O tym mieszkaniu
+++ 490 € CZYNSZU? WŁAŚNIE TUTAJ WARTO PRZYJRZEĆ SIĘ PO RAZ DRUGI +++
Na pierwszy rzut oka zwraca uwagę czynsz w wysokości 490 €. Przy drugim spojrzeniu obraz zmienia się zasadniczo i ujawnia prawdziwą korzyść majątkową: dokładnie 134,33 € z tej kwoty co miesiąc trafia bezpośrednio do funduszu remontowego. Wspólnota mieszkaniowa (WEG) dysponowała na koniec 2025 roku wyjątkowo wysoką łączną rezerwą w wysokości około 511.094 € – a najważniejsze elementy budynku zostały już gruntownie zmodernizowane.
Aktualny plan gospodarczy oficjalnie potwierdza miesięczną kwotę 490 €, obejmującą również to zabezpieczające przyszłość zasilanie rezerwy. Nie nabywają Państwo zatem lokalu z zaległymi remontami, lecz udziały w znacznym saldzie bankowym.
Na sprzedaż jest natychmiast wolne, odnowione i gotowe do zamieszkania mieszkanie 2-pokojowe z balkonem przy każdym pokoju. Dokładnie 65,81 m² powierzchni mieszkalnej na 1. piętrze w spokojnym i cenionym osiedlu mieszkaniowym w Waldbronn-Busenbach. Do mieszkania można dotrzeć z ograniczonymi barierami architektonicznymi.
+++ CENA STAŁA: 6,55 % rentowności brutto (6,13 % wraz z kosztami dodatkowymi) +++
📊 Rentowność i korzyść zakupowa w Waldbronn
Kupują Państwo bez prowizji, bezpośrednio od właściciela, i oszczędzają pełne 3,57 % prowizji kupującego (oszczędność 5.176 €)!
• Cena zakupu (cena stała wraz z wyposażeniem): 145.000 € (około 2.196 €/m²)
• Średnia rynkowa w Waldbronn: około 3.279 €/m² – kupują Państwo znacznie poniżej wartości!
• Powód obniżki: strategiczne uporządkowanie portfela. Bez licytacji! Osoba, która jako pierwsza potwierdzi zakup, przedstawiając potwierdzenie finansowania, otrzyma przyznanie nieruchomości.
Szczegółowe dane:
• Szacowane koszty dodatkowe zakupu (około 7 %): około 10.000 €
• Łączne koszty inwestycji (brutto cena zakupu): około 155.000 €
• Miesięczny czynsz netto bez opłat: 792 € (około 12 €/m² bez dodatku za umeblowanie)
• Roczny czynsz netto bez opłat: 9.504 €
🔒 Potwierdzenie na podstawie wskaźnika czynszów (stan na 2026 rok): Skalkulowane 12 €/m² jest w pełni zgodne z prawem. Kwota ta mieści się w zdrowym średnim przedziale lokalnego czynszu porównawczego dla Waldbronn (przedział rynkowy: 10,50 € do 15,03 €/m²; wartości średnie: 11,33 € do 12,29 €/m² według aktualnych danych dotyczących nieruchomości/analiz wskaźnika czynszów 2026).
➡️ Rentowność brutto (od samej ceny zakupu): 6,55 % (9.504 € rocznego czynszu / 145.000 € ceny zakupu)
➡️ Rentowność brutto (od łącznych kosztów): 6,13 % (9.504 € rocznego czynszu / 155.000 € brutto ceny zakupu)
+++ DOWODY ZAMIAST OBIETNIC: CO ZOSTAŁO JUŻ ZREALIZOWANE +++
Sprawność działania i profesjonalizm wspólnoty mieszkaniowej widać w jej czynach, a nie w deklaracjach intencji. W ostatnich latach najważniejsze i najdroższe elementy budynku zostały jużGłówne elementy budynku zostały już w pełni zmodernizowane i całkowicie opłacone z istniejących funduszy rezerwowych, bez obciążania właścicieli:
• 2017: Duża winda osobowa została kompleksowo zmodernizowana pod względem technicznym.
• 2018: Modernizacja dachu została przeprowadzona w całości i fachowo.
• 2019: Montaż nowoczesnego, przyszłościowego hybrydowego centralnego ogrzewania (pompa ciepła powietrze–woda połączona z gazową techniką kondensacyjną).
• 2020: Wymieniono wszystkie zawory pionów instalacyjnych w budynku.
• 2022: Zamontowano nowe, reprezentacyjne drzwi wejściowe do budynku.
• 2026: Kolejne ważne działania w zakresie ochrony przeciwpożarowej i zabezpieczenia dla straży pożarnej są obecnie aktywnie realizowane.
Cały kompleks mieszkalny od wielu lat jest stale i niezawodnie zarządzany przez tę samą renomowaną administrację nieruchomości. Już zrealizowane w 2019 roku ogrzewanie hybrydowe wyraźnie pokazuje: duże, przyszłościowe kwestie nie są tu przez właścicieli jedynie omawiane, lecz konsekwentnie wdrażane w praktyce: nie kupują Państwo mieszkania w budynku z pustą kasą i nierozstrzygniętą kwestią ogrzewania. Inwestują Państwo we wspólnotę o doskonałej kondycji finansowej i silnych możliwościach finansowania, która już dokonała znacznych inwestycji i nadal dysponuje wyjątkowo wysoką rezerwą finansową.
Osprzęt i funkcje, jak opisano
+++ 2 DUŻE POKOJE – 2 BALKONY – OPCJA NA OTWARTĄ KUCHNIĘ Z CZĘŚCIĄ DZIENNĄ +++
Układ tej nieruchomości oferuje rzadki i niezwykle elastyczny podział pomieszczeń, który zapewnia odczuwalną maksymalną przestronność. Główne pokoje o powierzchni ok. 18,5 m² i 19,3 m² są niemal tej samej wielkości, mają kwadratowy kształt i oferują doskonałe możliwości ustawienia mebli. Oba pomieszczenia są całkowicie niezależne i dostępne bezpośrednio z centralnego korytarza o szerokości ok. 1,30 m.
Największa atrakcja: każdy pokój dysponuje własnym, oddzielnym balkonem od strony zachodniej z niezakłóconym widokiem na zieleń. Dzięki temu przemyślany układ doskonale sprawdza się dla właścicieli zamieszkujących nieruchomość, par potrzebujących miejsca do pracy z domu, seniorów, przy klasycznym wynajmie długoterminowym lub jako dochodowe mieszkanie współdzielone bez dyskryminowania któregokolwiek mieszkańca.
Cenny potencjał dla osób planujących modernizację: ścianka działowa między kuchnią a lewym pokojem została, według wstępnych ustaleń, wykonana w lekkiej konstrukcji. Po przeprowadzeniu ekspertyzy statycznej (architekt/konstruktor) i uzyskaniu zgody WEG możliwe byłoby otwarcie tej kuchni. W ten sposób można stworzyć jasną, pełną światła część dzienną z nowoczesną, otwartą kuchnią i bezpośrednim dostępem do balkonu, co dodatkowo znacząco zwiększy wartość użytkową i odsprzedażową nieruchomości.
+++ ZMODERNIZOWANE, ZADBANE I OD RAZU GOTOWE DO UŻYTKOWANIA +++
Mieszkanie znajduje się w zadbanym, świeżo wyremontowanym stanie i może zostać od razu zamieszkane lub bezproblemowo ponownie wynajęte bez konieczności przeprowadzania dodatkowych prac:
• Prace malarskie: świeżo pomalowane na biało – jasne, czyste i gotowe do zamieszkania.
• Instalacja elektryczna: zmodernizowana w obrębie mieszkania i fachowo rozbudowana zgodnie z dzisiejszymi wymaganiami.
• Włączniki: zamontowano wysokiej jakości osprzęt marki JUNG AS 500, będącej niemiecką marką jakości.
• Bezpieczeństwo: zmodernizowana skrzynka bezpiecznikowa wraz z nowoczesnym wyłącznikiem różnicowoprądowym FI.
• Łazienka: zmodernizowana zgodnie ze współczesnymi standardami, wyposażona w prysznic oraz nowoczesną toaletę Geberit.
• Kuchnia: funkcjonalna zabudowa kuchenna wraz ze wszystkimi urządzeniami elektrycznymi i zintegrowaną pralką.
• Komfort: duża winda osobowa w budynku zapewnia wygodny, pozbawiony barier dostęp od piwnicy do mieszkania, bez konieczności dźwigania ciężarów.
• Przestrzeń magazynowa: dwa oddzielne, suche pomieszczenia piwniczne oferują wyjątkowo dużo miejsca.
• Wypoczynek: dwa słoneczne balkony od strony zachodniej, idealne na relaksujące chwile wśród zieleni.
+++ SOLIDNA KONSTRUKCJA JAKO NATURALNY MAGAZYN KLIMATU +++
Budynek został pierwotnie zaprojektowany jako wysokiej jakości rezydencja dla seniorów. Do dziś wynikają z tego nieocenione zalety konstrukcyjne: niezwykle masywna konstrukcja z około 20-centymetrowymi „Betonowych ścian zewnętrznych, przestronnych powierzchni komunikacyjnych, szerokich korytarzy i trwałej konstrukcji. Pod względem fizyki budowli masywny betonowy rdzeń zapewnia ogromną masę termiczną. Na co dzień działa jak powolny magazyn energii: latem grube ściany pochłaniają dzienne ciepło i utrzymują pomieszczenia przyjemnie chłodne, natomiast zimą magazynują ciepło z instalacji hybrydowej i równomiernie je oddają. Chroni to portfel i zapewnia fantastyczny mikroklimat pomieszczeń.
+++ KOMPLETNE WYPOSAŻENIE WLICZONE W CENĘ ZAKUPU +++
W cenie ryczałtowej wynoszącej 145.000 € zawarte jest już kompletne, wysokiej jakości wyposażenie. W sprzedaży znajdują się między innymi kuchnia w zabudowie, pralka, chłodziarko-zamrażarka, kuchenka z płytą grzewczą, kuchenka mikrofalowa, dwa nowoczesne telewizory Samsung Smart-TV, dwie duże szafy na ubrania PAX, a także stoły i krzesła. Dla inwestorów ogromna korzyść podatkowa: ponieważ wyposażenie zostanie wykazane w umowie sprzedaży osobno, zmniejsza się podstawa wymiaru podatku dla urzędu skarbowego. Dzięki temu bezpośrednio oszczędzają Państwo gotówkę na podatku od nabycia nieruchomości!
Inne
+++ FINANSE WSPÓLNOTY: WYSOKIE ŚRODKI NA KONCIE ZAMIAST ZALEGŁOŚCI REMONTOWYCH +++
Z opłat eksploatacyjnych (490 €) kwota 134,33 € trafia bezpośrednio do funduszu remontowego. Koszty ogrzewania (2025: 1.960 € rocznie / 163 € miesięcznie) były historycznie wyjątkowo wysokie, ponieważ mieszkanie było wynajmowane jako współdzielone mieszkanie z ryczałtem obejmującym ogrzewanie kilku pracującym zawodowo osobom, bez motywacji do oszczędzania.
Realistyczne opłaty eksploatacyjne przy normalnym użytkowaniu:
• Rzeczywiste koszty eksploatacyjne: 490 € pomniejszone o składkę oszczędnościową = 355,67 €.
• Oszczędność na ogrzewaniu: Przy normalnym użytkowaniu spada ze 163 € do ok. 80 € (opłaty eksploatacyjne spadają do ~407 €).
• Normalny fundusz remontowy: Rynkowa stawka dla tego rocznika budynku wynosi 9–12 €/m² rocznie (ok. 50–65 €/miesiąc). Obecna składka jest dwukrotnie wyższa, aby celowo budować majątek.
• Perspektywa: Po zakończeniu planowanych prac składkę można obniżyć do normalnego poziomu (~60 €). Daje to kolejne 74 € oszczędności miesięcznie.
• Efektywne opłaty eksploatacyjne na co dzień: Po korekcie kosztów ogrzewania i funduszu remontowego płacą Państwo tylko ok. 195–210 € miesięcznie!
+++ 2026: PRACE O WARTOŚCI OK. 183.400 € – POZOSTAJE OGROMNY BUFOR +++
Uchwalono: drogę dojazdową dla straży pożarnej, podesty dla drabin, drzwi przeciwpożarowe oraz wycinkę drzew, łącznie ok. 183.399 € brutto. Nawet przy pełnym wykorzystaniu z kwoty 511.094 € funduszu remontowego na koncie wspólnoty pozostanie matematycznie ok. 327.700 € bufora! Odpowiada to ok. 5.650 € pozostałego bufora na każdy z 58 lokali mieszkalnych. Roczne zasilenie funduszu wynosi ok. 50.000 €.
+++ DLACZEGO NIE GROZI DROGI REMONT ELEWACJI +++
W przypadku budynków z lat 70. jest to nieuzasadnione:
1,) Ogrzewanie gotowe: Największe prace wykonano w 2019 r. (wysokowydajne hybrydowe centralne ogrzewanie składające się z pompy ciepła i kotła gazowego kondensacyjnego). W pełni spełnia wymogi GEG.
2.) Opłacalność: Działania energetyczne dotyczące przegród budowlanych muszą się opłacać. Przy niskich kosztach ogrzewania dzięki instalacji hybrydowej ocieplenie elewacji nie jest ekonomicznie uzasadnione.
3.) Skupienie na oknach: Jesienią 2026 r. odbędzie się głosowanie w sprawie okien/balustrad balkonowych. Po ich optymalizacji przegrody budynku będą energetycznie kompleksowo zmodernizowane.
+++ JESIEŃ 2026: ZEBRANIE JAKO REALNA SZANSA +++
Nadzwyczajne zebranie omówi sprzedaż części nieruchomości wspólnej (przedszkole, 2 apartamenty gościnne, mieszkanie dozorcy, piwnica – wartość przyjęta w 2019 r.: ~374.000 €). Państwa scenariusze (stan planowania):
• Scenariusz 1: Remont okien zostanie uchwalony i w całości sfinansowany z bufora ~327.700 €, bez dodatkowej dopłaty. Natychmiastowy wzrost wartości!
• Scenariusz 2: Sprzedaż zostanie zatwierdzona. Nowy kapitał znacznie wzmocni fundusz remontowy.
• Scenariusz 3: Temat zostanie odroczony lub uporządkowany na nowo. Czynnik niepewności to już nieaktualne.
Wspólnota mieszkaniowa posiada aktywa rzeczowe i w 2025 r. uzyskała prawie 20 000 € dodatkowych przychodów (telefony komórkowe Vodafone/O2, pomieszczenia) oraz 18 960 € z tytułu użytkowania przez przedszkole. Kupują Państwo substancję uwzględnioną w cenie.
+++ NASTĘPNE KROKI +++
Mieszkanie jest natychmiast wolne. Oględziny możliwe elastycznie i w krótkim terminie. Proszę już teraz poprosić o kompletny pakiet informacyjny wraz z protokołami i planem gospodarczym!
Lokalizacja
Obszar i trasy
Zaplanuj trasę
Twój cel idzie do Google Maps tylko po złożeniu formularza. TraumImmo ani nie przechowuje ani loguje.
Szczegóły lokalizacji
+++ TOP-MIKROLOKALIZACJA W WALDBRONN-BUSENBACH +++
Wartość i długoterminowa możliwość wynajmu nieruchomości są w dużej mierze determinowane przez jej lokalizację. To mieszkanie własnościowe zachwyca absolutnie uprzywilejowaną mikrolokalizacją w Waldbronn-Busenbach. Położone jest w całkowicie spokojnej i idyllicznej, zielonej okolicy, na malowniczym zboczu doliny Alb. Szczególna zaleta: mimo tego bliskiego naturze i wypoczynkowego położenia mieszkanie znajduje się wyjątkowo blisko wszystkich obiektów codziennego użytku, placówek opieki medycznej, możliwości spędzania wolnego czasu oraz lokalnego transportu publicznego. Trudno o bardziej komfortowe i odporne na kryzysy miejsce do zamieszkania lub wynajmu.
+++ WELLNESS TUŻ ZA PROGIEM +++
Czysta jakość życia: zaledwie ok. 400 metrów pieszo od drzwi wejściowych znajduje się znane i cenione daleko poza regionem kąpielisko termalne Albtherme Waldbronn. Dzięki najwyższej klasy basenom termalnym, przestronnemu kompleksowi saun, pięknie zagospodarowanemu parkowi zdrojowemu, kilometrom ścieżek spacerowych oraz rozległym terenom rekreacyjnym oferuje ono wyjątkową ofertę wellness i wypoczynku bezpośrednio w Państwa sąsiedztwie.
+++ SRH GESUNDHEITSZENTRUM: MAGNES DLA INWESTORÓW KAPITAŁOWYCH +++
Renomowane SRH Gesundheitszentrum oraz przylegająca do niego duża klinika rehabilitacyjna znajdują się w odległości zaledwie ok. 450 metrów. Dla inwestorów kapitałowych ta wyjątkowa bliskość jest absolutnym gwarantem sukcesu. Trwale poszerza i zabezpiecza potencjalną grupę najemców o wyjątkowo wypłacalną i odporną na kryzysy grupę docelową: pracowników, lekarzy, terapeutów i specjalistów z dziedzin medycyny, opieki oraz ochrony zdrowia, którzy aktywnie poszukują lokali mieszkalnych w pobliżu kliniki, w zasięgu spaceru.
+++ INFRASTRUKTURA I DOSKONAŁE POŁĄCZENIA – W SKRÓCIE +++
Odległości komunikacyjne podkreślają wyjątkową jakość tej lokalizacji:
• ok. 280 m: przystanek autobusowy „Waldbronn, Albtherme” – mobilność tuż za rogiem.
• ok. 400 m: Albtherme Waldbronn i park zdrojowy zapewniające codzienny wypoczynek w najbliższej okolicy.
• ok. 450 m: SRH Gesundheitszentrum / klinika rehabilitacyjna jako istotny czynnik gospodarczy.
• ok. 800 m: Rathausmarkt Waldbronn z cotygodniowym targiem i urzędami administracji.
• ok. 850 m: ALDI SÜD i REWE na wygodne cotygodniowe zakupy.
• ok. 1,1 km: duży sklep EDEKA Völkle z ladą produktów świeżych.
• ok. 1,2 km: stacja S-Bahn Busenbach (centralny węzeł komunikacyjny) – stąd kursują bezpośrednie linie S1, S11 i S12 w krótkich odstępach, bezpośrednio do Karlsruhe, miasta wachlarza.
• ok. 3,5 km: autostrada A8, węzeł Karlsbad – szybkie Drogi we wszystkich kierunkach.
• ok. 13 km: centrum Karlsruhe – wielkomiejska atmosfera i miejsca pracy w bezpośrednim zasięgu.
Apteki, lekarze pierwszego kontaktu, lekarze specjaliści, przedszkola, miejscowa szkoła podstawowa oraz liczni inni usługodawcy zaspokajający codzienne potrzeby znajdują się bezpośrednio w miejscowości lub w bezpośrednim otoczeniu mieszkania. Dla osób kupujących na własne potrzeby ta doskonała lokalizacja oznacza krótkie drogi, absolutny spokój, bezpieczne otoczenie i maksymalne możliwości wypoczynku w pobliżu. Dla inwestorów kapitałowych powstaje jednocześnie stabilna, odporna na kryzysy i szeroka grupa najemców, obejmująca dobrze zarabiających pracowników regionu, personel medyczny oraz osoby dojeżdżające do pobliskiego Karlsruhe. Wynajem jest tutaj trwale gwarantowany.
