % комісії покупця (економія 5.176 €)!
• Ціна купівлі (фіксована ціна, включно з інвентарем): 145.000 € (прибл. 2.196 €/м²)
• Середня ринкова ціна у Waldbronn: прибл. 3.279 €/м² — ви купуєте значно нижче вартості!
• Причина знижки: стратегічне очищення портфеля. Жодних торгів між покупцями! Той, хто першим погодиться та надасть підтвердження фінансування, отримає квартиру.
Детальні цифри:
• Орієнтовні додаткові витрати при купівлі (прибл. 7 %): прибл. 10.000 €
• Загальні інвестиційні витрати (валова ціна купівлі): прибл. 155.000 €
• Щомісячна орендна плата без комунальних витрат: 792 € (прибл. 12 €/м² без доплати за меблювання)
• Річна чиста орендна плата без комунальних витрат: 9.504 €
🔒 Підтвердження індексу орендної плати (станом на 2026 рік): розраховані 12 €/м² є цілком юридично обґрунтованими. Вони знаходяться в здоровому середньому діапазоні місцевої порівняльної орендної плати для Waldbronn (ринковий діапазон: від 10,50 € до 15,03 €/м²; середні значення: від 11,33 € до 12,29 €/м² згідно з актуальними даними щодо нерухомості/аналізами індексу орендної плати 2026 року).
➡️ Валовa дохідність (від чистої ціни купівлі): 6,55 % (9.504 € річної орендної плати / 145.000 € ціни купівлі)
➡️ Валовa дохідність (від загальних витрат): 6,13 % (9.504 € річної орендної плати / 155.000 € валової ціни купівлі)
+++ ДОКАЗИ ЗАМІСТЬ ОБІЦЯНОК: ЩО ВЖЕ ЗРОБЛЕНО +++
Здатність об’єднання співвласників діяти та його професіоналізм проявляються у вчинках, а не в деклараціях про наміри. За останні роки були виконані найважливіші та найдорожчіОсновні конструктивні елементи будинку вже повністю модернізовані та цілком оплачені з наявних резервних коштів, без фінансового навантаження на власників:
• 2017: Великий пасажирський ліфт було комплексно модернізовано в технічному плані.
• 2018: Модернізацію даху було повністю та професійно виконано.
• 2019: Встановлено найсучаснішу, перспективну гібридну систему центрального опалення (тепловий насос «повітря–вода» у поєднанні з газовою конденсаційною технологією).
• 2020: Усі стоякові клапани в будівлі було замінено.
• 2022: Встановлено нові, представницькі вхідні двері будинку.
• 2026: Інші важливі заходи протипожежного захисту та для пожежної служби наразі активно реалізуються.
Усім житловим комплексом уже багато років безперервно й надійно опікується одна й та сама досвідчена керуюча компанія. Зокрема, гібридна система опалення, реалізована ще у 2019 році, чітко демонструє: тут власники не лише обговорюють масштабні перспективні питання, а й послідовно втілюють їх у життя: ви купуєте не житло в будинку з порожньою касою та невирішеним питанням опалення. Ви інвестуєте у фінансово здорову, спроможну фінансувати витрати спільноту, яка вже здійснила значні інвестиції та й надалі має надзвичайно великий фінансовий резерв.
Комплектація та характеристики відповідно до рекламодавця
+++ 2 ВЕЛИКІ КІМНАТИ – 2 БАЛКОНИ – МОЖЛИВІСТЬ ОБЛАШТУВАННЯ ВІДКРИТОЇ ВІТАЛЬНІ-КУХНІ +++
Планування цієї квартири пропонує рідкісний і надзвичайно гнучкий розподіл простору, що створює відчуття максимальної просторової свободи. Основні кімнати площею приблизно 18,5 м² і 19,3 м² майже однакового розміру, мають квадратну форму та чудові можливості для розміщення меблів. Обидві кімнати абсолютно незалежні одна від одної й безпосередньо доступні з центрального коридору завширшки приблизно 1,30 м.
Безумовна родзинка: кожна кімната має власний окремий західний балкон із безперешкодним видом на зелень. Завдяки цьому продумане планування чудово підходить для власного проживання, пар, яким потрібне домашнє робоче місце, проживання людей похилого віку, класичної довгострокової оренди або високоприбуткової спільної оренди без ущемлення інтересів жодного мешканця.
Цінний потенціал для модернізації: перегородка між кухнею та лівою кімнатою, за першими висновками, виконана в легкій конструкції. За умови проведення статичної перевірки (архітектором/інженером-конструктором) і отримання згоди WEG цю кухню можна відкрити. Таким чином можна створити залиту світлом житлово-обідню зону із сучасною відкритою кухнею-вітальнею та прямим виходом на балкон, що ще більше суттєво підвищить житлову та перепродажну вартість.
+++ МОДЕРНІЗОВАНА, ДОГЛЯНУТА Й ГОТОВА ДО НЕГАЙНОГО ВИКОРИСТАННЯ +++
Квартира перебуває в доглянутому, щойно відремонтованому стані й може бути одразу заселена або безперешкодно повторно здана в оренду без необхідності додаткового ремонту:
• Малярні роботи: щойно пофарбовано в білий колір – світло, чисто й готово до заселення.
• Електрика: модернізована в межах квартири та професійно розширена відповідно до сучасних вимог.
• Вимикачі: встановлена високоякісна серія вимикачів німецького бренду якості JUNG AS 500.
• Безпека: модернізований електрощит із сучасним автоматичним вимикачем диференційного струму FI.
• Ванна кімната: модернізована відповідно до сучасних вимог, обладнана душем і сучасним унітазом Geberit.
• Кухня: функціональна вбудована кухня з усіма електроприладами та вбудованою пральною машиною.
• Комфорт: вел elикий пасажирський ліфт у будівлі забезпечує зручний доступ із підвалу до квартири з мінімумом бар’єрів і без необхідності важко переносити речі.
• Місце для зберігання: два окремі сухі підвальні приміщення забезпечують надзвичайно багато місця.
• Відпочинок: два сонячні західні балкони для приємних годин на лоні зелені.
+++ МАСИВНА КОНСТРУКЦІЯ ЯК ПРИРОДНИЙ НАКОПИЧУВАЧ КЛІМАТУ +++
Будівлю спочатку було спроєктовано як високоякісну резиденцію для людей похилого віку. Завдяки цьому й сьогодні вона має неоціненні будівельні переваги: надзвичайно масивна конструкція зі стінами завтовшки близько 20 см «Бетонними зовнішніми стінами, просторими зонами доступу, широкими коридорами та довговічною конструкцією. З точки зору будівельної фізики масивне бетонне ядро має величезну теплову масу. У повсякденному житті воно функціонує як інерційний накопичувач енергії: влітку товсті стіни поглинають денну спеку й підтримують у приміщеннях приємну прохолоду, а взимку зберігають тепло гібридної системи опалення та рівномірно його віддають. Це береже гаманець і забезпечує фантастичний мікроклімат у приміщенні.
+++ ПОВНИЙ ІНВЕНТАР ВКЛЮЧЕНО У ВАРТІСТЬ КУПІВЛІ +++
У фіксовану ціну 145.000 € вже включено повний високоякісний інвентар. Серед іншого, продаються вбудована кухня, пральна машина, холодильник/морозильник, плита з варильною поверхнею, мікрохвильова піч, два сучасні Smart TV Samsung, дві великі шафи PAX, а також столи та стільці. Для інвесторів у нерухомість це величезна податкова перевага: оскільки інвентар окремо зазначається в договорі купівлі-продажу, база оподаткування для податкової служби зменшується. Завдяки цьому ви безпосередньо заощаджуєте реальні кошти на податку на придбання нерухомості!
інше
+++ ФІНАНСИ WEG: ВИСОКИЙ БАНКІВСЬКИЙ ЗАЛИШОК ЗАМІСТЬ ВІДКЛАДЕНОГО РЕМОНТУ +++
Із внеску на утримання будинку (490 €) 134,33 € безпосередньо надходять до резерву на утримання. Витрати на опалення (2025: 1.960 € на рік / 163 € щомісяця) історично були надзвичайно високими, оскільки квартиру здавали як теплу квартиру-спільноту з фіксованою оплатою кільком кільком працюючим найманим працівникам без стимулу економити.
Реалістичний внесок на утримання будинку за нормального користування:
• Фактичні експлуатаційні витрати: 490 € за вирахуванням відрахування до резерву = 355,67 €.
• Економія на опаленні: за нормального користування знижується зі 163 € приблизно до 80 € (внесок на утримання будинку зменшується до ~407 €).
• Нормальний резерв: ринковий показник для цього року будівництва становить 9–12 €/м² на рік (приблизно 50–65 €/місяць). Поточне відрахування вдвічі вище, щоб цілеспрямовано накопичувати активи.
• Перспектива: після завершення запланованих заходів відрахування можна знизити до нормального рівня (~60 €). Це заощадить ще 74 € на місяць.
• Фактичний внесок на утримання будинку у повсякденному житті: після коригування витрат на опалення та резерв становитиме лише приблизно 195–210 € щомісяця!
+++ 2026: ЗАХОДИ ПРИБЛИЗНО НА 183.400 € – ЗАЛИШАЄТЬСЯ ВЕЛИЧЕЗНИЙ РЕЗЕРВ +++
Затверджено: пожежний проїзд, майданчики для встановлення драбин, протипожежні двері та вирубування дерев — загалом приблизно 183.399 € брутто. Навіть за повного використання з резерву в розмірі 511.094 € математично залишиться приблизно 327.700 € на рахунку WEG! Це відповідає приблизно 5.650 € залишкового резерву на кожну з 58 житлових одиниць. Щорічне поповнення становить приблизно 50.000 €.
+++ ЧОМУ НЕ ЗАГРОЖУЄ ДОРОГА САНАЦІЯ ФАСАДУ +++
Для будівель 70-х років це безпідставно:
1,) Опалення завершено: найбільший вид робіт виконано у 2019 році (високоефективне гібридне центральне опалення з теплового насоса + газового конденсаційного котла). Повністю відповідає GEG.
2.) Економічна доцільність: енергетичні заходи щодо оболонки будівлі мають бути економічно виправданими. За низьких витрат на опалення завдяки гібридній системі утеплення фасаду економічно недоцільне.
3.) Фокус на вікнах: восени 2026 року відбудеться голосування щодо вікон/балконних огороджень. Після їх оптимізації енергетичний контур будівлі буде завершено.
+++ ОСІНЬ 2026: ЗБОРИ ЯК РЕАЛЬНИЙ ШАНС +++
Позачергові збори розглянуть продаж спільної власності (дитячий садок, 2 гостьові апартаменти, квартира управителя, підвал – оцінка 2019 року: ~374.000 €).Ваші сценарії (стан планування):
• Сценарій 1: буде затверджено санацію вікон і повністю оплачено з ~327.700 € резерву без додаткового цільового внеску. Негайне підвищення вартості!
• Сценарій 2: продаж буде схвалено. Свіжий капітал суттєво зміцнить резерв.
• Сценарій 3: питання буде відкладено або реорганізовано. Фактор невизначеності це питання знято з порядку денного.
ОСББ володіє матеріальними активами та у 2025 році отримало майже 20 000 € додаткових доходів (мобільний зв’язок Vodafone/O2, приміщення), а також 18 960 € від використання приміщень дитячим садком. Ви купуєте матеріальні активи, включені у вартість.
+++ НАСТУПНІ КРОКИ +++
Квартира вільна негайно. Перегляди можливі гнучко та найближчим часом. Запитайте зараз повний інформаційний пакет із протоколами та економічним планом!
Розташування
Середовище та маршрути
Сплануйте свій маршрут
Ваша адреса призначення передається на Карти Google лише після надсилання форми. TraumImmo не записує цю адресу та не записує її до своїх журналів.
Опис місця розташування
+++ ТОП-МІКРОЛОКАЦІЯ У WALDBRONN-BUSENBACH +++
Вартість і стабільна можливість здавання нерухомості в оренду значною мірою визначаються її розташуванням. Ця квартира у власності вирізняється абсолютно привілейованою мікролокацією в межах Waldbronn-Busenbach. Вона розташована в цілковитій тиші та мальовничій зеленій зоні на схилі мальовничої долини Альбталь. Особливість: попри близькість до природи та рекреаційного середовища, квартира незвично добре сполучена з усіма закладами повсякденного попиту, медичними установами, можливостями для дозвілля та громадським транспортом. Навряд чи можна жити або здавати житло комфортніше й надійніше в кризові часи.
+++ WELLNESS БЕЗПОСЕРЕДНЬО ПОРУЧ ІЗ ДОМІВКОЮ +++
Найвища якість життя: лише приблизно за 400 метрів пішки від вхідних дверей розташовані відомі далеко за межами регіону та популярні терми Albtherme Waldbronn. Першокласний термальний комплекс, простора сауна, чудово облаштований курортний парк, багатокілометрові прогулянкові маршрути та великі рекреаційні зони пропонують неперевершені можливості для wellness і дозвілля безпосередньо у вашому районі.
+++ SRH GESUNDHEITSZENTRUM: МАГНІТ ДЛЯ ІНВЕСТОРІВ +++
Відомий медичний центр SRH Gesundheitszentrum і велика реабілітаційна клініка при ньому розташовані на відстані лише приблизно 450 метрів. Для інвесторів ця надзвичайна близькість є абсолютною гарантією успіху. Вона стабільно розширює та забезпечує вашу потенційну аудиторію орендарів високоспроможною й захищеною від криз цільовою групою: працівниками, лікарями, терапевтами та фахівцями у сфері медицини, догляду й охорони здоров’я, які цілеспрямовано шукають житло в пішій доступності поблизу клініки.
+++ ІНФРАСТРУКТУРА ТА ІДЕАЛЬНЕ СПОЛУЧЕННЯ — НА ОДИН ПОГЛЯД +++
Логістичні відстані підкреслюють виняткову якість цього розташування:
• приблизно 280 м: автобусна зупинка „Waldbronn, Albtherme“ — мобільність просто поруч.
• приблизно 400 м: Albtherme Waldbronn і курортний парк для щоденного відпочинку поблизу.
• приблизно 450 м: SRH Gesundheitszentrum / реабілітаційна клініка як важливий економічний фактор.
• приблизно 800 м: Rathausmarkt Waldbronn із щотижневим ринком та адміністративними установами.
• приблизно 850 м: ALDI SÜD і REWE для зручних щотижневих покупок.
• приблизно 1,1 км: великий EDEKA Völkle зі стійкою свіжих продуктів.
• приблизно 1,2 км: станція S-Bahn Busenbach (центральний вузловий пункт) — звідси з короткими інтервалами безпосередньо до міста Карлсруе, відомого як Fächerstadt, курсують прямі лінії S1, S11 і S12.
• приблизно 3,5 км: автобан A8, з’їзд Karlsbad — швидке Дороги в усіх напрямках.
• прибл. 13 км: центр Карлсруе — атмосфера великого міста та робочі місця в безпосередній доступності.
Аптеки, лікарі загальної практики, лікарі-спеціалісти, дитячі садки, місцева початкова школа, а також численні інші постачальники повсякденних послуг розташовані безпосередньо в населеному пункті або в безпосередній близькості від квартири. Для власників, які проживатимуть у помешканні самі, це чудове розташування означає короткі шляхи, абсолютний спокій, безпечне оточення та максимальні можливості для відпочинку поблизу дому. Для інвесторів водночас формується стабільне, стійке до криз і широке коло орендарів із добре оплачуваних працівників регіону, медичного персоналу та людей, які їздять на роботу до розташованого неподалік Карлсруе. Можливість постійної здачі в оренду тут гарантована.
